3年前成功预警恒大，分析师林镇鸿看好楼市复苏：一旦房价稳下来，被压抑的需求会回归

“在经历了三年的看跌之后，我们对中国房地产行业的看法变得更加积极。”

在《每日经济新闻》记者获取的瑞银2024年中国房地产市场展望报告中，瑞银大中华区房地产研究主管分析师林镇鸿认为，在经历了几年震荡下跌之后，中国房地产行业正缓慢复苏。

该分析师的论述之所以引发关注，与其过往对中国恒大的警示预判有很大关系。2021年初，在中国恒大经营危机还未完全浮现之前，该分析师就调低了对恒大的评级并提示“卖出”。几个月后，恒大经营性危机正式显现，财务问题爆发。

林镇鸿表示，我们对中国房地产行业的看法变得更加积极，因为城中村改造和社会保障性住房可能是解决当前去库存和去杠杆周期问题的方案。

我们估计城中村改造可能贡献全国新房销售的5%，而社会保障性住房可能用于协调住房供应，以减少开发商和二手房市场进一步降价的风险。

林镇鸿还预测，一旦房价稳定下来，被压抑的需求会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。

国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。

开源证券认为，目前中央稳地产信号明确。国家层面，央行继续加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度。各省也已建立地产融资协调机制，加快构建房地产发展新模式。

地方层面涉房宽松政策频出，推出商品房“以旧换新”政策，有利于激活改善性住房需求。未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。

财信证券认为，目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。

中银证券指出，各地在“因城施策”框架下，需求端政策进入了新一轮发力期，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果。整体行业资金压力仍然较大，今年行业供给侧将持续出清，项目白名单的落地一定程度上有助于缓解部分房企资金紧张局面，能够安全度过瓶颈期以及受益于政策支持而摆脱困境的房企是今年重点关注标的。

不过，关于中国楼市何时迎来拐点的问题，戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析认为，结合当下房地产投资持续下行、总体成交相对低迷的局面，预计房地产相关调控仍将在保交楼、提振信心和稳定市场方面发力。中期来看，新建商品住房的供应规模将伴随投资收缩而有所缩减，这也将同步推进住宅市场由增量为主向“增量+存量”市场过渡。

据中国人民银行网站，3月25日，中国人民银行行长潘功胜出席中国发展高层论坛时发表观点认为，房地产市场已出现一些积极信号，长期健康稳定发展具有坚实的基础。

实际上，在经历一段时间的调整后，由于政府政策支持和自我调节，房地产市场开始展现出复苏迹象。

近一个月内，上海豪宅市场出现了前所未有的热销情况。

3月底，中海顺昌玖里创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录，达到196.53亿元。4月，滨江凯旋门、融创外滩壹号院二期和保利世博天悦等楼盘也取得了不俗的销售成绩。其中，融创外滩壹号院二期开盘“日光”，收金99.97亿元，成为今年上海单盘销售额排名第二的项目。

二手房方面，据上海易居研究院报告，2024年3月，全国22个重点城市二手住宅成交套数为152572套，环比增长112%，同比减少32%。观察历史数据，二手房交易总体处于偏高位水平，说明二手房市场呈现复苏的良好态势。

深圳市房地产信息平台数据显示，3月二手房成交套数达到4547套，其中二手住宅成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新高。另据深圳市房地产中介协会数据，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年以来新高。

“去年以来二手房交易较好的原因，有很大一部分和二手房积极降价有关系。”易居研究院研究总监严跃进分析认为，从近年二手房成交价格来看，此前价格泡沫一度攀升至58%，现已基本消除，这也避免了泡沫破裂可能带来的巨大金融风险，为房地产市场反弹提供了良好的基础条件。

（每经记者刘颂辉对本报道亦有贡献）

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