北上广深限购松绑，楼市触底？冯仑：银行都受不了的时候，才算到底了

5月前

封面图 | 《商海通牒》剧照

问：前几天，两大热点城市杭州和西安先后宣布全面取消住房限购措施，不再审核购房资格。您怎么看待这两座城市取消限购政策？房价会因此上涨吗？

冯仑：最近，杭州和西安的住宅限购政策彻底放开了。我觉得这一政策早就应该放开。一方面，有利于市场恢复正常供求关系，另一方面，限购政策的解除，也使得各类住宅产品能够展开一定程度的价格竞争。

过去的限购政策可能导致了市场僵化，无论房屋质量如何，价格都趋同，这降低了开发商提升产品质量和创新的动力。现在住房限购政策放开，将鼓励开发商更多地关注产品质量和市场需求。因此，价格差距将会出现，好产品可能会略贵，而一般产品则可能价格较低，甚至差的产品可能难以销售。这种情况将有助于激发企业做好房子，提升产品质量和竞争力。

最近，住建部包括中央各级会议发布了许多新的住宅体制和市场政策，其中之一是鼓励建设好房子。如果我们把价格机制交给市场，比如说保障的归保障，市场的归市场，这样就可以激励开发商建造更多高品质的住宅，以适应消费结构的改变和住宅消费的升级换代。

所以，这个政策不仅有助于改善型住宅的可持续发展，也是一项及时而有利的政策。

至于市场放开后是否会刺激更多人购房，我认为短期内影响不大。因为除了取消限购政策之外，已经有许多其他政策在供给和需求方面进行刺激。所以取消住房限购政策对市场供求关系的短期影响有限，不会对市场价格产生显著影响，但是可以激发企业做出更多创新产品。

问：除杭州、西安取消住房限购政策之外，北京、上海、深圳等城市也陆续松绑了限购政策。比如，北京住房限购政策迎来13年来的首次调整，已拥有两套房的京籍家庭可在五环外再买一套，已拥有一套房的非京籍家庭也可在五环外再买一套。

您怎么看北京、上海、深圳等一线城市住房限购政策的松绑？一线城市相继放松限购政策，住宅市场真的到「底」了吗？

冯仑：最近住宅市场波动还在持续，整体趋势比较向下，市场面临较大压力，但是我认为还没有到「底」。

住宅市场到「底」是什么样？其标志在于银行无法承受了，即个人住房贷款爆了，出现大量违约，达到银行难以承受的比例。这个时候，住宅市场就差不多算到「底」了。

因为如果银行都受不了了，那就说明大部分购房者都处于负资产状态，被迫抛售房产，导致银行出现大量坏账，这种情况才能表示住宅市场已触底，现在还没到这个时候。

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来源：冯仑风马牛

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