封面图源：网络
作者：李逗
编辑：孙春芳
本文经授权转载自：市界（ID:ishijie2018）
饱受“举报门”困扰的万科，股价一夜回到九年前。一向以行业指路明灯著称的万科掌舵人郁亮坐不住了，连连发声，力证万科很“行”。然而，不断下行的销售额和回款量摆在那儿，万科仍须不断拆招，给投资者以信心。
4月12日，深处舆论暴风眼的万科董事长郁亮，高调现身成都，参加了一场万科和新加坡政府投资公司(GIC)合作二十周年的庆典。会后，郁亮特意发朋友圈称赞道，“二十年，市场起起落落。连续二十年合作，只有志同道合者才能做到”。而在这番温情的表述背后，万科正在遭遇一场史无前例的舆论风暴。
▲（来源/郁亮朋友圈）短短一周内，万科接连曝出被烟台合作方举报、万科济南公司负责人肖劲被公安机关带走、集团高管传闻被边控等多个负面消息。万科A股价一夜回到9年前，最新市值只剩840亿元左右。而诸多舆论的矛头，一致指向了万科引以为傲的职业经理人团队。要知道，作为房地产行业的“三好学生”，以郁亮为首的万科管理层，靠现代企业管理体制让万科长期站到了行业前排。但在这场声势浩大的接连暴击下，投资者不禁开始质疑万科的公司治理结构和内部控制机制。而在真相还未明朗前，由合作方举报等事件诱发的恐慌情绪，持续笼罩在万科头顶。关键时刻，郁亮的现身说法向外界释放了一个积极信号，万科和国际合作伙伴依旧携手共进。但市场对万科的债务偿付能力、评级下调等种种疑虑不会轻易消除，郁亮还得连续拆招。
合作伙伴“掀桌子”了
郁亮是苏州人，他的故乡以精致的园林和悠闲的生活著称，但在大多数人眼中，这位精力旺盛的掌舵者，更符合深圳奋斗不息的企业家精神。万科成立已经40年，郁亮也已加入万科34年，从一名公司董事，再到财务负责人、公司总裁，一路坐到了万科董事会主席之位，他是地产纷乱时代里真正崛起的职业经理人。凭借专业的风险预判能力，郁亮总能在行业遇到危机时充当“吹哨人”。但没人预料到的是，郁亮执掌万科7年时间后，万科的命运又来到了新的十字路口。近段时间以来，万科不仅遇到了流动性压力，还遭遇了合作方的接连炮轰。而前来“揭短”的烟台百润等十家企业，都是与万科合作多年的伙伴。其中，烟台百润成立于2017年8月，同年10月与万科合作成立烟台创盈房地产开发有限公司，万科持股51%，烟台百润占股30%。这些联名举报的数十家公司背后，则是一位叫李军的烟台企业家。那么，搅动万科舆情风波的李军又是何人？烟台本地房企相关人士李霞对「市界」透露，“李军在烟台房地产市场很有名，许多人都听过他的名字，江湖上传说很厉害，但大多没见过本人。”据「市界」了解到，万科和李军合作开发地产项目已近10年，共合作有7个项目。而万科和烟台合作方的纠纷爆发，最早始于2023年8月，烟台百润等10家企业联合举报万科涉嫌挪用资金，此后又于今年1月份举报万科偷税漏税，到近期则直指郁亮的管理问题。在近期指控郁亮的举报信中，烟台合作方的问题主要聚焦于3点：“指控郁亮团队成立影子银行；以体外循环方式搞财务运作中饱私囊；涉嫌偷税漏税。”桩桩件件，均指向了万科管理层治理不规范的问题。追本溯源来看，万科和烟台百润等股东的合作模式，最早源自郁亮一手打造的项目跟投制度。2014年，由郁亮设立的项目跟投制度，让所有万科员工身份都发生了一个前所未有的变化。这一制度下，员工们和企业不再只是简单的雇佣模式，而是需要员工拿出真金白银，从股权层面切实参与到项目利益分配中，和公司共担利益与风险。可以说，项目跟投制度的出现，直接把房地产公司管理水平推上了一个新高度，同行们纷纷效仿。后来，各家在这一制度的基础上，各自演变出了不同的合伙版本，也催生了不少财富神话。然而，市场顺风顺水的时候，大家有钱一起开心赚。可市场一旦进入持续下行，项目面临亏损时，原本利益共担的合伙人开始反目成仇，对簿公堂的更是不在少数。“好学生”万科，同样没逃得掉“合作者倒戈”的魔咒。2021年以来，万科与烟台合作方联合开发的多项目销售不及预期，利润无法达到指标。万科发文提到，烟台合作方曾提出16亿元的赔偿诉求，后遭拒绝。“烟台本地市场很小，房企销售额几个亿就能排进前十，规模都不算大。当年有钱挣的时候，不少企业还愿意一起和万科做，但现在没钱挣了，内部矛盾就开始爆发。”上述烟台房企人士说道。对万科而言，和合作伙伴的纠纷原本并不是一件急需解决的大事。然而，恰逢万科面临债务偿付的关键节点，这封直指董事会主席的举报信，一下子拉响了万科舆情警报。举报信发布的第二天，国际知名金融服务公司摩根大通，将万科企业的A股和H股评级均下调至低配。此后，万科连续遭到了惠誉、标普、穆迪三大评级机构的下调。
股价一连跌到9年新低
面对合作伙伴的犀利指控，万科曾作出过简短回应，坚称举报内容严重失实，并称已启动司法程序。但市场对此却并不买账，万科A股价直接创下了历史下跌纪录。4月以来，万科A的股价走势不仅跌回到了9年前“宝万之争”的起点，更是频频创下公司2015年以来股价新低。而在舆论汹涌的关键时期，与多位高管相关的小道消息，再度让投资者绷紧了神经。先是4月10日，万科济南公司总经理肖劲被警方带走，引发公众对万科管理层的担忧。此后，有关万科高管的传言愈演愈烈，陆续传出了万科高管蔡平赴美不归，集团高管被边控等传闻。而这些空穴来风的消息，让万科的股价又一次绷不住了。受上述消息影响，截至4月12日收盘，万科A股价跌至7.1元/股，市值仅为767亿元，较2018年市值高点4524亿元已大幅缩水八成。看着崩塌bengta的股价走势，万科的股价跌势让不少人感到唏嘘。要知道，2018年1月时，万科A股价曾冲上31.92元的高点，相应市值约为4524亿元，同期万科H股则约合人民币3786亿元，总市值合计约为8310亿元。不少万科股民记得，仅仅在3年前的2021年，有投资者曾大声呼吁“珍惜30元以下万科”。但如今，这样的声音早已消失。截至4月18日发稿时，万科A最新市值为830亿元，即便加上万科H股市值418亿，万科集团总市值为1248亿元。也就意味着，相较于2018年的高点8310亿元，万科A+H股已有接近7000亿元的市值蒸发。然而，万科的股价下跌只是房企市值蒸发的一个缩影。环顾整个房地产行业，曾经的金字招牌“招保万金”市值都已大幅缩水，纷纷退出千亿市值阵营。而在如今的A股市场里，几乎找不出一家千亿市值的房企。一家长期关注万科的债券交易人士对「市界」表示，“房企不行的典型信号是，偿付违约或大面积停工，可万科还没出现这个局面，然而它的股价走势已经提前进入了爆雷前夕，可见市场恐慌程度。”受股价市场拖累，万科的债券价格也出现了异常波动，进一步考验着债权人的耐心。要知道，债券价格持续波动下，万科的债券收益也会持续下滑，最终或将无法覆盖包括债务在内的刚性支出。从事万科债券交易的陈斌对「市界」表示，“当下万科最需要保刚性兑付的是债券，而债券的舆情传播性更广，负面更容易放大，因此，保证经营节奏的稳定预期，对万科至关重要”。4月14日下午，为稳住跌跌不休的股价和波动异常的债券，郁亮终于决定反击，临时召开了一场投资者交流会。对于被烟台合作方举报，万科强调，税务机关已对烟台万科进行稽查，不存在拒不交账的情况，亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意等。为了有力回击“高管被边控”传言，当日万科总裁祝九胜、朱保全等高管更是在微信群、朋友圈晒出自己的地理定位，祝九胜位于万科香港的楼盘，朱保全位于日本东京周边的千叶县。会议结束后，万科将这份会议纪要一字不落挂到了公司官网上。文中坦诚，“从总的经营情况来看，当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。”好在，回应多个舆论热点后市场情绪平复，万科A股价微涨。然而，单靠一次声明并不能完全稳住市场预期。截至4月18日午间收盘，万科A股价跌1.55%至6.99元。
资产处置更积极了
长期以来，万科是一家被危机感驱动的公司，这是外界对万科一直以来的认知。但面对持续下行的市场行情，万科依旧没有及时踩住刹车。
这次投资者会上，万科管理层又一次详细剖析了过去的战略失误，“太依赖惯性”、“在不少城市出现投资冒进和失误”等。
如今，经历了一轮的起伏和不确定性，万科需要稳住阵脚，保持经营业务的持续稳定，而在这轮舆情风波倒逼下，万科也加快了处置资产的节奏。
此前，郁亮曾在业绩会上定下目标，今明两年公司债务规模将下降1000亿元，债务风险获得实质性化解。万科首席运营官刘肖亦曾透露，今年万科资产交易会更大，特别是大宗资产交易。
据《财联社》最新报道，针对近期市场上关于万科资产处置的传闻，万科正从战略角度出发，对旗下资产进行分类与结构优化。完成这一过程后，万科将根据具体情况对资产进行处理。
一位金融机构人士陈斌亦对「市界」表示，“之前万科很强硬，最近态度好转很多，情况预计会转化很快。”在陈斌看来，万科当前面临的危机属于流动性危机，还没到资不抵债的阶段。而在当下，万科需要进一步梳理资产，以更好和银行寻求新的贷款合作。
不过，想要实现千亿削债目标，郁亮的压力不低。作为一家最早涉足资本市场、深交所第二家上市公司，万科有着最为丰富的融资手段，此前更是施展过配股、发行可转债、增发等各类招数。
而到了最近这几年，万科更是成为行业内唯二家建立起来“总对总”融资模式的房企。“万科原来的融资模式非常牛，总对总的模式下，它的资金量大价低，比其他房企便宜了不少。”债券市场人士王伟对「市界」说道。
然而，在预售监管制度下，万科的融资模式从“总对总”变为“项目制”，这也意味着万科的现金流无法按偿债需求提取，偿债压力进一步变大。“对万科而言，边际恶化的后果是不可承受的，融资和行业持续下行，需要警惕加速挤兑的风险。”王伟说道。
好在，从债务集中到期日来看，万科的主要债务压力集中在今年第二、三季度，合计金额约为224亿元。对于即将于5月、6月到期的56亿元境外债券的具体资金安排，万科此前在投资者平台回应称，公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作。
此前万科业绩会上，祝九胜曾提及万科两大新增融资渠道，一个是白名单输血，另一个则是经营性物业贷。这两项新增融资窗口也将成为万科的重要支撑。
不仅如此，万科也在陆续对北京、南京、上海等关键地区进行城市合并，重组管理区域，任命新负责人。据「市界」了解到，上述区域尚未出现大幅减员现象。
一直以来，郁亮对中国未来房地产市场规模的判断都一如既往，“9万亿-10万亿是正常的市场规模水平”。也就意味着，这个市场现在遇到了超跌，但地产行业不会消失。
但在房地产行业的一轮深刻变革下，真正能活下来的企业必将是少数。对于掌舵者郁亮而言，他需要想尽办法带领万科穿越风暴。
而在刚刚结束的一季度，整个房地产行业销售行情依然很拉胯，万科仍不可避免地受到冲击。2024年1-3月，万科累计实现合同销售金额579.8亿元，同比下滑42.8%。
（文中王伟、李霞、陈斌均为化名。）
