中央会议定调：房地产要去库存了！

新一轮去库存大战即将打响！

zz局会议中，高层针对房地产行业又有了新的提法。

继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

重点的话我已经给大家划出来了，有两点：

消化存量，优化增量

其中消化存量库存又是重中之重。

我认为这里所说的存量库存，既包括新房也包括二手房。

这些年关于中国房屋过剩的言论一直都没有停过，从2015年就开始有鬼城的说法，后来的故事我们都知道了，国家大力去库存，通过棚改，涨价去库存等等手段，把这些新房都消化的差不多了。

如今我们似乎又回到了原点，3月末，全国商品房（含住宅和写字楼、商铺等非住宅）库存量为74833万㎡，同比增长15.6%，其中住宅库存39458万平，同比增长23.9%。

对比来看，现在商品房总库存量已创下历史新高。

上一波库存高峰，还是在2015-2016年，全国商品房库存和住宅库存分别在2016年2月达到峰值7.39亿平方米和4.66亿平方米。

现在主要是非住宅类库存比2015年高太多了，占所有库存量的比重快一半了，去化周期又特别特别长，有的地方夸张到要几十年才能去化完，而住宅的库存比2016年最高值要少了7200万平米，压力比非住宅少一些。

但如今新房库存增长的速度实在是惊人，住宅库存量也在快速上升，总的库存量来看，去年8月的时候仅为6.4亿平，如今不到一年又新增了一亿平。

如果需求持续下降，照现在这个速度增长，还不赶快去库存，那后面会越积越多，房地产市场将进入死胡同。

因为不止是新房供给，市面上还有大量的存量二手房在抛盘。

上海20万+套；北京17万套；南京19万套；杭州20万套……

全国的新房二手房库存双双来到史上最高位了，所以去库存这事已经变得迫在眉睫。

也意味着我们在经过2015年轰轰烈烈的去库存后，又迎来了新一轮由上至下的去库存大战！

看过我们昨天文章的就知道，这不就是昨天网上传的小作文么？

现在路边社的新闻真是堪比路透社了，主打一个遥遥领先提前释放信号。

昨天小作文说今天的会议通稿会说的很简单，只有优化存量调节增量之类的简单表述，果然是，这市场消息简直太准了。

具体怎么优化存量呢？昨天小作文也直接给出了如何去库存的行动方向，我估计也会比较准，特别是第二点，市场已经传闻很久了。

1、淡化三大工程，重点转向去库存。

2、让城投公司等收购存量房转成租赁房，参考江苏模式。

两者的目的都是为了去库存，一个是去新房市场的库存，一个是去二手房库存。

去年我们各种会议不断讲三大工程，但结果到了现在都发现没怎么落地，还是停留在口头上。

为什么呢，比如城中村改造，很多地方政府没钱根本改不起，像广州很多村都暂停了，就是因为补不起钱。

不像2015年那一拨，直接是国家发钱贷款下来搞货币化棚改，资金一步到位，拆迁户马上就可以拿着钱去买房子，效果立竿见影。

这次城中村如果想要改造，还得是国家发钱才行啊，但我觉得不太可能重启2015年的货币化棚改了，因为棚改拆迁完又是新建房子，那过几年岂不是又要去库存？

而且2015那次是所有城市都获利，这次可能小城市没那么受益。

另外两大工程，平级两用的项目其实并不紧迫，硬上纯粹是为了拉投资，保障房建设呢，我说实话真没必要，现在本来市场的库存量就够大了，如果现在政府还大量建保障房，那不是进一步给市场增加供给量吗？

政府要是有这个钱去建保障房，不如直接去买大家手里的二手房，或者买开发商手里的新房，拿来用作保障房，这样可以帮忙去新房库存，解决了开发商的资金问题，也可以让老百姓卖了二手房去改善新房，让市场转动起来。

就是小作文所说的让地方城投公司去收购存量老破旧二手房，以及郊区新房，转变成保障房。

城投公司的钱从哪里来？地方现在穷的叮当响，必须是国家去发债融资给地方发钱啊，所以最终还得是国家出手救才能去库存。

另外第二大重点是优化增量，如何优化？

就是建市场需要的好房子。

我们已经不再是过去的住房短缺年代了，已经进入到改善时代，所以不需要像过去那样拼命建造高层住宅满足刚需，而是强调低密度，大平层，住的舒服的改善型房子。

就是要激发有钱人的改善需求。没看到上海今年豪宅都卖爆了吗？说明市场部不缺有钱人，缺的是好房子。

所以现在就是要降低容积率，提高套内使用面积，建高品质的房子，比如广州现在的使用率都可以做到110%了。

四五线以下的城市则可以参考浙江丽水的做法，出让微小宅基地，让私人可以直接买地盖别墅。

这都是属于优化增量的方式。这些房子建出来，不愁没人要。

通稿里面还提到了：

要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。

这等于是呼应了上周央妈下场买国债的事情，想要做好去库存的工作，资金是最关键的。

现在高层已经在催促财政部赶紧发债，不要再拖了啊！

去年很多地方城投还帮忙拿地拖底，今年大部分地方直接就是流拍，连“左右倒右手”的力气都没有了。

只能等着央妈大手笔买国债，财政部再把钱下发到地方，再一步步疏通整个链条。

另外从今天通稿的发言可以看出，后面大概率会还会继续降息和降准，最快这个五月就会有行动。

央妈购买国债、降息、降准。

大家看懂了吗，三大放水利器同时叠加，我们可以期待楼市早日回暖了。

资本市场似乎已经嗅到风向了，昨天房地产股暴涨，外资跑步进场抄底港股和A股。

这才几天的时间，大家对市场又增加一点信心了。

今天看到一个朋友的评论，我特别认可：

中国用了三十几年的时间跑完了西方国家两三百年才走完的工业化道路。没想到楼市调整的速度也是用跑的。

我们只用短短3年的时间就已经跌完了日本花了20年才跌掉的幅度。这轮遍及全国的深度调整基本快结束了。

所以大家不用总是刻舟求剑，觉得日本花了几十年，美国也花了七八年，中国就一定会跟他们一样要那么久。

我一再强调，中国的市场并不是没有有效需求，而是信心预期导致需求萎缩了，观望了，推迟了，只要扭转信心，稳定经济增长预期，楼市就会好起来。

这一次楼市大调整再去库存，真的是国家返回原路接大家上车了。