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戏剧性的一幕发生了!内地和香港,正在“换家”

戏剧性的一幕发生了!内地和香港,正在“换家”

7月前

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◎作者 | 宁侃侃

戏剧性的一幕发生了。

内地富人正在涌向香港抄底买房,而香港居民却北上内地野性消费、买房安居

一场“换家”行动,正在内地和香港间拉开帷幕。


前不久,李嘉诚的长实集团和港铁集团合作开发的改善型项目“Blue Coast(港岛南岸)”首次开盘。

效果是超出想象的火爆。

开盘当天,因为开发商要求现场抽签选房,一时之间,香港红磡居然出现了万人抢房的盛景。

一堆千万富豪们,拿着号码牌,等在大厅外的通道里。


据统计,“Blue Coast”开盘8天共计认购2.8万组,超额认购65倍,推出的422套房当天全部售空,登上今年香港目前的新盘“票王”。

据案场中介统计,在这一波香港“万人摇”的现场里,内地购房者占比达到了3成以上。

内地购房者横扫香港楼市的场景,在香港全面“撤辣”后已经比比皆是。

据美联物业监测,香港3月新房成交按月上涨14倍,达到4200宗,创1998年后单月新高,这个成绩背后,少不了内地购房者的倾力支持。

最受内地购房者喜爱的,非香港豪宅莫属。

据中原地产统计,全面“撤辣”后香港3000万以上豪宅的成交量暴涨了6倍,其中有超过7成都是内地客户拿下的。

不过就在内地富人在香港一掷千金的同时,香港居民也在反向“抄底”内地。

不久前的清明假期,正值香港的复活节假期,结果仅仅假期第一天,香港出入境人次就高达100万。

除了来旅游消费的,也有不少港人来内地置业买房。

中银香港最近就香港居民在大湾区置业的意愿做了项调查,结果有46%的受访者表示,会考虑到大湾区买房置业。


这些人来内地置业的原因,多为香港楼价过高,觉得内地房价物有所值。

而最受香港人欢迎的置业城市,则是中山、佛山、广州、珠海。

很多大湾区城市的房产中介,最近也开始频繁发声,说找他们买房的香港购房者明显变多了。


内地和香港,这段时间可谓是你来我往,好不热闹。

其实同样的港人北上消费潮,早在1998年亚洲金融危机发生后也出现过。

可是不论从规模还是持续时间来讲,都远远比不上当下。

这一波风潮,反映了怎样的趋势?


一个很有意思的观察角度是,内地和香港当下这种“换家”的场景,其实是双方在人口争夺上互相角力的结果。

内地希望港人多多来内地安家落户,促进融合,香港则希望内地富豪多多照顾港岛生意。

这种情况下,各种优惠政策就一股脑地被推了出来。

就说买房这件事吧,香港这一次全面“撤辣”动静搞得很大。

孰不知,印花税这个“辣招”,其实从一开始就是为了防止外地人炒房而设置的。

对于香港本地人而言,印花税被分成了好几档,可即便是价值超过2000万港元的住宅,印花税最高也就是4.25%。

但是非香港永久居民就不同了,15%的买家印花税和15%的从价印花税是跑不了的。

一套1000万的房子,光缴税就要300万。

而“撤辣”就是港府把这额外的门槛给撤了,但对于香港之外的购房者而言,就相当于打了7折。

相比而言,港人在内地买房的政策,那可是要宽松太多了。

早在2019年公布的“惠港16条措施”中,就放开了港澳居民来内地购房的限制。

香港居民可以在大湾区9市自由购买一套自用房,且无需境内工作、学习时间证明等限购条件。

要知道,2019年的时候,大湾区9市基本都是存在限购政策的,比如深圳,非深户要5年社保才能买一套房。

而香港居民则啥也不需要,拿钱就能买。

除了鼓励买房置业,内地和香港对人口的争夺还表现在方方面面。

在内地,香港居民可以享有落户、购车免税、住房租房补贴、个税补贴等等优惠政策。

甚至于在大湾区工作的香港居民,根据所在城市细则出台,其子女往后可以直接入读内地的公立学校,并且拥有香港身份的孩子还可以入读国际学校。

而香港则通过推出一系列人才计划,在教育、税率上给出优惠,达到吸引内地人才的目的。

靠着大力抢人,香港不但实现了人口由净流出转为净流入的境地,更是吸引了超过10万的人才。


可以很明显的看出,内地降低的是港人的生活门槛,而香港则意在优质人才,降低的都是投资和置业门槛。

这就为如今内地和香港的“换家”行动,打下了坚实的基础。

越来越多的香港居民开始北上消费,甚至于在中山、珠海等房价较低的大湾区城市买房置业。

而香港“抢”去的十几万人才,则在全面“撤辣”后,成为了此次香港楼市火爆的主力军。

双方也算是各取所需了。


从更微观的原因来看,这场“换家”行动,则是香港和内地居民都想从对方身上套利,这是大湾区融合程度不断加深的一个结果。

一方面,不少香港人在经济压力之下,正在疯狂逃离“超级地租”的极致剥削。

从1983年中英谈判开启之后,破罐子破摔的港英当局,便在香港采取了极其恶劣的超级地租模式。

一般而言,一个居民家庭,其每月用于支付楼宇按揭或租金的支出,不应高于其每月全部收入的30%。

而这一数字在香港,高达50%-60%。

在超高地租的加持下,同样的商品只要到了香港,身价全都会暴涨一大截。

虽然香港人均月收入能达到3.17万,可是在高昂的物价面前,日子也只能过得抠抠搜搜。

长此以往,香港就发现了一个“超级地租”下的套利模式。

那就是香港挣钱内地花。

月薪3万,在内地那是妥妥的高薪人士了。

所以我们看到最近北上内地野性消费的港人越来越多,甚至在深圳租房回香港上班的人也不在少数。

而对于内地富人来讲,香港又何尝不是一条退路呢?

有一位在香港买房的北京人是这么看待这件事情的:

他说当下全球通货膨胀与货币贬值几乎不可避免,如果你的银行卡只有几十万,你感觉还不明显。可如果你有上百万、甚至上千万的资金时,再碰上了房价下跌利率下调,你的资产实际每天都在流失,不亏钱都算好事了。

在这种情况下,香港资产对于很多内地高净值人群来说,有着很强的吸引力。

因为它兼具了美元资产和低位入手两大优点,是当下分散资产,风险对冲的极好选择。

所以香港3000万以上的豪宅成交会出现井喷。

而对于更多中产而言,最受欢迎的楼盘是500-800万港币之间,近地铁、有校网的30-40平米小户型。

这种房产的优势也很明显,就是好上车,高保值。

当下,不论是内地还是香港,都把彼此看做了一个退路。

只不过“港车北上”“撤辣”等政策,让这条退路变得更加通畅了。


虽然内地抄底香港和港人北上消费都是为了套利。

不过,这两种套利方式的难易程度却是截然不同的。

香港在超级地租模式下进入内地消费,覆盖的人群无疑更加广泛,门槛更低,也更方便。

而内地要想靠抄底香港楼市套利,则只可能是极少数人的游戏。

一方面,在超级地租模式之下,香港房产的持有成本、交易成本都很高,这会极大压缩香港房产的收益率。

另一方面,李嘉诚7折卖房这件事是一个值得关注的信号。

最近被内地购房者疯抢的Blue Coast项目,该项目在成本楼面价约2.8万港元/平方呎的情况下,最终销售均价却只有2.19万港元/平方呎。

相当于打了个7折。

而此前的多次事实证明,每当市场出现一些不好的迹象时,李超人总是第一个降价跑路的。

去年李嘉诚8折甩卖旗下的亲海駅II项目,之后没过两个月,香港楼市成交量就开始下滑,价格也跟着开始下跌。

所以,抄底香港也需要相当的技术,绝不是轻轻松松就能赚钱的。

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来源:智谷趋势

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