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425亿梅州家族,兄妹抱团过冬

425亿梅州家族,兄妹抱团过冬

6天前

记者:李惠琳

编辑:谭璐

来源:21世纪商业评论(weixin21cbr)

全文2061字,预计阅读需4分钟。



集中资源办大事。



朱孟依家族,生意越发难做。


5月以来,多位合创汽车员工称,4月份绩效全扣,只发基本工资,杭州工厂停工。


合创汽车是朱家进军新能源的一步棋,可惜,这家造车新势力销售不振,日渐式微。



更严峻的是,朱家地产主业,也进入压力位。


1-4月,女儿朱桔榕掌管的合生创展,销售同比腰斩,只卖出54亿元


就在上月,朱桔榕联合二哥朱伟航,向组织架构开刀。


这个坐拥425亿财富的梅州家族,重组产业,以集中资源,抱团过冬。


1

兄妹联手


4月底,朱家旗下的合生创展与珠江投资,联合召开发布会。


这是两家地产平台整合广州区域业务后,首次联合公开活动,携手对广州项目战略升级。


合生创展、珠江投资,均由朱孟依一手创立,合生创展体量约为后者两倍,且持有70%股份。退居幕后,分别交由朱桔榕和朱伟航打理


在项目开发上,两家常有合作,经营管理相对独立,均偏重城市更新,区域重合度高,也存在竞争。


市场下行期,两家都经历着不同程度的阵痛,于是主动瘦身缩编,旨在集中资源,优势互补。


朱桔榕领导的合生创展,地产板块由五大区域缩减为四大区域。


整合后的广州区域公司,囊括了23个合生系项目、42个珠江系项目,管辖七大片区,包括广州、东莞、江门、中山和佛山5个城市。


新组建的经营班底,由合生系主导,董事长陈楚强、总经理朱蕾均来自合生体系,原珠江投资广州区的两位高管,则出任联席总经理、副总经理。


发布会上,“合生珠江”宣布,重点项目将升级为三大类:城市资源型、生活大城型、文旅康养型。


“万博珠江城”是该模式下的一个新项目,将合生系的新基旧改、国际双创科技城,与珠江系的铂世湾整合,打造一个超300万㎡的产城融合示范区


“基于混合开发模式,双方共同承担资金和成本,对于项目推进有积极作用,也可以更好发挥地块的综合效应。”易居研究院研究总监严跃进告诉《21CBR》记者。



去年,合生创展的销售额为325.83亿元,同比基本持平。今年开局不利,兄妹开发,寻找出路。


2

重心南移


朱桔榕主导合并广州区域,顺应了重心向大湾区迁移的策略。


2023年,合生宣布总部南迁,以加速大湾区的开发,接近未来的利润中心。


这家粤系房企,2008年将总部从广州搬至北京,主要土储仍集中在大湾区,尤其是广州、惠州。截至2023年末,其2762万平方米的土储中,这两大城市合计占了一半以上。



去年两地共有23个在售项目,销售额约75亿元约占总销售额1/4。


其中,广州市场销售了61亿元,比北京市场少了39亿元,贡献的经营利润却多7.4亿元,达9.9亿元。



行业下行,朱桔榕减小了投资力度,2023年合生创展仅新增土地35万平方米,未来发展多倚杖现有土储。


朱桔榕手握的多数为旧改项目资金投入大、开发周期长。截至2023年末,现有90个房产项目中,有20个的完工面积为零,广州占了4个。


比如,广州的前进路项目、TIT科贸园项目,超过10年仍未动工,预计货值分别为120亿元、500亿元。



财报披露的时间表显示,广州前进路项目,预计2026年前无完工面积,2027年可完工20.89万平方米。而TIT科贸园项目,2025年有部分完工。


这些项目沉淀大量资金,朱桔榕也有流动性压力。


截至2023年末,其资产总额为2670亿元,债务总额为1736亿元短期偿债压力较重,1年内到期债务占43%,达342亿元。


朱桔榕采取了裁员、降薪的措施,去年员工少了828名,人均降薪2万元。


今年2月,从凯德集团挖来的联席主席罗臻毓请辞,加入一家越南房企,侧面反映出公司内部的人事震荡。


3

促销去化


弱势下,朱桔榕仍稳住了业绩。


去年,合生创展营收增长超两成,约317亿元。不过,净利润下滑六成至31.4亿元。


这家以豪宅闻名的房企,销售主力是缦系高端产品,2023年合计销售超249亿元,占总销售额77%。其中,缦云上海、缦合北京、缦云广州,三个项目就占了全年销售额的半壁江山。


朱桔榕计划,2024年缦系产品的新推货值至少在210亿元以上。


豪宅总价高利润厚,去化相对缓慢


为了改善现金流,朱桔榕推动融资,缩短刚需改善类产品的开发周期,降价促销,加快去化。


比如,惠州合生时代城项目,2019年拿地,2020年开盘,最新均价8500元/㎡,相较1期开盘均价1.6万元/㎡,接近砍半。


“相比2020年,惠州很多区域的房价跌了一半,新房走不动量,想出货只能降价。”一位了解该盘的中介告诉《21CBR》记者。


价格大打折扣,朱家仍有得赚,该项目的楼面地价约3529元/㎡,地价差仍有近5000元。《21CBR》记者从惠州住建部查询获知,1期8栋,预售1088套,网签799套,去化率72%。


同时,朱桔榕也发力轻资产业务,拓宽收入来源


2024年4月,合生创展宣布,组建商业、经营、生产三大轻资产管理平台,推行轻重资产双轨运行模式。



此前,合生创展已实现商业品牌和缦系品牌的轻资产输出管理。


去年,管理费收入约7亿元,同比增长五成,租金收入为32.63亿元,独立第三方签约管理面积达109万平方米,占商业总管理面积超20%。


市况依然不明,朱桔榕联手二哥,竭力过冬。




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来源:经济深观察
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