上海千万豪宅被秒杀，什么情况？

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6月前

据媒体报道，4月21日上海融创外滩壹号院二期开盘即售罄，单日销售额高达99.97亿元，豪宅市场出现了“日光”。据透露，该楼盘位于外滩董家渡板块，毗邻外滩、南京路、豫园、世博园等上海顶级商圈，拥有得天独厚的地段优势。产品的户型为255平方米—380平方米的大平层，套均总价5000万元。

对于豪宅的热卖，开发商上海融创营销负责人也表示，“在最好的城市最好的地段做最好的项目。”开盘就清掉也在他们的意料之中。

然而这已经不是上海的顶级豪宅第一次出现日光，就在4月18日，位于陆家嘴的豪宅滨江凯旋门也出现了开盘即售罄的盛况，当日售罄70亿，其中总价1.1亿的楼王一开场就被选购。

从楼市的整体情况来看，今年3月，上海全市共成交新建商品房5370套，环比增长299%。值得注意的一个数据是，上海的新房套均总价已经达到了1105万元/套，环比增长35%，成交均价86050元/平方米，环比增长29%。

进入2024年，地产行业一直处于下行的压力中。数据显示，2024年一季度房地产销售仍然显著低于去年同期水平。在需求方面，北京、上海等一线城市放松了限购政策，同时各地也先后出台了个人信贷政策。然而地产市场的发展仍旧不温不火。

上海为何会连续出现豪宅日光潮的现象？豪宅日光潮是否预示着地产行业复兴的开始？千万豪宅一天被抢购一空的背后又透露了目前买房市场怎么样的真相呢？

为什么你感觉不到豪宅在热卖？

千万豪宅一夜被卖光，买房又回到了排队买菜的场景。这好像又和网上的新闻和我们的感知不一样，有人说这些都是托，有开发商在炒作，笔者觉得豪宅的销售热潮多少还是反映了一些当下新房市场的现实的，至于为什么普通人感觉不到，主要还是有以下三个原因：

首先还是目前房产市场的老问题，一二手房的严重倒挂。简单来说就是新房价格便宜，而二手房价格还是偏贵。我们来看一下，今年3月，上海另一个被“日光”的豪宅，新天地的顺昌玖里，这个新房的单价在15万~16万左右，而个别的翠湖天地，二手房的价格就已经到了18万以上了，明显一手房比二手房都要便宜。

同样的情况还发生在香港，就在前几天李嘉诚的长江实业在香港的豪宅也引发了万人的抢房潮，单价21万港元每平方米，420套房源一天也全部售罄了。李嘉诚香港的豪宅价格和周边的二手房比起来呢，相当于打了七折。

网上不是说好的房子不好卖？二手房不是都降价了吗？

首先这个宏观的感觉是有道理的，只是需要加一个前提，就是普通商品房不好卖了。地产由于保值所带来的金融属性，依旧吸引了大量的投资者，只不过由于房地产的宏观面不好了，目前这部分金融属性仅仅局限在了豪宅这里。无论是香港还是上海，豪宅都有几个共同特点：产品地段不错，价格超过千万以上。即使房价下跌了，如果买入的人能在合适的价格买入，考虑到目前市场10%~20%跌幅，未来还能有价格优势，现在上车毫无疑问是保值的。

其次就是幸存者偏差，目前各类自媒体都把目光盯住了豪宅的日光。其实就在上海，每个月还有大量4万左右的刚需盘上市。就在去年10月，在上海远郊奉贤的一处总价在200万左右的新盘，出现了0认筹的场景，而相关媒体的报道却寥寥无几。这几年的土地还有流拍的，商品总有卖得好的和卖得不好的，互联网时代，你就在茫茫的信息当中成了那个幸存者。

最后还是富人资金避险的需要。什么是避险？以前有钱人为了保值增值手里不留现金，在上海随便找一个市区的小区一口气买了几十套房。因为在那个时代，其实只要在上海的市区，不分板块，其实都在涨价，只有上车的早晚。

有人计算过去的20年，整个全国楼市都在上涨。有钱人无论是在远郊买十套房还是在翠湖天地买一套房，其实涨跌幅拉长周期来看都差不多。但现在情况不同了，有钱人都判断行情不好了，这个时候他要选择什么？

要选择避险，哪里风险最小？肯定是优质的核心资产，对房地产来说毫无疑问就是豪宅了。这里需要补充一点的是豪宅不仅仅有保值作用，更重要的是便于周转。就现在的行情而言，大部分买入豪宅的人其实并不是特别期待在短时间里，房价继续暴涨，甚至都做好了下跌的准备。

市区豪宅比远郊新房的优势在哪里呢？那就是不缺接盘侠，永远有流动性。对一个有几千万身价的人来说，买了1000万的房子，跌掉100万，对他来说不伤筋动骨。

但是有钱人也有怕的，就是买了资产只能看着，卖都卖不动，没有流动性。而目前在任何一线城市，核心区的房价即使下跌，房子还是有流动性的。说白了，降价能卖得掉。

还是有钱人多？豪宅“日光”能持续多久？

对于上海高端住宅热销的原因，有研究机构表示，高端住宅市场即使在行业下行的时候也能继续受大家认可，也说明了疫情后的复苏阶段，让一些前期的资产荒使得各种资金还是进入到高端住宅市场。为此，上海高端住宅，尤其内环以内的一些高端住宅也在配合这些投资者集中出售。有中介表示，这波上海热销的高端住宅都位于已经许久没有供应的上海核心地段，有购房者还是看好项目地段带来的升值可能。

根据国家统计局数据显示，今年3月份，上海新房房价指数环比上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二；而上海二手房房价指数环比下跌0.3%，同比下跌6.9%。上海作为中国最发达的城市，核心城区的新房的投资和金融属性越发显著。而二手房下跌的透视的还是近年来国内房市销售疲软的反应，高端豪宅热卖，低端老破小无人问津的分化局面或许将是未来几年中国房产市场的新常态。

有观点认为，豪宅的“日光”背后透露的还是整个地产行业的下行周期，毕竟有钱人都在考虑避险和寻找最有流动性的资产。当然也有房产自媒体在豪宅的热卖中看到机会，有房吹认为中国的房产市场大概率在三年左右就可以开始复苏。现在的楼市“大病初愈”，经历一段恢复期，建立市场信心后，过往的市场规律也说明，房价的回升经常是从成交量的回升开始的。

其实客观地说以上两种观点都有道理，入场和观望并存或许才是今后中国房地产市场的主流。这波上海豪宅的爆火，算不上逆势发展，反而正是当下市场阶段的真实产物。

从宏观层面来看，豪宅的热销并不能代表整体楼市，可以说豪宅是一个独立于普通商品住宅市场的子市场，全球大城市都会有这样独特的豪宅区域，比如美国的纽约、俄罗斯的莫斯科。即使整个市场低迷，子市场也能供销两旺，对于整体楼市而言确实不具代表性。所以观察中国的楼市复苏应该还需要从刚需项目的销量开始，只有刚需盘的起步才能带动整体市场。而这波的高端新盘如何带动这个市场，显然还需要一个周期的观察。