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房地产发展新模式,加速了

房地产发展新模式,加速了

7月前
“以租兼售,两难自解”。
继一周前,杭州取消限购,今天,杭州临安发布公告,将收购一万平商品住房用作公租房。
虽然量很小,但政事堂看来,这是个重磅的信号,
这种政府下场卖房转租的试点,始于去年一月,央行为此筹集了一千亿。
由国开行牵头,各国有大行向天津、重庆、济南、郑州、长春、成都、福州提供超长期资金,开启为期一年的摸底试点。
今年以来,去年试点的项目已基本走完流程,八个城市也陆陆续续拿到贷款。
刚结束的430政治局会议,对房地产政策大力度的调整和重新定调,提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式”。
此次临安的动作,意味着国家对第一阶段的”新模式“的试点比较满意,现在进入到第二阶段的扩大名单阶段,估计陆陆续续会有更多的城市加入其中。
如果过程中未发现“副作用”,将标志着十年一轮的“棚改”,将以“以租兼售”的模式在全国铺开。
这里,政事堂进行少许的推演。
根据目前八个城市的试点反馈,目前主流模式是城投平台拿着央行的贴息,购买旗下城投公司的商品房,装修后作为公租房出租。
对于地方政府,相当于借到一笔超低利息的“永续债”,不需还本,利息不高于3%,央行还提供100%的资金支持,利率为1.75%。
而且,不同于专项债的严格审查,这笔近乎“白嫖”的“公租债”,地方政府可以从城投平台理直气壮的“挪用”,自由支配,能够极大的缓解三保压力。
这一套流程走下来,地方政府枯竭的腰包不仅满了,还可以完成中央的公租房指标,消化政府城投系统的房产和土地库存。
甚至在央行廉价资金支持下,部分租金高昂人口密集的一二线甚至能出现资金套利的机会。
因此可以预见,随着今年中央扩大“公租债”的名单,各地都会干劲十足的积极申报和推动,将麾下城投系统的库存迅速转化为公租房,恢复地方的财政收入。
而随着城投系统的库存逐步消化完毕,地方政府在“公租债”的依赖下,未来也势必将收购的范围扩张至与当地政府关系密切的本地开发商,按照国家的要求,“整栋、整单元”的打折购买。
这对于部分濒死的开发商,也算是救命的稻草。
这套机制如果确定在明年年开始全面运营,央行和国开行资金的转向,也意味着房地产的定价逻辑和政府的财政机制将出现巨大的改变。
十年前的棚改,土地财政是由买房人的数量决定的,所以各地政府都要积极的推动城市化,扩充教育医疗交通基建,将村镇人口转移至城市。(决定权更多在掏首付的中老年人)
十年后的“以租兼售”,土地财政更多是由租房人的数量决定的,所以各地要给青年人提供更充分的就业和服务,通过优质的企业将年轻人和外地人留下来。(决定权更多在付租金的中青年人)
随着今年以来此起彼伏的公共服务涨价潮,靠同质化政府补贴吸人的时代过去了,未来各个城市之间的竞争与人口迁移的方向,比的是软硬环境,比是的谁有更多高质量的企业与产业链。
中国城市之间的差距,也将迅速的拉开.....


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来源:华山穹剑

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