1400亿身家的王健林父子，重回创富榜前十

6月12日，2024新财富500创富榜揭晓。有很多读者关心，为何万达不断瘦身，王健林父子还有1408亿元资产？这些资产是怎样计算出来的？

提起王健林，其最知名的资产，是分布于全国的万达商业广场。然而，这些资产如何定价，需要通过市场化的交易，寻找可靠的锚点。

但是，最近半年之间，我们却通过三起交易，观察到这些资产有三个估值口径，差异还非常显著。

第一起交易，是2023年12月，永辉超市（601933）公告称，公司向大连御锦贸易有限公司出售所持有的3.89亿股大连万达商管股份，占大连万达商管总股本的1.43%，转让价格为45.3亿元。大连御锦由王健林密友孙喜双控制。双方约定该转让款将分8期支付。

以此观察，则该次交易中，对大连万达商管的估值为3168亿元（45.3/1.43%）。

第二起交易，是2023年12月，碧桂园公告称，将所持有的珠海万达商管1.79%的股权全部出售，合计对价约为30.685亿元，买方则为承担对赌回购义务的王健林。出售款项将分三次支付，分别为6.57亿元、0.36亿元及23.75亿元。

这意味着，该次交易中，对珠海万达商管的估值为1714亿元（30.685/1.79%）。

第三起交易，是2024年3月30日，太盟投资集团、中信资本、Ares Management旗下基金（简称“Ares”）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司、穆巴达拉投资公司在大连签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司（简称“新达盟商管”）投资约600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。

而据万达方面介绍，新达盟商管为新设立的控股公司，其子公司为珠海万达商管。

如果以此为口径，则意味着，新达盟乃至珠海万达商管的估值仅为1000亿元。那么，大连万达商管所持珠海万达商管40%的股权，估值只剩400亿元。

那么，这三个估值，3200亿，1700亿，1000亿，以及其对应的大连万达商管、珠海万达商管、新达盟商管三个不同主体，哪一个更适合用来评估王健林的真实资产呢？

我们首先需要厘清的，是各个不同的“万达商管”主体之间的关系。

先简单复盘下王健林家族控制的旗舰企业的变迁历史。这当然也是我们历年评估其资产的主要依据。

2014年12月，万达商业（03699.HK，已退市）在港股敲钟，募资288亿港元，成为香港当年最大的IPO。按48港元/股的发行价计算，万达商业的发行市值为2148亿港元，是仅次于西蒙地产（SPG）的全球第二大商业地产开发运营商。

▲ 图 / 公司官网

这时的万达商业，业务由三大业务板块组成：开发及销售商业及住宅物业；开发、租赁及管理持作长期投资的商业物业；开发及经营酒店。

以2015年为例，万达商业的1242亿元营收中，物业销售收入占比达到82.5%，物业租赁及管理收入只占10.9%，酒店经营收入占比为4%。因此，从收入结构看，万达商业当时主要是一家地产开发公司。

2016年年中，王健林对于港股只肯给予万达商业5倍市盈率非常不满，以52.8港元/股的价格对其进行了私有化，退市时，万达商业的整体估值达2128.7亿元人民币。

而王健林当时持有万达商业54.26%的股权，这部分持股的市值为1155亿元。这也构成了他的主要资产。

此后，万达商业经过复杂的变换及增资扩股后，形成了以珠海万达商管为上市主体、王健林通过万达集团控制大连万达商管、大连万达商管再控制珠海万达商管的四层控制关系。

其中，拟上市的珠海万达商管，主要为轻资产的商业运营业务，负责万达广场的运营管理。而万达广场、配套住宅、酒店、写字楼等重资产，则留在大连万达商管体内。

也就是说，大连万达商管将各地万达广场等固定资产的所有权留在了自己体内，而将高毛利、轻资产的万达广场运营管理业务，分拆给了珠海万达商管。

近年，一直出现在上市递交报表、回购、对赌等各种新闻漩涡里的，正是珠海万达商管。

除了服务于母公司大连万达商管直接开发持有的万达广场，珠海万达商管也在尽力向独立第三方商业项目进行外拓，输出万达广场店品牌和管理经验。截至2023年11月，其共运营494个商业中心，其中包括大连万达商管旗下的290个，以及第三方的204个。

这也就清楚了，为何同样在2023年12月，在永辉超市和孙喜双的交易中，大连万达商管的对价是3200亿元，而在碧桂园与王健林的回购中，珠海万达商管的交易对价则是1700亿元，这两个数据并不矛盾。

及至2024年3月，太盟投资的单伟建组团中东土豪600亿元驰援后，又搭建了一层全新的中间持股平台新达盟商管，以此持有珠海万达商管。

不过，由于大连万达商管在新达盟商管中的持股比例下降至40%，王健林也就间接失去了对珠海万达商管的控制权。

厘清这几大主体的关系，今天的议题——王健林的资产究竟采用哪个主体估算，也就比较清楚了：应当是仍由王健林家族掌握、拥有各地万达广场的大连万达商管；而不是由太盟投资等财团控制、负责这些万达广场运营管理的珠海万达商管及其上层公司新达盟商管等。

那么，大连万达商管又价值几何呢？

我们继续追踪发现，在这几起交易中，处于控制权上层的大连万达商管，2023年仍正常发债。以其公布的财务数据来测算，截至2023年末，大连万达商管的总资产为6089亿元，负债为3041亿元，净资产为3082亿元，归母净资产为3010亿元。

而在大连万达商管里，王健林、王思聪父子通过万达集团持股46.08%，因此，其在万达商管里的持股市值约为1387亿元。

这也是从市场中可以辨认出的王健林家族的核心资产了。

王健林重回创富榜前十，之所以冲上热搜，或与王健林这些年的极限奔波、削瘦的脸颊有些冲突感。

此前，王健林父子是新财富500创富榜上夺冠历史纪录的创造者，直至今年被钟睒睒追平。

2010年，王健林以400亿元持股市值，首次晋升500创富榜第一名。此后，直到2020年，其一直位居前十，更在2012、2016、2017年三度登顶。

但眼下，围绕着他们的，更多的是资产出售、失去控制权、引入战投等各类纷繁的消息。

王健林即使2017年就开启了出售文旅、酒店等资产的世纪大交易，但仍险境不断。在债务的压迫下，其不但失去珠海万达商管的控制权，还陆续出让了美国AMC控股、万达电影（002739）的控制权。后两家上市公司本来也是其资产的主要构成。

如2017年王健林父子登顶榜首时，持有万达院线（后更名为“万达电影”）60%股权，按万达电影当时630亿元市值计算，这块资产即价值384亿元。

2023年7月、12月，王健林为了纾解债务压力，陆续将万达电影控股股东万达投资49%、51%股权转让给上海儒意影视，40岁的柯利明取而代之，成为万达电影新的实控人。

2023年末，万达电影市值跌至284亿元，而王健林仅在万达电影第二大股东莘县融智里持股74%，以此计算，其持有的万达电影7.56%股权（74%*10.21%），市值为21.5亿元。

大连万达集团里，除了万达商管、万达文化（主要持有万达电影），还有些许金融资产，包括万达金融，万达小贷等，但即使是相对较为知名、对外披露财务数据的百年人寿，也已变为负资产。

有意思的是，王思聪作为最为知名的企二代之一，其主要持有资产已悉数质押给王健林控制的大连万达集团。

王思聪主要有两块资产，一是通过大连合兴投资有限公司持有的大连万达集团2%股权；二是100%控制的普思资本，这块也是由王思聪独立自主操盘的资产。

据普思资本官网如今披露的信息，其主要投向TMT、消费领域的早期和成长期企业，累计管理资金规模超过10亿美元，投资超过80个项目，并通过IPO、并购等方式退出超30个项目，且投出多个知名项目，包括美团、得物、笑果文化、瑞尔齿科、360等。

不过，企查查信息显示，王思聪在2019年5月，将其名下主要资产，包括大连合兴157万股股份、北京普思投资全部股权等，悉数质押给了大连万达集团。

这一年发生了什么？

公开信息显示，2019年，普思投资及王思聪卷入熊猫互娱投资纠纷，由于王思聪为熊猫互娱的投资人提供了连带担保，导致公司债务牵扯到个人，其一度被列入被执行人名单。

当年12月，普思资本发布声明表示，普思投资与熊猫互娱的数十位投资人全部达成协议，所有投资人都得到了赔偿，熊猫互娱近20亿元巨额投资损失全部由普思投资及实控人自己（即王思聪）承担。

这一结果与王思聪质押资产之间有无关系，外人不得而知，但从质押这一举动本身来看，亲父子明算账，王家的管理风格可见一斑。

由于王思聪的主要资产已质押给大连万达集团，因此，最终，我们对王健林王思聪资产的核算只有两块，大连万达商管（1387亿元）、万达电影（21.5亿元），合计1408亿元，这父子二人以此跻身今年的创富榜前十名。

王氏父子仍存隐忧

然而，王健林父子并非高枕无忧。其需要面对的核心问题依然有两个。

其一，珠海万达商管何时实现上市，以何种价格，在何地上市？

其二，王健林对大连万达商管的控制权，是否会受到冲击？

太盟投资携中东财团驰援600亿元的背后，是珠海万达商管资产包的估值剧烈下降。

珠海万达商管此前冲击上市时，Pre-IPO轮的估值就已达到280亿美元，即接近2000亿元人民币。彼时，大连万达商管持有其70%股权，持股估值约1400亿元。

而经过太盟投资这一轮入股，珠海万达商管的整体估值已跌至1000亿元，大连万达商管在其中持股40%，持股估值更已缩水至400亿元。

以此计算，王健林家族的资产直接少了1000亿元。

截至2022年末，按在管建筑面积及储备项目建筑面积计算，珠海万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，市场份额为9%。

这1000亿元的最新估值，是否与其地位相称，我们不得而知，但王健林也许没有太多选择。

据珠海万达商管此前发布的招股书披露，2021年，大连万达商管及珠海万赢与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、太盟投资等投资人签有对赌协议，大连万达商业及珠海万赢同意保证珠海万达商管2021至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元、94.6亿元。

若未能达成，大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份，或向投资者支付现金补偿。招股书称，珠海万达商管2021年、2022年的实际净利润已达到上述目标净利润的要求。

此外，万达方面还与投资者签署了上市进程承诺，即若2023年底之前未能完成上市，投资者可要求按其投资本金加年化8%利息进行回购。

碧桂园的公告中，与王健林达成的回购交易价，或就是据此条款进行计算。

不过，本次投资人入股新达盟商管，未再设立业绩目标。

在上层的大连万达商管里，王健林可以腾挪的空间同样越来越有限。

新财富发现，大连万达商管2023年报显示，其账面上有4621亿元的投资性房地产，但其中3666亿元已进行抵押融资。

▲ 图 / 大连万达商管2023年报

除了抵押融资，进入2024年，多家万达广场易主。一个标志性事件就是，在万达总部所在地北京，大望万达广场也拱手让人了。拥有这一资产的北京万达广场实业有限公司，原本唯一的股东是大连万达商管，但其如今已不再持股，而由坤华股权投资合伙企业、坤元辰兴投资管理咨询有限公司接手。

据企查查，2023年至今，大连万达商业对外转让了超过25家公司的控制权，涉及位于北京、上海、广州、珠海、天津、合肥、湖州、太仓、海口、西宁等多家万达广场。

▲ 图 / 企查查，新财富整理

除了万达广场，王健林还在大举出售资产。如曾出现在007系列等多部大片的英国游艇制造商圣汐国际（Sunseeker International Ltd.）也被摆上了货架。

11年前，万达集团以3.2亿英镑收购圣汐游艇公司91.8%的股份，后者是被誉为“海上劳斯莱斯”的世界顶级奢华游艇品牌。据圣汐游艇CEO安德里亚•弗拉贝蒂(Andrea Frabetti)称，圣汐游艇在2023年取得了创纪录的利润。

随着圣汐游艇公司的出售，万达的海外资产将宣告清空。

目前，大连万达商管还有61亿元人民币债券，和14亿美元债券尚未到期。值得一提的是，2023年，其净利润同比下滑32%至85亿元，而2024年一季度，净利润仍未止跌，再次同比下滑37%。