如松：日本“沉没”，日本的“末日方舟”

诺亚以前我经常说，任何一个国家都有两类银行，一类是经营纸币的商业银行，还有一类就是实现公平的“房地产银行”。

为了实现利益最大化，也为了促进消费支出并推动经济发展，当今时代的商业银行基本都不会为储户提供实际正收益，他们会通过各种手段扩大通胀率与存款利率之差，目的是实现更多的铸币税，这是盘剥储户的过程，为银行业自己也为既得利益服务，这其中的手段包括在通胀率的数据中不断注水、即不断调整计算通胀的一篮子商品权重，不断压低存款利率，等等，其目的都是为了割韭菜。

此时，有一间“银行”就会发生作用，体现自己的“公正廉明”，为投资者提供最公平的服务，那就是需求有保证的城市的楼市。

对于包括人在内的生产要素可以自由流动、房屋和土地可以自由交易的经济体来说，当一个城市的房地产需求有保证时，如果投资这个城市的楼市无法实现正收益，同时也得不到对投资风险的合理补偿，资本就会去购买黄金或一些国家的国债进行无风险避险，然后，投资的减少就会导致房屋供给的减少，由于需求是有保证的，此时就会出现供不应求，然后就会刺激房价和租金价格的上升，让房地产的投资活动回归正收益。

这间“银行”公正廉明，童叟无欺。

对于上述原理以前还都是纸上谈兵，今天我们可以看到一个非常典型的案例，看看这间“银行”是如何运营的。

安倍晋三从2012年底开始第二次执政，他所制定的经济政策号称是安倍经济学，其核心就是由日本央行无限量放水，进而通过日元贬值将日本从通缩的泥潭中拯救出来，希望以此刺激出口、投资和消费，安倍当时的政策是非常明确的。

以前在这里说过，基于欧亚大陆的文化，尤其是东方文化，欧亚国家的社会财富并不能实现充分的下沉，源于欧亚国家是基于大陆文化构建起来的国家，每个国家实施的都是自上而下进行控制，政府只有掌握着大量的资源才能维持社会的运转；欧亚大陆上的几乎每个国家都与周边国家具有领土纠纷，地缘局势随时可能恶化，这就要求政府掌握着大量的资源以应对随时爆发的地缘局势；有些社会贪污腐败根深蒂固，社会财富天然就是上行的，既然这些社会的社会资源无法充分下沉，就无法实现生产与消费的平衡，体现为生产强、需求弱，此时就必须依赖出口来推动经济增长，这就是以出口为导向的经济增长模式。要提升出口的竞争力，汇率就是最核心的因素之一，所以我们就看到东亚国家在经济腾飞时期，汇率都出现了快速贬值。

战前，日元兑美元大约2:1，战后快速贬值到了360:1，贬值幅度高达约180倍，这为日本战后的经济复兴提供了巨大的动力。

战后韩国开始发行韩元，当时韩元与美元的汇率是15:1，到朝鲜战争结束时就贬值到了6000韩元兑1美元，1953年2月韩国按照100:1进行换币，1962年韩国再次按照10:1进行换币，换币之后的新韩元就是目前流通的韩元，目前韩元兑美元的汇率是1350:1左右，与战后最初发行的韩元相比已经贬值了两万三千多倍。

改革开放之初，人民币兑美元汇率约为1.61:1，到1994年贬值到了8.7:1，贬值的幅度也很大。

对于以出口为导向的经济体来说，货币是经济发展的工具，汇率贬值有利于出口，可以为经济发展提供助力。

因此，安倍经济学就是希望重走战后日本和东亚的经济复兴之路，希望通过无限量印钞推动货币贬值来进而驱动日本的经济复苏，这种思路与亚洲的政治模式和经济特征相契合

从下图可以看到，自从安倍第二次执政开始，日本对美元的汇率就从75.56:1的最高点开始下跌。

这时，日本东京房地产银行开始“营业”：

第一，日本是包括人在内的生产要素可以自由流动的国家，土地和房屋是可以自由交易的，这是基础性条件，如果生产要素无法自由流动、房屋和土地的买卖受到制约，这间“房地产银行”就无法正常营业；

第二，日元开始贬值，而日本央行实施负利率是进行货币贬值的标准手段，说明日本开始割韭菜；

第三，日本社会已经严重老龄化，人口总数在不断萎缩，但日本东京都地区的人口却稳定流入，东京的房屋需求有保证。

东京聚集了日本41.8%的银行、76.5%的外资企业、17.8%的大学和17.7%的研究机构，目前的人口约3800万，是全球第一大都市。在最近的75年里，东京有74年实现了人口的净流入，2015-2020年间东京都的人口增长率居然达到了4.1%，这就让东京的房地产有源源不断的新增需求。

下图是东京房价走势图，2012年的均价是548957 日元/㎡，2022年的均价是911257日元/㎡，2023年东京平均房价的涨幅是36%，对应的价格来到1239309日元/㎡，自2015年至2023年的总涨幅就是126%。当然，东京核心二十三区的涨幅更高，比如2023年二十三区的涨幅是39.4%，明显高于整个东京的36%。目前美元兑日元的汇率大约是150:1，意味着自2015年到现在日元已经贬值了大约一倍，东京房地产完整地抵御了日元的贬值。之所以东京房价涨幅超过了日元兑美元的贬值幅度，在于美元自身也在明显贬值，这期间美元购买力流失的幅度也超过20%。如果将东京的房屋用于出租，目前的租售比大致在5%左右，东京“房地产银行”提供的租金收入远超过日元在商业银行的存款利息，超出部分可以看做是投资房地产的风险补偿。

由此可以看到，“东京房地产银行”公正无比，在日本政府通过印钞推动货币贬值之时，日元资产几乎都会贬值，这是资产的集体“沉没”，“东京房地产银行”则成了末日方舟。

日本是一个严重老龄化的国家，也是人口持续减少的国家，既然东京可以持续吸引人口流入，其它多数地区就会面临人口流失的压力，这些地区的房价就无法上涨甚至还会下跌，如果再加上日元的贬值，资产贬值的幅度就极为严重，从下图的对比可以看到，如果扣除了东京的房价，日本全国的平均房价应该是横盘或下跌的。

今天，我们要关注的肯定不只是日本东京，“东京房地产银行”在2012年就开业了。如松的风格就是关注未来，希望对朋友给予前瞻性的建议。

全球化的时代，是全球统一大市场不断扩张的时代，当中国这个全球人口最多的国家加入世贸之后，全球化来到了最高潮，这是一个全球经济效率持续提高的时代，经济效率提高的同时资本投资收益率就会提高，纸币的价值就更有保证，所以，在全球化时期是纸币的价值更有保证的阶段，这些都是最简单的常识。现在已经是全球化解体的时代，这是十分清楚的事实，这就是全球化的反向过程，是逆全球化过程，当然就是纸币购买力加速流失的时代。

在全球化时期经济效率提高让纸币价值日趋稳定，纸币价值稳定就可以推动利率走低，即更接近于零利率的黄金属性，这就是从上世纪八十年代初期开始美元利率不断走低的过程。到了次贷危机之后主要货币的利率达到最低，甚至出现了数千年文明史以来的奇观——负利率，这就极大地刺激了人类社会的贪欲，让各国政府的负债率飙升到了极高的位置。当全球化解体利率转为升势之后，债务成本开始飙升，从美国政府到各国政府都开始面临揭不开锅的窘境。此时，政府就只能更加依赖加税维持自己的生存，这里的加税包含加征铸币税，会导致纸币加速贬值。

与此同时，全球化解体是全球经济增速下滑的时代，这一点无需讨论。

货币贬值的两大因素共同发力与经济增速下滑完美组合在一起，就是滞胀的局势，就就形成了纸币加速贬值的标准环境。

所以，从两大经济体开始，未来所有的主要经济体都会进入安倍晋三执政之后的日本模式，以黄金为基准人们都需要面对货币高速贬值的问题，所有人都需要寻找自己的“东京房地产银行”。

最终还要提醒，上世纪七十年代是美国典型的滞胀时代，当时跑赢通胀的主要是三类资产，第一是黄金，现在黄金已经启动；第二是核心城市的房地产；第三就是大宗商品。滞胀是典型的纸币加速贬值周期，这一时期的房地产投资收益可以跑赢通胀，就源于他们是“东京房地产银行”。

总结起来就是说：全球化解体本币加速贬值，会导致本币资产价值集体缩水，这是整体“沉没”的过程。此时，全球所有人都需要寻找自己的“东京房地产银行”，及时登上“末日方舟”。

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