Bendi新闻
>
南港酒店,继写字楼拍卖后,被EB-5投资人起诉

南港酒店,继写字楼拍卖后,被EB-5投资人起诉

7月前
欢迎订阅“美国EB5一点通”,中立深度及时,让EB5Sir与您分享EB-5美国投资移民中文资讯。

移投路近期讲座:
在夏威夷,新移民如何选择合适的居住区域?
新移民家庭落地洛杉矶如何度过适应期?|北京/天津


南港项目,已经不是第一次上新闻了,上一次是其EB-5项目二期,南港写字楼项目,高级贷款违约被拍卖,EB-5投资人颗粒无收:EB-5问题项目三则

近日,南港项目EB-5一期,南港酒店,也陷入类似困境,49名EB-5投资人发起诉讼:

3月4日,49名中国EB-5投资人诉南港酒店项目开发商Michael Christ极其控制的区域中心,欺诈并违反信托责任:

根据诉状,原告所介绍的案情大致如下:

1. 在2013年,被告开始向包括原告在内的外国投资者募集资金,以参与EB-5项目,为其在西雅图原波音工厂所在的Renton地区,开发南港酒店项目筹集资本。
2. 原告被承诺他们的认购资金将被借给借款人以发展项目,EB-5贷款将由土地上的EB-5抵押权保障,被告将土地作为他们的股本投入项目,并且EB-5贷款将优先于被告的股权利益,并且只次于最高不超过1900万美元的高级建筑贷款。3. EB-5文件规定,“项目总成本为134,571,760美元”,“项目成本的高达115.5百万美元将由EB-5贷款资助”,“项目的其他资金为1900万美元的传统建筑贷款融资和/或Michael Christ和投资者的额外投资。”
4. EB-5文件规定,EB-5贷款资金将支付项目开发总成本的86%,其他来源的资金,包括潜在的高级建筑贷款,将支付剩余14%的成本。
5. EB-5融资股活动在2016年底结束,合伙企业最终从199名外国投资者那里筹集了9950万美元的EB-5资本,其中包括从49名原告那里筹集的2450万美元。
6. 项目于2014年10月开始建设。根据被告的说法,酒店于2017年7月开业。
7. 尽管被告在项目状态报告中向原告披露了EB-5贷款次于一笔高级贷款,但直到2023年1月才披露了高级贷款的金额。原告理解被告之前曾表示高级贷款不会超过1900万美元,并且当时没有理由相信被告对他们撒谎。
8. 然而,被告在2023年1月提供给原告的状态报告中,首次披露了高级贷款的未偿余额高达1.3亿美元,超过了招股文件中所代表的潜在高级贷款(即,最高1900万美元)的六倍以上。
9. 被告披露高级贷款的到期日即将到来,但被告无法再融资。
10. 被告向包括原告在内的投资者披露,他们计划出售项目,但销售收入不足以偿还1.3亿美元的高级贷款和9950万美元的EB-5贷款。
11. 被告在2023年12月13日的项目状态报告中估计,合伙企业从出售中只能获得1100万美元——比合伙企业欠款的本金和利息少了大约10850万美元,甚至少于EB-5贷款的未付利息。
12. 原告对高级贷款的未偿余额和EB-5贷款的惊人预计损失感到震惊,于2023年12月发起了一项调查,包括提出查阅账簿和记录的要求。但是,被告提供了部分但不是全部要求的文件。
13. 针对原告的询问,被告表示,由于项目开发过程中出现意外成本增加,他们不得不借入1.3亿美元的高级贷款,最终导致总开发成本超过2.5亿美元。
14. 被告表示,由于成本增加,他们首先在2017年1月对项目进行了再融资,获得了7300万美元的高级建筑贷款(“2017年贷款”)。
15. 然后在2018年1月,在酒店开业经营六个月后,被告再次对项目进行了再融资。他们用1.05亿美元的高级建筑贷款(“2018年贷款”)替换了2017年的贷款。
16. 在2019年11月,被告再次对项目进行再融资,用1.3亿美元的高级贷款(“2019年贷款”)替换了2018年的贷款。
17. 根据被告的说法,2019年贷款于2024年2月10日到期,由于被告无法用新贷款替换它,他们违约了2019年的贷款。
18. 原告质疑被告如何能够花费超过2.5亿美元来开发项目,因为这个数字远远超过了开发这个347间客房的凯悦酒店所需的合理资金。
19. 被告表示,成本增加是因为被告需要升级原始酒店设计以满足凯悦品牌的要求。
20. 然而,根据被告提供的PPM第一次修订,包括升级成本在内的项目总成本为152,479,805美元。
21. 事实上,根据凯悦的特许经营披露文件,开发一个拥有250至500间客房的凯悦酒店,2015年开发并开始运营酒店所需的总投资范围为3338.25万美元至1.285亿美元,2017年为4385.335万美元至1.4459亿美元。
22. 换言之,2015年开发一个拥有500间客房的凯悦酒店的总成本不应超过1.285亿美元;2017年开发一个拥有500间客房的凯悦酒店的最大成本应为1.4459亿美元。
23. 因此,被告开发这个项目中的347间客房的凯悦酒店的总成本不可能超过2.5亿美元。
24. 在多次请求后,被告最终提供了一份酒店成本明细。该成本明细显示,自2017年以来,被告撤回了他们的2450万美元的股本,并从项目中额外提取了1080万美元,用优先于EB-5贷款的贷款替换了这些资金。
25. 据原告了解,被告将他们从项目中取出的3530万美元资金用于了项目以外的目的。
26. 此外,借款人每年向合伙企业支付约300万美元,用于EB-5贷款的利息。其中,100万美元作为普通合伙人的管理费,其余200万应该支付给EB-5投资人,也就是说从2017年到2023年,应向投资者分配1400万美元。但是,包括原告在内的投资者没有收到任何分配。

EB5Sir简单总结一下,原告认为:

1. 项目预算严重超标,从原计划的1.3亿涨到了最后的2.5亿;
2. 按照原计划,EB-5资金仅位列1900万的高级贷款之后,但是几次再融资之后高级贷款高达1.9亿;
3. 当开发商无法偿还高级贷款之后,项目估值在扣除高级贷款之后,给EB-5投资人剩下的所剩无几,这与项目初期所计划的差异极大;
4. 开发商,多次进行再融资扩大高级贷款规模,项目成本增加,EB-5投资人并未被告知;
5. EB-5投资人所应该获得的分红,也重未取得;
6. 开发商的股权,应该最后退出,至少在EB-5资金之后,但是开发商已经提取了3530多万进其他项目;
7. 最后,投资人发现问题之后要求查账,但是开发商不配合;
8. 所以,最后投资人发起诉讼;

17年初,EB5Sir曾去西雅图参观过该项目,当时即将开业,二期写字楼在建。写字楼,由于受地理位置限制招商不理想,但是在湖边的酒店风景极佳,业绩不错。相信很多EB-5投资人都没想到,该项目最终也成为了一个坑。

在每周的同项目找人,该项目的诉讼投资人正在召集:

现持续征寻南港酒店投资人参加集体诉讼,维权者请加微信 yuzhuerzhule ,参与进来维护投资人个体利益,大家同舟共济!靠天靠地靠打听,不如靠自己!!!与其坐而论道,不如起而行之!

EB5Sir,公众号:美国EB5一点通EB-5同项目找人|3月28日

祝各位周末愉快,也希望大家都能看着自己的项目和区域中心,及早发现问题。

新法下的新投资人:

欢迎加入EB5Sir的收费社群:EB-5的“答疑解惑”圈

寻找评估项目:新法EB-5项目及获批汇总专栏|3月26日更新



提示:如何查找往期文章

EB-5项目召集帖:EB-5同项目找人|3月22日

文末打赏即日起关闭,AAED的打赏款项我会择日公布,谢谢各位!


微信扫码关注该文公众号作者

来源:美国EB5一点通

相关新闻

震惊!老友记“钱德勒”死于被投喂毒品!私人助理及医生等5人被起诉!《老友记》“钱德勒”案新进展:死亡当天被多次注射毒品!5人被起诉,其中两人被捕!移民夫妇血案!华男枪杀妻子后自杀 疑似没死被起诉 2人均为谷歌员工酒店养老有多难?高龄老人称一连被6家酒店拒绝,入住后遭提前解约,酒店方:可以起诉我们,赔多少都行TikTok 首度曝光多年来与美秘密谈判细节;美国新规拟禁止在中国投资 AI ;00 后女孩离职删软件被公司威胁起诉| AI周报价值5万英镑的罗马珠宝被标价40英镑拍卖……大英博物馆起诉前馆员,指控其偷窃倒卖数百件藏品突发!全美大扫荡涉案27.5亿 近200人被起诉两华人在列 扣押大量黄金豪车罕见!好莱坞男星吸毒过量死亡,多个部门进行刑事调查,恐有多人被起诉世纪广场:185名中国投资人起诉区域中心涉嫌将超255包毒品从加州运往南卡,19人被起诉定罪华为官宣“纯血鸿蒙”;700 多人被起诉,富士通为陈年老 Bug 道歉;字节调整绩效和激励政策皇后区多起绑架性侵案,7人被起诉组织“坟头夜赌”,3人被移送起诉[世相]“迟早会出事!”加拿大血案分租屋被邻居投诉5年,房东被起诉万亿央企下属公司,成失信被执行人!被地方国企起诉追债,公司法定代表人被限制高消费……回应来了“75岁老干部举报县委书记被逮捕、起诉”,当事人发声:我知道被陷害的滋味;相信法律,相信组织!他被传家暴,主演电视剧无法播出,片酬近7000万!影视公司起诉却被驳回!重要投资方已开始破产清算拳击手加西亚被正式起诉 罪名是恶意破坏酒店财物苹果被美国起诉垄断?网友:后院起火?!波士顿卡车散发难闻臭味 竟是3只狗被活活闷死!责任人被捕起诉耶鲁大学本科生被“冤枉”性侵后开除?起诉校方索要1.1亿美元天价赔偿……【快讯】MBTA列车撞死两人丨UMASS21名学生因抗议被法庭起诉失踪华裔少女父亲被正式起诉“偷窃/隐瞒儿童”重罪,面临5年刑期美国惊曝黑幕!贪污上亿疫情福利金被起诉,行贿陪审员居然给错了人……
logo
联系我们隐私协议©2024 bendi.news
Bendi新闻
Bendi.news刊载任何文章,不代表同意其说法或描述,仅为提供更多信息,也不构成任何建议。文章信息的合法性及真实性由其作者负责,与Bendi.news及其运营公司无关。欢迎投稿,如发现稿件侵权,或作者不愿在本网发表文章,请版权拥有者通知本网处理。