作者：巧克丽丽
来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）
文章已获授权
作为和地产密不可分的一个城市，杭州楼市从不缺关注度
5月9号我们一同见证了这个准一线城市的全面放开
理论上全国各地买房人可以在不落户不交社保的情况下在杭州各个区购买一套房
新政第二天我就看到有消息说有卖方连夜提价30%
第三天又看到杭州新盘现场火爆的新闻
限购放开楼市大涨，这成了我们对楼市的基因式理解
但杭州放开后的情况真的如此么
为此我们还是觉得有必要实地去一趟杭州
于是我从杭州东站出发去往拱墅区、上城区、萧山区、滨江区、西湖区、余杭区
当我和这些地方的13位房东面对面的时候，我感受最深的反而是
这一天杭州取消了上城区、拱墅区、西湖区、滨江区的二手限购落到中介实操层面就是杭州市或者非杭州市客户都可以买入这些区域这些地方的房东就没听说过有谁想买萧山、余杭会遇到限购之类的困难5月9日的全线放开也更像是一次对外发声，对内房东可能都纳闷这是第几次而麻木背后更为根本的原因是每次放开对于市场起伏并没太大影响
©杭州贝壳研究院从去年10月到今年4月，杭州新房市场也没有想象中的放开即大涨但在我市调的13位房东、以及他们的朋友、以及中介的房东客户们杭州二手市场有两点最为特殊，一是他有着让其他城市都去学习的房源备案系统哪怕是拥有超高挂牌市占的链家大本营北京，都望尘莫及这背后离不开杭州新政中那条，只要房东挂牌所在区域唯一住房，则可以按首套首付和税费再去买房也就是说有房东为了首套首付和税费去挂牌自己的房子，并不是真想卖这样的房子链家小哥带着客户找过去的时候，差不多占70%左右这对于原本已经来到超高水位的二手挂牌而言无疑雪上加霜对此时此刻真正想卖房的房东来说，他们每天一睁眼需要做好两件事其中一套挂牌价从160多万后来调整到150万，因为同户型邻居调整到156万大家的挂牌价还是维持基本的上套成交价，但有的房东在实际谈价的时候给到更大的议价空间过去五年杭州楼市最大特点就是围绕海量土地供应而形成的海量新房供应也就是说此时此刻杭州的房东，尤其是滨江、萧山、余杭的房东比如杭州奥体三兄弟，创世邸、天璞、时代奥城，这是杭州奥体附近改善客户一梯队选项
但现在附近十几个小区都交付了，哪怕每个小区放出不到100套所以即便有人说新政后有房东连夜提价，这也属于无法求证的极端个例更大面块面对新政前后带来的高库存而面临的新一轮价格踩踏2021年很好理解，这是全国楼市的一个阶段峰值，上海的二手市场也是如此杭州还要刺激的一点是他的二手疯涨和如今二手回落之间的落差更大还是奥体三兄弟为例，2021年买进这里的客户差不多在9万均价
杭州链家已经不展示成交均价，这里是挂牌均价7万左右，成交均价在6万左右当你去到外围萧山、钱塘、尤其是余杭，从2021年至今，价格腰斩不算夸张哪怕拱墅、上城、滨江、西湖，21年入场的客户此时动也动不了2021年这个新房开盘均价2.4万，还需要摇号，但今天1.4万的价格还难卖当市场下行到一定阶段，他当然也想降价卖给你，但他的付出不允许但在杭州比较特殊的地方在于，杭州市场对于公寓产品抗性没那么大今天看到的杭州滨江沿线，不管是西湖还是滨江抑或是萧山都有一定公寓产品开发而这样的公寓产品因为在杭州市场的井喷供应，在开发商端就进入卖房难阶段
链家后台某杭州商住项目，2021年开盘
杭州本地人的选择是如果是刚需去买二手、如果买学区去买二手但如果买改善可以考虑看看公寓，因为这类产品的大平层设计极为改善而这里说的公寓产品是在这个框架里面那些偏低端的公寓有的做成了这种上下两层，让你可以买来一分为二的租出去的这种这类产品亏是一定的，只不过在如今市场里是血亏，入手90万，卖出60万还算赔的不多，比较极致的甚至是入手120万卖出60万...一般看房的话，基本都是中介带看，但当我去到杭州见房东跟见中介差不多同频
对于客户的热情是我在上海这么久看房以来没有感受到的客户少、房子多、房子难卖，可能是我受到优待的一个根本原因杭州的链家可能也是全国见过挂牌时间之最的城市站，因为他们甚至见过挂2000多天...此时此刻杭州房东并没有多么另类，他就是普通购房者一员当楼市放开的时候，大部分杭州房东也跟普通房东一样跑不赢市场永远在你想卖280万的时候，市场成交价是260万，当你想卖260万的时候，价格又来到250万需求变弱-库存走高、库存走高-竞价开始，这世界没有太多新物种今天如果一个类一线城市放开，我们的关注点还在于他的哪个新盘爆了、二手的日均的成交量也涨价了，这种角度对于房东而言是不过三秒的麻痹我可以准确跟各位说新政放开一周后杭州市场日均转订单上浮40%、新增带看上浮80%这样的成交起伏不会超过4周，点状的新盘热度也迟早会过去最后我们都会在点状狂欢中归于沉寂，只留下卖不掉房的杭州房东还在苦苦等候
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