南港酒店，继写字楼拍卖后，被EB-5投资人起诉

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3月前

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南港项目，已经不是第一次上新闻了，上一次是其EB-5项目二期，南港写字楼项目，高级贷款违约被拍卖，EB-5投资人颗粒无收：EB-5问题项目三则。

近日，南港项目EB-5一期，南港酒店，也陷入类似困境，49名EB-5投资人发起诉讼：

3月4日，49名中国EB-5投资人诉南港酒店项目开发商Michael Christ极其控制的区域中心，欺诈并违反信托责任：

根据诉状，原告所介绍的案情大致如下：

1. 在2013年，被告开始向包括原告在内的外国投资者募集资金，以参与EB-5项目，为其在西雅图原波音工厂所在的Renton地区，开发南港酒店项目筹集资本。

2. 原告被承诺他们的认购资金将被借给借款人以发展项目，EB-5贷款将由土地上的EB-5抵押权保障，被告将土地作为他们的股本投入项目，并且EB-5贷款将优先于被告的股权利益，并且只次于最高不超过1900万美元的高级建筑贷款。3. EB-5文件规定，“项目总成本为134,571,760美元”，“项目成本的高达115.5百万美元将由EB-5贷款资助”，“项目的其他资金为1900万美元的传统建筑贷款融资和/或Michael Christ和投资者的额外投资。”

4. EB-5文件规定，EB-5贷款资金将支付项目开发总成本的86%，其他来源的资金，包括潜在的高级建筑贷款，将支付剩余14%的成本。

5. EB-5融资股活动在2016年底结束，合伙企业最终从199名外国投资者那里筹集了9950万美元的EB-5资本，其中包括从49名原告那里筹集的2450万美元。

6. 项目于2014年10月开始建设。根据被告的说法，酒店于2017年7月开业。

7. 尽管被告在项目状态报告中向原告披露了EB-5贷款次于一笔高级贷款，但直到2023年1月才披露了高级贷款的金额。原告理解被告之前曾表示高级贷款不会超过1900万美元，并且当时没有理由相信被告对他们撒谎。

8. 然而，被告在2023年1月提供给原告的状态报告中，首次披露了高级贷款的未偿余额高达1.3亿美元，超过了招股文件中所代表的潜在高级贷款（即，最高1900万美元）的六倍以上。

9. 被告披露高级贷款的到期日即将到来，但被告无法再融资。

10. 被告向包括原告在内的投资者披露，他们计划出售项目，但销售收入不足以偿还1.3亿美元的高级贷款和9950万美元的EB-5贷款。
11. 被告在2023年12月13日的项目状态报告中估计，合伙企业从出售中只能获得1100万美元——比合伙企业欠款的本金和利息少了大约10850万美元，甚至少于EB-5贷款的未付利息。
12. 原告对高级贷款的未偿余额和EB-5贷款的惊人预计损失感到震惊，于2023年12月发起了一项调查，包括提出查阅账簿和记录的要求。但是，被告提供了部分但不是全部要求的文件。
13. 针对原告的询问，被告表示，由于项目开发过程中出现意外成本增加，他们不得不借入1.3亿美元的高级贷款，最终导致总开发成本超过2.5亿美元。
14. 被告表示，由于成本增加，他们首先在2017年1月对项目进行了再融资，获得了7300万美元的高级建筑贷款（“2017年贷款”）。
15. 然后在2018年1月，在酒店开业经营六个月后，被告再次对项目进行了再融资。他们用1.05亿美元的高级建筑贷款（“2018年贷款”）替换了2017年的贷款。
16. 在2019年11月，被告再次对项目进行再融资，用1.3亿美元的高级贷款（“2019年贷款”）替换了2018年的贷款。
17. 根据被告的说法，2019年贷款于2024年2月10日到期，由于被告无法用新贷款替换它，他们违约了2019年的贷款。
18. 原告质疑被告如何能够花费超过2.5亿美元来开发项目，因为这个数字远远超过了开发这个347间客房的凯悦酒店所需的合理资金。
19. 被告表示，成本增加是因为被告需要升级原始酒店设计以满足凯悦品牌的要求。
20. 然而，根据被告提供的PPM第一次修订，包括升级成本在内的项目总成本为152,479,805美元。
21. 事实上，根据凯悦的特许经营披露文件，开发一个拥有250至500间客房的凯悦酒店，2015年开发并开始运营酒店所需的总投资范围为3338.25万美元至1.285亿美元，2017年为4385.335万美元至1.4459亿美元。
22. 换言之，2015年开发一个拥有500间客房的凯悦酒店的总成本不应超过1.285亿美元；2017年开发一个拥有500间客房的凯悦酒店的最大成本应为1.4459亿美元。
23. 因此，被告开发这个项目中的347间客房的凯悦酒店的总成本不可能超过2.5亿美元。
24. 在多次请求后，被告最终提供了一份酒店成本明细。该成本明细显示，自2017年以来，被告撤回了他们的2450万美元的股本，并从项目中额外提取了1080万美元，用优先于EB-5贷款的贷款替换了这些资金。
25. 据原告了解，被告将他们从项目中取出的3530万美元资金用于了项目以外的目的。
26. 此外，借款人每年向合伙企业支付约300万美元，用于EB-5贷款的利息。其中，100万美元作为普通合伙人的管理费，其余200万应该支付给EB-5投资人，也就是说从2017年到2023年，应向投资者分配1400万美元。但是，包括原告在内的投资者没有收到任何分配。

EB5Sir简单总结一下，原告认为：

1. 项目预算严重超标，从原计划的1.3亿涨到了最后的2.5亿；
2. 按照原计划，EB-5资金仅位列1900万的高级贷款之后，但是几次再融资之后高级贷款高达1.9亿；
3. 当开发商无法偿还高级贷款之后，项目估值在扣除高级贷款之后，给EB-5投资人剩下的所剩无几，这与项目初期所计划的差异极大；
4. 开发商，多次进行再融资扩大高级贷款规模，项目成本增加，EB-5投资人并未被告知；
5. EB-5投资人所应该获得的分红，也重未取得；
6. 开发商的股权，应该最后退出，至少在EB-5资金之后，但是开发商已经提取了3530多万进其他项目；
7. 最后，投资人发现问题之后要求查账，但是开发商不配合；
8. 所以，最后投资人发起诉讼；

17年初，EB5Sir曾去西雅图参观过该项目，当时即将开业，二期写字楼在建。写字楼，由于受地理位置限制招商不理想，但是在湖边的酒店风景极佳，业绩不错。相信很多EB-5投资人都没想到，该项目最终也成为了一个坑。

在每周的同项目找人，该项目的诉讼投资人正在召集：