小心！男子八年前炒房，现在遭CRA打电话严查！结果悲剧了

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八年前倒卖过房产，一名纳税人近日收到CRA电话！

为了抑制住房市场的投机行为，2022年的联邦预算引入了针对住宅房地产（包括出租物业）的反投机规则，并于2023年1月1日生效，旨在“减少市场上的投机需求，帮助抑制过度的价格增长”。

这些规则规定，若持有房产不到12个月，禁止通过主要住宅豁免避税，并且规定任何住宅房地产的出售所得收益将作为100%的应税商业收入。

某些人生事件如死亡、残疾、分居和工作调动可以获得豁免。

尽管这些规则只适用于2023年及以后的年份，加拿大税务局（CRA）仍可以翻旧账，查2023年之前进行的房地产“倒卖”——如果认为纳税人进行了投机并通过倒卖房产快速获利的话。

上个月的一个案例引起了广泛关注。该案例涉及一名来自阿尔伯塔省的纳税人，他因未报告2016年出售卡尔加里一处房产的利润而被重新评估2016年的纳税情况。

2016年，该纳税人是一名房地产经纪，参与了各种房产交易。他拥有的一处房产是一栋两卧一浴的平房，带有一个独立的双车库，持有时间从2016年10月20日至2016年11月21日，仅33天。在此期间，他从未将该房产挂牌出租，最终出售了该房产，赚取了近73,000加元的利润，但并未在2016年的个人税表中报告这笔收益。

在这个案例中，CRA并未指控纳税人欺诈，但认为纳税人在其2016年的税表上有重大失实陈述，因为未报告卖房收益。纳税人解释说，他没有在税表上申报房产销售是因为“开销抵消了赚取的收益”，但法官不认可这个解释，并表示“显然在提交2016年税表时做出了失实陈述，而且这是由于疏忽、粗心大意或是故意的失误。”

因此，CRA有权在正常重新评估期之外重新评估纳税人的2016年纳税情况。

在法庭上，纳税人表示，至少应当按资本收益处理，这意味着只有50%的收益是应被税的。

纳税人还提出，他的收益应从73,000加元减少到12,467加元，以考虑他在听证会上提出的两笔额外费用。第一笔是40,500加元的推荐费，支付给他与商业伙伴共同拥有的一个阿尔伯塔省编号公司；第二笔是20,000加元的推荐费，支付给他伙伴的配偶。他说，这两笔推荐费都是与房产销售相关的。

然而，法官并不相信“在证据平衡的基础上”这额外的60,500加元的费用可以适当抵扣收益。他在驳回这些费用时说：“文件对结算时支付的款项性质过于模糊、不明确、不清晰且不可靠。”

剩下的问题是关于这笔73,000加元的收益应作为资本收益还是收入征税。由于纳税人在其2016年的税表中完全没有报告这笔交易，法院只能依赖审判时提供的证据来决定CRA所主张的收入处理是否成立。

关于这一点，纳税人没有详细说明，仅坚持他打算出租该房产。但法官提到购买房产时使用的融资结构、纳税人最初购买房产以后“立即和迅速地”对主层和地下室进行了翻新，以及参考纳税人作为房地产经纪的经验后，法官认为纳税人购买房产时的真实意图并不是为了出租。

法官表示：“鉴于当时纳税人的生活并没有什么重大的事件发生，法院很难相信纳税人在如此短的时间内快速出售房产并在一个月的持有期内赚取约70,000加元的利润不是有预谋的。纳税人在这个项目中的动机值得更多的关注。”

最终，法官认为纳税人的证词不足以支持将房产出售收益重新定性为资本收益，并维持了CRA关于将该收益作为收入处理的重新评估决定。

 

新闻来源：

https://financialpost.com/personal-finance/unreported-capital-gain-home-flipped-taxpayer

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