2024.04.23

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导读：住房“以旧换新”有利于畅通换房链条，但实施起来堵点不少。

作者 | 第一财经 孙梦凡

房地产开发投资额同比下降9.5%、新建商品房销售面积同比下降19.4%，今年一季度，房地产市场仍在等待企稳回升。

但如何通向回温之路？各地政府想尽了招数。从放松限购到降低房贷利率，从发放购房补贴到推行“房票”，楼市调控“工具箱”几乎已应出尽出。近期，为盘活二手房市场、畅通改善需求换房，一个新政策趋势正在蔓延——住房“以旧换新”。

据中指研究院监测，目前已有超30 城表态支持“以旧换新”，方式则主要包括两种： 一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，二是开发商或国资平台收购旧房、售房款用于购买指定新房项目。近段时间，明确表态提到第二种方式，即“国资收购”的城市有所增多。

“以旧换新”有利于畅通换房链条，提高楼市活跃度，促进置换需求释放。 但在实际操作过程中，需要面临的现实问题并不少，比如旧房源需合理估价、如何在当下市场加速卖房、国资收购需确保资金稳健、旧房源后续如何利用等，相关政策仍需探索与完善。

政策支持

“希望昆明出台商品房以旧换新相关政策”。近日，有网友在人民网“地方领导留言板”发表建议。

对此，昆明市住房和城乡建设局回复表示：目前昆明市未出台“住房以旧换新”相关政策，但部分房企已经与经纪机构合作，为购房人提供以旧换新的服务。下一步，市住房城乡建设局将结合省外先进经验及案例，充分考虑本地实际情况，再行研究判断后续是否出台。

记者在该平台发现，不只是昆明，其他城市也有网友咨询住房“以旧换新”问题，包括长三角热点城市。而“以旧换新”之所以引起关注，是因已出台该政策的城市正越来越多，俨然成为楼市调控“新风向”。根据中指监测，自2023 年以来，目前已有超 30 城表态支持“以旧换新”。

4月22日，鄂州市发文表示，推行商品房“以旧换新”。鼓励中介机构、房企、国有平台公司开展“以旧换新”业务，通过集中帮卖和定向收购等方式，帮助市民卖出二手房。4月18日，长沙市表示，全市范围内“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。

4月1日，郑州市发文表示，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。一是郑州城市发展集团有限公司(政府指定作为收购主体)收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房；二是政府政策鼓励，群众通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。

各地之所以热衷该政策，一是因当下二手房存量大、交易慢，二是因房企去化承压。帮助二手房业主卖掉旧房、置换新房，一方面可助力改善购房需求的实现，同时能帮助楼盘加大销售。

公开数据显示，自2023年以来，全国二手房挂牌量持续走高。截至今年3月30日，已经有重庆、成都、天津、青岛、南京、武汉、郑州等12个城市二手房挂牌量超过10万套，其中重庆、成都、天津、苏州、南京、杭州6个城市的挂牌量已经突破15万套，重庆和成都超过22万套。

二手房市场已成为楼市不可忽视的主力，且对当下调控政策的反应更敏感。

易居研究院报告显示，2024年3月份，全国22个城市中的19个重点城市中，有15个城市交易数据位于荣枯线以上，这意味着大多数城市二手房交易行情不错，表明各地二手房支持政策积极有效。

“近期，各地二手房交易比较活跃，二手房交易占总体住房交易的比重接近四成，11个省市二手房交易量超过新房。其中，90平米以下、总价300万以下的二手房占60%左右的份额，可见刚需潜力很大，换房的潜力也很大。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

如果能盘活这庞大的二手房市场，对楼市企稳回升意义明显。住房“以旧换新”的目的，便是盘活存量市场、畅通换房链条，助力整个市场流动运转起来，激发楼市活力。

具体怎么做，目前各地有两种方式，一是“联合帮卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这是今年以来住房“以旧换新”的主流。 此外，还有地方对“以旧换新”给予购房补贴。

痛点有待疏通

在庞大的“以旧换新”政策队伍中，郑州是较为特殊的一个。

按郑州官方的计划，“以旧换新”有两种方式，除了市场化帮卖，国资也要下场收房，而且规模比其他城市都大。郑州城市发展集团有限公司作为政府指定收购主体收购二手住房，全年计划完成5000套。这一规模，比此前也有国资入局的太仓、无锡、启东市等都可观。

4月20日，郑州市“以旧换新”试点工作启动，官方数据显示，当天从凌晨到下午3时，有3449人次登录“郑州市房产交易服务平台”电脑端，平台注册用户260个，市民登记发布二手房信息共189条，报名参加城发集团收购并完成全部资料上传共68人，线下售楼部统计征集换购房意向信息202条。

作为收购主体，城发集团当日审核房源信息共83组，首日筛选登记信息资料齐全、符合试点阶段收购标准，初步审核通过的房源信息共64组，目前一组已进入现场踏勘环节，一组已进入评估环节。在新房端，首批报名参加“以旧换新”的现房楼盘项目34个，共提供现房房源7987套。

从政策发布到公布进展，郑州算是较为迅速的一个，但从现实角度看，“以旧换新”实施起来需要时间。去年长三角首次试水的太仓，首批放出100个名额，最终实际成交仅6组；随着活动逐步推进，参与人数才逐渐增多，截至3月12日，活动报名累计超过800组，其中已成交93套，还有86套交过意向金，正进行验房、评估等。

“尽管不少区域提出‘以旧换新’政策导向，但仍处于探索阶段，当前整体效果尚不明显。”中指研究院表示。首先是卖旧房环节，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。

“以旧换新，最大痛点是卖掉旧房。”李宇嘉表示，目前，开发商参与以旧换新的协议，锁定意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左右。但二手房很难在2个月内卖出。他认为，政策关键是要激发二手房业主的动力，卖不掉二手房则“无责退订新房”，给予业主足够的安全垫。

其次，选购新房环节也有不少问题。“旧房收购模式一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，这意味着选择性受到一定限制。”中指研究院称。此外，当下居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素，也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。

比如有郑州当地网友表示，自己很关注住房“以旧换新”政策，目前家里有两套旧房，都属于难出租也难卖的“老破小”、“老破大”，如果政府能出面收购，会极大帮助家庭卖房。但鉴于资金问题、市场前景等问题，自己对买新房还有顾虑，现在只想出售手中多余的旧房。

另有无锡网友在领导留言板表示，近期无锡市梁溪区出台房子“以旧换新”政策，请问以后是否有计划推出全城置换政策。对此无锡市梁溪城投公司表示，目前梁溪区出台的二手房“以旧换新”业务是梁溪城发集团下属置业公司实施的，全市包括江阴宜兴推出置换政策，目前尚没有实施计划。

李宇嘉建议称，在刚需转向二手房，改善转向新房的新形势下，未来“以旧换新”政策可能要常态化地推进。因此，开发商和地方政府都要坚持把“好房源”拿出来，让循环更加顺畅。他表示，参与“以旧换新”的开发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，要拿出优质项目参与活动，且要有价格上的优惠。

而对政府下场收房，李宇嘉认为，这对国资机构的资金实力、信息掌握能力等都有要求，分散式购置的二手房住房如何筹建为保障性住房、后续如何做好运营管理，也存在挑战。政府需要做的，是制定优惠政策，激励和撮合关联方，把带押过户做好、交易流程简化、评估公信力做强，着眼基础性制度。

“丁祖昱评楼市”表示，整体来看，2023年至今多城跟进“以旧换新”政策，在一定程度上可帮助置换需求客户快速卖房，同时降低购房者购房成本，盘活存量房，提高市场活跃度，进而促进房地产市场平稳健康发展。但在当前整体市场承压的情况下，政策执行效果不一，仍需调动多方资源配合。

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