下一个危机：空置的办公楼

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下一个危机：空置的办公楼

6月前

本文转载自：沃顿知识在线

在疫情永久改变了工作习惯后，商业房地产将不复从前。沃顿商学院的乔•吉尤科教授（Joe Gyourko）解释了空置的办公楼将如何长期影响城市形态。

本集是“房地产”系列播客节目的一部分。主持人为丹•罗尼（Dan Loney）。

空置的办公楼是下一个危机吗？

沃顿知识在线：对于房地产行业来说，这是一个独特的时期。当我们讨论商业地产时，你如何看待因疫情、在家办公、通货膨胀等元素而发生的变化，以及公司如何考虑未来办公环境？

乔•吉尤科：商业地产，你在这里指的是“办公楼”吧？因为商业地产还有很多其他领域。例如，随着人工智能的发展，数据中心的建设需求非常强劲。他们也需要租赁大量的空间。

但我认为办公楼受到了巨大冲击，最大的冲击要素是在家工作。就类似于20年前亚马逊和电子商务的崛起对商场的影响。这是一个非常深刻和巨大的冲击，它正在搅乱房地产行业。

沃顿知识在线：空置率的情况令人担忧。公司仍在考虑，“我想让员工全天候回来办公吗？还是只需要让他们一周3-4天来办公室上班？”这将决定很多事情，对吧？

吉尤科：是的。我认为越来越普遍的情况是，除非你从事的是人与人之间的服务，否则一周在办公室上班五天将不是常态。例如，这就不是沃顿商学院教授们的常态。这也不是大多数公司的常态。

平均来说，员工需要每周1-2天来公司打卡上班，不同岗位有很大的灵活性。办公室需求下降了20%到40%。这就是为什么目前的商业楼宇空置率高于我们在经济大衰退最糟糕时期的水平。

沃顿知识在线：公司将如何适应？

吉尤科：我不知道有多少公司正在增加他们对于办公室的需求。并不是每个岗位都将以虚拟或远程方式工作。这肯定不行。例如，在沃顿，我们作为教授必须亲自来课堂授课。上课这件事，必须面对学生讲述才更好。但对于许多公司业务来说，并非如此。我认为公司对于办公室的单位需求正在永久性下降。这是一个巨大冲击，它导致了办公房产行业的发展分歧。

现在这些更新更好的办公楼的租赁还是很火爆。虽然公司单位规模所占用的办公空间比5-10年前要少，但办公楼已经租满，而且租金很高。但办公楼里还有一类，它被称为B类，这一类办公楼的典型空置率是15%到20%，而且有很大的分散性，这意味着有相当多的办公楼空置率超过30%。那些大楼面临亏损。除非有些条件改变，否则那栋大楼将会破产。

空置办公楼的潜在解决方案

沃顿知识在线：对于其中一些办公楼，它们是否可以进行翻新为潜在其他用途？

吉尤科：公寓。

沃顿知识在线：公寓是潜在用途之一。看起来这类空间有很大的潜力。我们需要做这种转换吗？

吉尤科：转换成公寓非常昂贵，但是它会发生。哥伦比亚大学的一群经济学家研究了这一问题，他们发表了一篇非常精彩的论文。在纽约曼哈顿部分地区，公寓的月租金可高达每平方英尺8美元。你会看到办公室转换成公寓，研究人员估计每英尺的转换成本为500至600美元。

在费城，我知道一家公司正在将市中心的一栋办公大楼转换成公寓。转换成本大约每英尺300美元。以费城的租赁需求，如此高的转换成本意味着这种情况在目前这个周期内不会超过五栋大楼。它们会发生，但不会解决问题。

沃顿知识在线：那么，对新建筑的期望是什么呢？我们谈论的利率可能与疫情前相似吗？还是更低？我们已经看到其中一个变化：新建的办公楼将采用更环保的组件。

吉尤科：那是肯定的。这些很贵。环保成本很高，但如果你想租赁办公室，你希望员工喜欢这一点。它可以帮助让员工回来。这个变化会发生。这些大楼的租金将足够高让开发商可以赚钱。而其他普通办公楼将面临倒闭风险，它们对城市中心和例如费城这样的市公共财政构成了真正的威胁。

沃顿知识在线：我们会看到房地产投资者为盈利苦苦挣扎吗？

吉尤科：在办公室租赁行业，你已经看到了。一些城市的办公室价格从疫情前下降了25%到50%不等。已经有了巨大的折扣。这意味着业主无法还贷。银行现在基本上是在与业主合作。房主交还钥匙，银行正在促成出售，以尽可能多地收回贷款余额。这就是那些根本无法改造的建筑所面临的问题。

这场危机将如何长期影响城市？

沃顿知识在线：商业房地产的这种转变将如何影响城市、政府和税收？我们在费城看到的是，对于那些与公司签订了在费城以外工作合同并缴纳工资税的员工，费城市政府正在补回给他们税金。

吉尤科：我认为任何一个市政府都不了解这个问题的严重性。由于长期租约例如五到十年的租约仍然存在，这就像一辆慢慢行驶的火车残骸。一些建筑现在正面临破产。有些将在未来五年内破产。城市的问题不仅仅是办公室不再缴纳房产税。围绕着办公楼区域，其实还有一整套商业生态系统被建立起来——酒吧、餐馆，有时还有酒店、小商店。他们今后都将很难盈利。因此办公楼的萎缩对整个社区都是一种威胁，每个大城市的许多社区都是如此。我认为这是一个不可避免的、永久性的冲击。它不会扼杀所有的办公楼，但会扼杀很大一批楼房，这将对市政府公共财政产生负面影响。

沃顿知识在线：你对租金的总体预期是什么？这些房东是否必须降低租金，以免流失客户？

吉尤科：当然。虽然最好的办公楼的租金增长仍然相当强劲。那些都是环保建筑，它们拥有户外空间。它们配置正确。建造这类建筑需要巨大资本投入。你会看到这个行业有更多分叉，很多建筑将面临倒闭和消失。其中一些将被改造成公寓。但在未来十年里，大多数将被拆除，被其他东西取而代之。这将是一个漫长而挣扎的过程。

疫情迫使所有企业员工在家工作一段时间。然后他们意识到，“哇，至少在短时间内，我们实际上可以这样运营一家企业。”他们的财务和会计在家里工作一样做得很好。那他们为什么需要呆在办公室里呢？律师事务所的管理合伙人说，“你知道，一周里有几天我们需要在办公室，但不是五天都需要。”

疫情对低质量的办公楼造成了尤其独特的不利影响。就像亚马逊及同行淘汰了相当多的商场空间一样，一定有人会被淘汰出局，这将是质量较低的B类办公楼。

我认为这是此类办公需求的永久性下降。从长期看，经济会增长，办公需求也会随之增长。但这需要一二十年的时间。从短期来看，现实很残酷。会有一些业主无法还贷，有些城市将面临财政困难。一旦业主归还钥匙，他们就不再缴纳房产税，周围的企业也开始倒闭。

沃顿知识在线：房地产所有者应如何努力缓解这部分问题？

吉尤科：我认为他们做不到，对吧？几年后再请我回来建议。最终，我认为联邦和州政府将不得不出面支持这些有办公楼的社区。否则这些城市将面临财政问题。

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来源：财经会议圈

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