南加州房市火热 圣地亚哥市涨幅全美第一

今年以来，圣地亚哥市成为南加州房价飙升的领头羊，房价在1、2月份连续呈现两位数的同比攀升。在上周30年固定抵押贷款利率升至今年最高点的7.52%时，房价仍居高不下，使之成为南加州除橙县外房价最贵的地区。洛杉矶市的房价涨幅虽不如圣地亚哥，但也在全美处于领先地位。

高利率压不住南加房价

“抵押贷款新闻”（Mortgage News Daily）每日利率显示，到本周三，30年固定抵押贷款利率虽然小幅下降到7.41%，但仍处于高位，创去年11月份以来的单日最高纪录。高利率虽然遏制了能负担房贷的买家数量，但对于飙升的房价却无能为力。

说到圣地亚哥市地产市场的火爆，当地的地产经纪人Joanna女士介绍，她在2016年以不到20万美元的价格买了一套一居室公寓，到今年，她惊奇地发现，房子的市价已涨到38万。她原以为疫情期间房价会下降，但看到的景象却是一路飙升。

据CoreLogic的数据，今年1、2月份，圣地亚哥市的房价连续两月出现两位数的上涨幅度，在全美领先。据Fox 5报导，该市地产市场上月还有2,383套待售房屋，比前月的供应量增加了8%；已售出房屋中，有一半以上售价高于要价。从Realtor网站上的最新数据看，圣地亚哥全县今年3月份上市房屋的中位价高达99.5万美元，周转时间平均只有30天。

南加州另一大城市——洛杉矶都市区的房价同样在大幅上涨，环比涨幅为8.7%，也创下了历史新高。据realtor.com数据，3月份，洛县房屋上市周转的中位天数为40天，为卖方市场。与去年同期相比，房价上涨了10.6%。南加州的房屋库存月供应量为2.6个月，远低于平衡的市场所需要的4～6个月。

洛杉矶华裔地产经纪人介绍说，洛杉矶的地产市场很“火”，是卖方市场，因为市场上房源不多，“去年卖不掉的房子，今年加价卖出”。今年在钻石吧一处2,200平方英尺的房子，去年118万美元一时卖不掉；今年重新上市后，加价到132万卖出。不过，她看到的大部分卖家都在搬离加州。

从全美来看，到2月份，全美房价年度涨幅为6.4%，高于上月的6.0%。全美10大城市的综合指数增长8.0%，高于上月的7.4%。全美20个主要城市的综合指数同比增长7.3%，高于上个月的6.6%。

房价上涨的原因

房价与房贷利率的攀升，进一步加重了买家的负担。Redfin的数据显示，全美月供中位数同比增长了15%，达到创纪录的2,890美元。但房市表现的火爆情况说明，负担能力下降并不影响房价上涨。

标普道琼斯指数主管大宗商品、实物和数字布莱恩·卢克（Brain D. Luke）在一份报告中指出，对潜在降息和降低房贷利率的热情，似乎支持了买家的行动。但一些经济学家认为，市场上房屋严重短缺，推动了2月份房价的强劲上涨。

据经济学家们在《圣地亚哥论坛报》上的讨论，高利率压不住房价上涨，其中有多种原因。加大圣地亚哥分校的专家詹姆斯·汉米尔顿（James Hamilton）认为，许多人认为利率会快速下降，他们很快就能以很低的利率再融资；但没想到，利率下降比许多人认为的要缓慢得很多。

圣地亚哥大学专家阿兰·金（Alan Gin）则认为，机构投资者正在以大量现金入市，并提供全现金报价，这使得他们能够避免高利率影响。房主惜售导致的供应减少，以及机构投资导致的需求增加，一起抬高了当地的房价。

按照目前的趋势，到年底前后加州房市会发生何种变化？凯投宏观（Capital Economics）的房地产经济学家汤玛斯·里安（Thomas Ryan）在报告中预测，到年底，房价将上涨5%，而明年将再上涨3%。