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决定美联储降息的关键指标:房租!

决定美联储降息的关键指标:房租!

7天前

美联储抗通胀的“最后一公里”,被房租扼住喉咙。

近日,有“新美联储通讯社”之称的华尔街日报记者Nick Timiraos撰文指出,居高不下的房租正在阻碍美联储的抗通胀斗争。

文章解释称,因住房通胀的权重高达CPI指数的三分之一和PCE物价指数的六分之一,因此对整体通胀的影响很大。而住房通胀中,房价会受到投资因素的影响,房租则更能反应市场的真实情况,因此后者比前者更为关键。

Timiraos在文中表示,疫情期间的房租飙升很大程度上推升了通货膨胀。目前租金通胀仍处于高位水平,但呈现出下行趋势。

疫情期间,在需求和收入同时强劲、房屋库存处历史低位的背景下,新签约的租金指数一度飙升,有数据显示,2022年独栋住宅(美国住房的主体)租金上涨了14%。
随后,新建公寓分流了对独栋住宅市场的强劲需求、经通胀调整后收入增长降温,独栋住宅租金开始下滑。
由于大多数租户的租金每年只变动一次,因此新租约租金的体现较为滞后。根据已有的市场租金数据,美联储官员、华尔街投资者和私营部门经济学家认为,2022年底以来,住房通胀已有所放缓。

今年以来,“停滞”的通胀数据尤其是核心通胀似乎并未影响美联储年内降息的计划,文章解释道,因为美联储对住房成本最终将放缓并推动通胀下行至2%这一点充满信心。

华尔街见闻此前提及,渣打银行的首席外汇策略师Steven Englander新近报告表示,如果密切观察住房成本,特别是CPI中的住房通胀相关指标——自住房业主等价租金(OER),就会发现,有理由乐观地预计,住房通胀可能很快下行,并且拉动核心通胀下行。

本周三,美国劳工统计局将公布4月CPI。目前经济学家普遍预测,4月CPI同比将由上月的3.5%小幅放缓至3.4%,核心CPI同比同样放缓,由3.8%下行至3.6%。


租金通胀需要降多少?

既然房租放缓是将核心通胀率降至美联储目标的关键,那么需要租金通胀到底需要降多少呢?

分项来看,文章将核心通胀分为了三个子项:商品通胀、住房通胀、非住房服务通胀。

文章指出,在疫情前,商品通胀率约为-1%,住房通胀率约为2.5%-3.5%,非住房服务通胀约略高于2%——总体核心通胀率略低于2%。

因此,要想让通胀率回到2%水平,非住房服务通胀率必须从现在的3.5%降至3%以下,住房通胀率必须从5.8%降至3.5%左右。


“最后一公里”不好走

不过,仍有观点认为,租金通胀下行的前景没有那么乐观。

文章表示,许多经济学家认为,近年来新租约租金下行的趋势的确会推动住房通胀降温,但这个过程会比想象中来的更久。Timiraos解释道:

“因为在高利率影响下,更多的住户的购房意愿低迷,续租需求更高。这可能会延长新租约租金下降体现在整体通胀中所需的时间。”

另一重风险在于,新公寓也陷入了供需紧张的局面。

华尔街见闻此前提及,与公寓相比,住房通胀更易受独栋住宅租金的影响,因为后者是美国住房的主体。而近年来租金放缓的一个重要原因就在于,新建公寓的供应量迅速增长,分流了对独栋住宅的强劲需求。

但文章指出,有一些行业高管表示,由于移民增长以及就业和工资稳步增长,对新建公寓的需求正在重新加速,这可能导致独栋住宅市场再度升温。

根据房地产公司Camden Property Trust的数据,目前,其旗下公寓租户搬离的比例已降至9%,为该公司30年来的最低水平。一般来说,正常的搬离率在15%-18%的水平。

该公司CEO Ric Campo表示:

“实际情况是,需求比大多数人的预期要多得多。”
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来源:华尔街见闻

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