选项目，为何不要只迷信区域中心

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这两天，看了一封材料，一封问题项目的区域中心发给投资人的信。就不说谁家的了，反正大公司的大项目，该知道的都知道。

大意就是：

你们投EB-5的唯一目的是为了绿卡。当年事情出来的时候为了保项目就业也就是保绿卡，我们可能没有积极去争取保投资权益。最终，我们已经实现了就业目标，大家的卡都有了，当年办EB-5的目的都可以实现。现在，我们发起的保投资利益的诉讼，已经花了很多钱了，诉讼要继续的话要大家凑钱，否则诉讼将可能无法持续。对了，你们有些人起诉我们，当心不要因此而丢了绿卡。

当年，冲着区域中心名头去的投资人，不知道收到信后作何感想。不知道，是不是第一次意识到，自己办EB-5的唯一目的被认为就是绿卡，不要投资回报，不要本金安全。

按照移民法的条文，EB-5投资必须要at risk，也就是：there must be a risk of loss and a chance for gain，这个投资的收益指的可不是绿卡，就是投资收益，法条规定的。

譬如，现在EB-5投资人常见的，每年可以拿到的0.25%的投资收益，就是因为这个法条，才有的。否则这点骨头，也会被区域中心拿走的。

今天，撇开这些不谈。

EB5Sir来谈下，为什么区域中心的模式无法防止项目爆雷。选项目，只看区域中心名气，而不看项目本身，为何很难避免类似境地的命运。

经常，会看到有投资人选项目被劝，或者一些宣传话术，选EB-5只选“老牌”区域中心，只看区域中心不看项目，闭眼选，或者随便被塞了一个项目。

今天我们来说说，为什么，EB5Sir认为这是错的。

我们，从EB-5的最基本逻辑来看：

1. 区域中心的历史往往是与移民局打交道的历史，而不是项目开发管理风险把控的历史。

EB-5，30多年的历史，是一场商业实践与移民局审案尺度博弈的历史。从直投到区域中心，从股权到债权，以及资金来源、就业创造、还款担保等，各个要素层面的博弈历史。越老越有经验的区域中心和律师，参与过越多结构和要素的创新和与移民局的博弈。

过去，5-10年就如同一个新行业进入成熟期，区域中心和移民局的博弈过了磨合期。

EB-5的项目结构的创新，基本结束。某些创新已被扼杀，譬如Job bank、赎回问题（房产独立抵押给投资人个人）等，已经被移民局枪毙掉了。

当下，移民局的审案尺度，特别在项目断的审判标准，基本是明确和稳定的。

因此，所有相对成熟的区域中心，在成熟律师的帮助下，在项目设计方面，都能娴熟把握与移民局的博弈。

“老牌”与否，这类经验已无意义。区域中心们在与移民局博弈的项目设计在满足绿卡条件方面都已充分成熟。

这也就是，为什么我说，是个正规的项目，其I-956F都应该能够获批的原因，没有什么风险：选项目，就选I-956F获批项目？

最近，移民局的统计数据（暴涨：24财年第二季度，EB-5递件数出炉），10%的被拒率看起来不低，但是正儿八经的项目被拒，我一个没听到，除了一个项目以前略有些小名气。

这就是，移民局审案尺度成熟的表现，也是几乎所有大多数区域中心/律师们成熟的表现。

2. 所有区域中心，在项目开发和风险把控层面，与传统基金公司项目相比，还停留在极低的水平，甚至处于南辕北辙的道路上。

撇开绿卡这一产物，区域中心实质上是一家基金公司。募集客户的资金，投进项目，收取管理费。

但是，在实践中，区域中心与传统基金公司的差距极大。

很多区域中心往往，什么行业都进什么项目都做，也不管投资的最佳时机只关注抢EB-5市场的时机。

什么时候项目好卖，什么类型项目好卖，就推什么，现在的“无排期”乡村项目就是典型：乡村大跃进。

基金公司们，有擅长的行业，擅长的市场，所投行业有强大的投研团队。而且，重要的一点，在不切当的时机持币不动。

区域中心们，从项目投研风险把控方面来看，都只是基金公司的小学生。

你不妨问问所联系的区域中心，有几个项目尽调项目开发风险把控专职人员，所有区域中心司再大不过30/40人，销售市场客服法务财务，基本能占到九成，剩下一成最多二成才是，包括老板在内的项目开发相关人员。

不防再问问，在所投行业有专职研究人员吗？这些人员有相关行业从业背景吗？
从业多少年？

弄清楚这些问题，你会对区域中心的风险防控能力，会有清醒的认识。

我有个MBA同学，汽车行业的从上海某工厂做起，最后一直做到上海大众下某公司高管职务，然后再被挖去某证券公司做行业分析师。也就是说，进投资公司做行业分析之前，已经有了汽车行业的近20年的经验。

反观我们的区域中心，进一个行业做一类项目的时候，是否有这样的人员储备，是否对一个行业有深刻了解。不要告诉我，进任何行业投资都是一样的，我们有一套风控的机制，可以防止各种类型项目的投资失败。

果真如此则，巴菲特不会只投资10家左右的公司，而且往往一持有就是N年，聪明如巴菲特都只能投几个行业几家公司，而我们的区域中心们在这点能力却比老爷子强很多。

此外，基金公司的投资讲究时机。市场不好，持币观望。

譬如，这两年是美国商业地产非常困难时期，商业地产基金都在收缩，市场不好不投。除了个别就是要火中取栗的基金，基于其风险属性，反市场而行的。

而区域中心们，却在逆势扩张。

为何？因为区域中心们只管能否募集到EB-5资金，负责任点的只管是否有绿卡，不顾投资风险。就和开篇那封信里说的一样，你们投资是为了绿卡，不是为了财务回报。

在“销售”绿卡的帮助下，区域中心们只有一次性的新客户，没有老客户。与做老客户的基金公司而言，有本质性的区别。

这就是我说的“火车站”市场。

做过绿皮车的都知道，火车站边上吃饭既难吃又贵，当然现在高铁站略有改观。因为这些饭店的生意，不是靠回头客，做的是一锤子买卖的生意。

区域中心就是做这类生意的，一次性的生意，做完走人。满意的，以后可以再卖你点基金，不满意也没招，好死赖死还得等到绿卡拿到再说，反正你也不会再办第二张绿卡。

而基金公司不一样，就像你家门口的饭店一样，做的是回头客。投资挣钱了，可以继续留在我这再投资，不挣钱，赎回走人。

看清区域中心与基金公司的本质区别，就应该能明白，为什么区域中心们的项目老是会翻船，他们不用实现再次销售，不用留下老客户投资款继续投资，不用对老客户的投资负责，只关注吸引“新钱”。

3. 是谁，造就了区域中心神话。

在EB-5的获客历史上，律师起了重要的作用，越是历史久，越是和很多律师达成了利益一致。

典型如，曾经的老牌Jay Peak（SEC起诉Jay Peak，一座大山轰然倒下｜EB-5特特特大新闻），欺诈案发后的一地鸡毛，留下了好几起投资人对于递件移民律师的诉讼。

典型如，纽约某律师（苦等一年，SEC对律师开刀！| EB-5快讯），SEC的诉状中的取证记录文件中，曾披露过其与N个区域中心的不光彩交易。对了，开头说的那个项目，也有他送的客人，当年也把他一起告进去了。

送客拿好处，是这个行业曾经的潜规则，好几个“老牌”也因此被SEC处罚过。

造神是为了让受众放弃思考。只看名气，不看项目，这样销售才能最简化最省力。

很多律师在这其中，扮演了不光彩的角色。过去如此，今天依旧。

所以，EB5Sir建议，看项目要关注区域中心，区域中心要有经验讲诚信，没有商业道德瑕疵。

除此之外，把注意力放在项目上。看文件，莫迷信。

那些只卖名气，不给你看文件，或者死活文件不给你全的，一天到晚只用自己“成功事迹”来说话，用名额快卖完了来逼单的，我建议你三思。

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