小米上海退地，吃土地增值这碗饭的，笑不出来了

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作者：封青岚

来源：方升研究

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继蚂蚁集团在杭州退地之后，5月21日，小米在上海市徐汇区滨江的一宗商业办公用地也宣布退地。当土地不再是之前那个炙手可热的香饽饽，企业无法再从其中收获自己认为理应入账的收益时，做出退场的选择，似乎并不奇怪。

在说为什么退地之前，得先了解企业在以前为什么倾向于拿地。

龙头企业拿地的时候，政府会给到一些配套供应商和部分预留的土地。企业在原有需求的土地上建设完成之后，剩余的土地，一方面能够做一些相关的企业配套，另一方面还可以通过企业的龙头效应，聚集一批和自己的产业方向相关的下游企业，在这样的发展过程中依靠土地增值实现一笔盈利。

企业在拿地之后，不自主进行开发建设，而是在拿下项目之后将股权悉数卖给另一家开发商。这样的做法，在企业能够从土地增值中获取收益的同时，也让政府能更多地获取税收，完成政治指标。企业和政府签了对赌协议之后，地卖给谁去开发，对政府来说就并不是那么重要了。直白地说，IP企业赚的只有差价，几乎是完全依赖土地增值的红利赚钱。

对于一线和强二线的城投公司来说，自身的财政实力能够背负起地方政府的指标。然而，对于部分城投来说，自身稍显薄弱的财政实力不足以支撑大面积开发，于是就会委托当地资金实力雄厚的实体企业，去拿地参与建设，承担起一部分发展产业的职责。在那个时期的产业环境之下，企业拥有足够的资金支持他自身的转型或者业务方向的开辟，政府在这个过程中也会让出部分红利。

实际上，上面提及的拿地原因，归根到底，还是因为当时的土地增值有钱可赚。那么，退地的原因实际上也简单粗暴：土地增值的逻辑，走不通了。

但在产业环境发生了几乎是翻天覆地的变化之后，产业园区这个行业已经无法吃到时代的红利了。只要土地增值的逻辑开始衰退，无论走哪种方式、处于什么目的去拿地，没人会买账了，也就无法从土地中获取更多的收益。

园区这个行业，实际上各方面都敏感于大环境的变化。在过去那个依靠土地增值的时代落幕之后，行业就已经告别了产业红利。

无法否认，之前的十几年是美好到趋近理想的十几年：产业不断推陈出新，企业也像雨后春笋般，源源不断地冒出，成长。载体就是硬通货，只要建起来就不愁没有企业入驻。就算园区和园区之间存在好与坏的差距，但在这个供小于求的时期，就算吃优秀园区外溢出的企业，也足够填饱肚子。

现在的情况则是天差地别。产业发展凝滞，企业数量锐减，增量毫无变化，供给大于需求。如果园区运营商在载体建设、运营服务等方面不够专业，那么在目前竞争激烈、内卷严重的园区市场，别说分一杯羹，被这个行业淘汰出局也绝对不是没有可能。

整个园区行业，现在都在逐渐筛去一部分不够专业的玩家，更何况新人和浅尝辄止的外行。毕竟，单纯地依赖土地增值，已经无法再像以前那样，赚得盆满钵满了。

退地的动作也好，园区加重的内卷也罢，环境的衰落，永远是其中躲不开的原因。对企业来说，在这样的环境下，也不会主动在相对陌生的业务上加大投入，还是会以稳住现有业务为主。

像蚂蚁集团和小米的退地，实际上就是因为不会深耕园区业务，自然就不会投入更多的精力和资金，选择退出。而那些只是想借着产业红利的东风，趁势捞一笔土地增值收益的企业，要么被园区这一行业挤出门外，要么及时止损，主动退出，避免卷入那些专业玩家的角斗场，无法脱身，还搞得遍体鳞伤。

产业园区这个行业，需要更了解行业和产业，拥有专业的载体建设和运营能力的企业去做。对不专业的企业来说，产业园区终究不是他们能够适应的赛道。