2024.04.24

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导读：金融、科技、专业服务，仍是拉动全国办公楼市场需求的“三驾马车”。

作者 | 第一财经 孙梦凡

作为经济发展的“晴雨表”，今年写字楼市场表现如何？

仲量联行最新报告显示，一季度，全国40个主要城市办公楼市场净吸纳总量为81.4万平方米，其中20个重点城市（含一线）办公楼市场净吸纳总量为62.7万平方米，环比减少19.0%，同比则大幅上涨34.4%，表明市场已处于修复区间。

写字楼市场活跃度侧面反映经济活力，从行业宏观环境来看，2024年中国宏观经济总体开局良好，一季度实现GDP29.6万亿元，同比增长5.3%，增速较2023年四季度提升0.1个百分点。从三大需求来看，投资增速有所加快，消费、出口保持稳定增长。

在宏观环境下，金融、科技、专业服务，成为拉动全国办公楼市场需求扩张的“三驾马车”。

报告显示，在专业服务领域，律所延续了去年的扩张趋势，成为甲级办公楼市场主要需求驱动。传统教育、在线教育、留学咨询等细分领域表现强劲，在广州、成都、南京、武汉、西安等多个省会城市录得成交。

在金融领域，除传统金融行业外，小额贷款公司在重庆、合肥等城市展现出活跃的新设需求。在科技互联网领域，直播电商公司抓住低价窗口，新一轮需求涌现，在海口、长春、南昌、贵阳等城市逆势增长。

“整体来看，2024年一季度，宏观经济呈恢复态势，企业经营情况稳定向好，重点城市写字楼市场活跃度提升。”中指研究院也表示。但值得注意的是，当下市场以价换量态势未改，写字楼租金仍在下行。

仲量联行报告显示，一季度，全国40个主要城市甲级办公楼市场平均租金为84元/平方米/月，均录得0.4%～6.6%不同程度的环比降幅，租金仍在寻底中，直接降价和放宽商务条款在业主租赁策略中交替出现。

比如，在北京市场，业主意识到直接降租是促成交易的有效方法，租金正趋近于仅包括办公物业运营与财务利息成本的底线价格。另有一些业主，通过提高中介佣金、降低押金费用、提供超长免租期或者装修补贴等更灵活的方式推进成交。

“如今业主对市场基本面走弱有充分预期，对通过租金让步来确保现金流稳定性的意愿普遍增强。”报告称。

中指研究院则从全国主要商圈进行统计，一季度26.3%的样本商圈写字楼租金环比上涨，杭州西溪、成都金融城2个商圈租金环比涨幅相对较大，均为0.55%；武汉光谷、青岛中央商务区、成都春熙路等16个商圈租金环比涨幅在0.1%～0.5%之间；天津劝业场、重庆解放碑、南京奥体3个商圈写字楼租金环比涨幅在0.1%以内。

更多商圈写字楼租金呈下行趋势，一季度71.3%的样本商圈写字楼租金环比下跌，深圳后海、天津华苑等11个商圈写字楼租金环比跌幅在1.0%以上，其中深圳后海商圈跌幅最大，为1.69%；广州环市东、深圳宝安中心区、天津友谊路等20个商圈环比跌幅在0.5%（含）～1.0%之间，上海五角场、长沙南湖路、成都人民南路等23个商圈环比跌幅在0.1%-0.5%之间。

中指研究院表示，自2023年下半年起，重点城市写字楼租赁需求已开始逐渐复苏；一季度，重点城市写字楼市场延续上年四季度恢复态势，部分区域写字楼问询、带看较为活跃，需求以续租、搬迁为主。价格方面，租户企业对成本控制仍较为敏感，业主方为抓住市场恢复机会降低空置，更加积极地采取下调租金报价、制定灵活的租赁条款等方式吸引租户。

从空置率角度看，仲量联行数据显示，北上广深四大一线城市甲级办公楼空置率分别为12%、23%、21%、26%。一季度，全国20个重点城市中仅有2个城市的甲级空置率同比上升，均由供应端扰动造成，其中涨幅最大的是重庆，供需压力影响空置率上升1.5个百分点至28.1%。

目前全国20个重点城市中，有9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%，包括成都、武汉、长沙、厦门、郑州、青岛、天津、沈阳、宁波，分别为31%、36%、31%、37%、34%、39%、36%、37%、30%。

展望未来，仲量联行表示，随着一系列影响中国经济宏观基本面的重大风险逐渐出清，在“稳中求进”、“先立后破”的思路下，预计更多稳增长政策将进一步细化和落实，驱动社会预期边际改善。

“在办公楼市场，在经历一轮完整的市场周期后，业主们正逐渐弥合市场信息和执行缺口，以快速的策略调整应对市场感知，将极大地降低企业等终端使用者的经营性成本，对改善营商环境和激发市场活力产生积极影响，从而增强全社会风险承受能力和创新精神，提振发展信心。”仲量联行表示。

中指研究院认为，两会政府工作报告明确提出要“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”，预计今年宏观政策将继续发力，激发经营主体活力，重点城市写字楼租赁需求有望保持释放。业主方或继续采取以价换量措施降低空置，短期内重点城市写字楼租金或将继续调整。

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