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中央定调:楼市,被扶正了

中央定调:楼市,被扶正了

8月前

作者:余飞

来源:城市财经(ID:RyanTang007)


3月22日召开的国常会对楼市的最新表态,引发了全网热议,让想买房的和想卖房的,都焦灼不已。

01
楼市地位再次被扶正

会议指出:
房地产产业链条长、涉及面广,事关人民群众切身利益,事关经济社会发展大局。
整句话都是客观事实。
不妨看几组数据:
1、房地产行业曾经是占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业
1998年,房地产业增加值3435亿元,占GDP比重为4%;2007年,增加值上升到了1.4万亿元,占GDP比重上升到5.1%。
2022年,增加值上升到了7.38万亿元,占GDP比重上升到6.1%。如果算上建筑行业占比的6.9%,广义房地产行业占比达到了13%,妥妥的经济支柱。
2023年,房地产业占GDP比重下降到了5.8%。
来源:国家统计局
2、房地产涉及到上下游产业链条,如冶金建材装修家具家电等行业基本上都要靠房地产吃饭。
之前有专家计算过,中国房地产行业从业人员大约1300万建筑行业5800万人至少4000万跟商业房地产密不可分由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收那么全国财政供养人口5000万人三分之一相当于吃房地产饭。
3、据统计,房地产经济活动占GDP的比重接近三成,与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%,房地产业相关收入占地方综合财力的50%,房地产占城镇居民资产的60%。
然而,这些事实一直在,过去三年为何不强调房地产的重要性,不说房地产链条长、涉及面广,事关民众利益,事关经济大局?
过去三年来,房地产异常艰难,虽然救市托底政策频出,但高层对待楼市的态度,仍非常坚定,不再以刺激房地产为复苏经济的手段。
只能说明,当下的房地产可能已经到了关键时期,已经到了破的边缘,非常时期,只能使用非常手段。
此外,经济增长的压力,也在逐渐加大。
今年的政府工作报告,给出的2024年GDP增长目标,仍是5%左右。
在之前的分析政府工作报告的文章中,我说过,而且,相比于2023年,完成这些制定的目标会更难,毕竟2022年是黑天鹅影响之下的低基数。2023年恢复至高基数,意味着2024年的经济表现要比2023年更好,才能完成5%左右的年度目标。
报告也提到了这一点,“实现今年预期目标并非易事, 需要政策聚焦发力、工作加倍努力、各方面齐心协力。”
难!怎么办?毕竟增加1200万就业目标需要实现,而实现这个目标,就需要经济增速来拉动。
除了更加宽松的货币政策、增加财政赤字率外,房地产这个重要支柱,需要成为着力点,需要扶正。

不过,愿望归愿望,能否成为现实,还得看民众买不买单。从现状来看,想要实现,很难。

02
救市何其难

会议指出:
去年以来,各地因城施策优化房地产调控,落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措,守住了不发生系统性风险的底线。
这句话,强调了去年救市的作用,维持了降而不破的局面。
正如我所强调过,过去的各种救市措施,都只是阻止房地产硬着陆,实现软着陆。
但是2024年,房地产面临着更大的压力。
一方面,2023年的房地产,进一步跳水。
中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”,商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元,跌至“双11”。
制图:城市财经;数据:国家统计局
制图:城市财经;数据:国家统计局
房地产贷款,创下2016年来新低。
制图:城市财经;数据:央行
卖地收入,继续下跌。
制图:城市财经;数据:财政部
另一方面,利空压力越来越大。
最大的利空压力,来自人口通缩。
都说楼市,短期看政策,中期看土地,远期看人口。其实人口不仅影响长期,更影响短中期,它对短中期的影响,是通过影响信心和预期。
国家统计局数据显示,2023年全国新生儿人口902万人,相比于2022年减少了54万人。
制图:城市财经;数据:国家统计局
新生儿人口持续下降带来的直接结果,人口通缩。
2023年出生人口继续低于死亡人口,去年全国死亡人口1110万人。最终导致全国人口通缩提速,减少208万人。
新生儿数量减少意味着什么?意味着学区房需求减少。买房的主要推动力,其实就是小孩上学、结婚、刚性居住与炒作。
当结婚的人逐渐下降,新生儿数量不断减少,学区房的需求就滑落,最终冲击整个房地产市场的需求。
在这种背景下,想要救市何其难。
所以,我们看到,进入2024年虽然救市变得更加积极,中央层面上出动了降息大招,地方层面上,北上广深一起出动,放松了限购。
然而,国家统计局反馈的数据显示,2024年前两个月的数据,仍不忍直视。
国家统计局披露:
新建商品房销售面积11369万平方米,同比下降20.5%,其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元,下降29.3%,其中住宅销售额下降32.7%。
来源:国家统计局
销售额与销售面积呈现跳水态势。
面对这种局面,接下来可能会有大招落地,在会议上,也有明示。

03
大招要来了

会议指出:
要进一步优化房地产政策,持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作,进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效,系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给,促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快完善“市场+保障”的住房供应体系,改革商品房相关基础性制度,着力构建房地产发展新模式。
这段表述与政府工作报告中的三个表态有重叠之处,也有新话语。
第一,新话语在于强调“系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求”,这意味着,接下来在需求端会有大招落地,也即会有新的调动民众购房积极性的大招落地。
会是什么大招呢?取消限购、降息、降税,都用过,效果并不明显,很多城市的措施有效期,短则半月长则一个月。
效果之所以不明显,是因为并没有从根本上解决上车难,降息虽然降低了购房成本,但并不明显。
接下来,本号预测,可能会有中央层面上的降首付与降息大招落地。
降首付,也即加杠杆,理论上会增加购房成本,毕竟贷款更多利息更多,如果伴随着降息落地,则可以打消增加成本的顾虑。
如此既可以降低上车门槛,又可以不增加或少增加贷款成本。
当然,各地的取消限购,仍会持续,2024仍会是救市大年,过去的“五限”政策,会逐渐取消。
去年财新网就发布过一篇社论《稳楼市,防风险》。
这篇文章的核心观点,我特别赞同。文章表示:
任何时候,均应坚持市场化为主、行政化为辅,而绝不能倒过来。当前,房地产市场仍然存在诸多难点堵点,固然有市场发育不足的问题,但是,种种不合理的行政性干预措施更是难辞其咎,集中体现在“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)上。以新房限价为例,它造成了新房市场与二手房市场的割裂,干扰了房企的正常销售回款,加剧其资金链紧张。此类行政限制措施严重扭曲了价格信号,误导市场主体行为,令行业更为畸形,加大其中蕴藏的风险,也使得监管难上加难。

本号早就呼吁放开限价和摇号措施。
因为无论是以限制上涨为目的的限价,还是以防止下跌为目的的限价,都没能达到目的,反而把事情越弄越糟糕。
限价,制造了与二手的剪刀差,拉大了利润空间,人为制造出了更农村的炒作需求。
摇号,则是人为制造了紧张的氛围。
限价与摇号叠加,不仅没有让市场冷却,反而加速了市场价格上涨。2016年以来,西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。
同时,限跌令,初衷是防止系统性风险出现,防止市场过冷,影响卖地收入。
然而,在时间的检验之下发现,限跌令啥也没能阻挡住,房价该跌的仍在跌。更严重的是,限制房价下跌,干扰房企的正常回款,加剧了房企的暴雷,加剧了市场问题楼盘的局面,更加剧了卖地收入跳水的局面。
面对这些不合时宜的调控,这三年地方政府正在一层层剥离。
目前市场的普遍预测是,北京、上海、深圳的外围区基本都会一步步放松限购,当然速度不会快,循序渐进,牙膏一点一点挤。
最先外围区降低限购门槛,压缩社保要求,不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限,也会随之压缩。
一旦上海、北京、深圳出手,其他仍保留一点点限购的强二线城市,基本会脱光光。
前些天,杭州的二手房已经彻底取消限购,接下来就看北上广深的了。
第二,与政府工作报告雷同的表态,保障房建设提速。
2024年,将是保障房建设和入市的开局之年,目前各地都在加码保障房建设。
根据公开数据估算,上海、深圳、南京等城市十四五期间年均规划建设销售型保障房规模均在100万平方米以上。其中上海是规划销售型保障房规模最高的城市,规模在400万平方米以上。
从销售型保障房面积占近三年宅地成交面积的比重来看,上海销售型保障房供应力度最大,占比达到了27%,居全国首位,其次是深圳,占比为17%。
此外,北京、南京、温州等城市销售型保障房比重也在10%以上,保障性住房供给力度也处于相对高位。其余城市比重多在5%以下。
去年8月25日国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件,已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。
经济观察网给出的新闻标题是:中国将推动新一轮“房改”。
14号文件的到来,宣示着中国的房地产市场再次进入双轨制时代,也即商品房和保障房并行的时代。
为何要大搞保障房建设?14号文件明确提出建设保障房的两大目标:
一是加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”;
二是推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。
这两段表态意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式,给未来的房地产划定两个圈子,一个商品房圈子,一个保障房圈子。
保障房保障买不起商品房人居住,商品房则让有钱人去玩,当然也要以稳定为基调。
THE END
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来源:互联网思维

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