北京购房新政落地，一线城市有望提振

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北京购房新政落地，一线城市有望提振

4月前

伴随北京购房新政落地，四个一线城市优化房地产政策总体上调整到位

文｜《财经》记者张颖馨严沁雯

编辑｜胡蓉萍张威

备受市场关注的北京购房新政正加速落地。

6月26日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》），就北京新发放商业性个人住房贷款最低首付款比例及利率下限等方面进行优化调整。

具体来看，北京地区购买首套住房最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（注：1个基点即0.01%），调整后五年期以上房贷利率下限目前为3.5%。

同时，针对购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减5个基点，调整后五年期以上房贷利率下限目前为3.9%。

位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减25个基点，调整后五年期以上房贷利率下限目前为3.7%。

此外，对于二孩及以上的多子女家庭，购买二套住房的将认定为首套房贷。据悉，《通知》自2024年6月27日起施行。

有业内人士指出，整体而言，从中央到地方，从北京到上海各地的政策力度非常大。可以看到，国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。伴随北京购房新政落地，四个一线城市优化房地产政策总体上调整到位。

首套房首付降至20%，利率最低3.5%

“力度不小，已经约了地产中介打算近期看房，有合适的会直接购入。”在北京已工作十余年的王雨（化名）告诉《财经》，上述新政刚发布，她第一时间联系了地产中介，希望依托这一拨政策红利，在北京拥有一套属于自己的住房。

依据上述新政“首套住房最低首付款比例调整为不低于20%”，也就是说，就500万元总价的新房来看，过去首付款需要150万元，而现在首付款直接降至100万元。

易居研究院研究总监严跃进认为，此次北京降低首付比例，具有非常好的导向，减负效应有助于进一步提振购房需求。“此前北京首套房政策方面，即对于城六区和非城六区都落实了三成首付的政策，此次继续降低，也说明降低首付成为北京当前楼市政策中的重要工具。这对于降低购房成本有非常明显的作用。”

在房贷利率调整方面，根据此前北京首套房的房贷定价公式，城六区为LPR+10基点，而非城六区为LPR+0基点。以城六区为例进行减负效应分析：最新的LPR数据即3.95%，此前利率为4.05%，而现在房贷利率最低可至3.5%。

按照100万元贷款本金、30年等额本息进行计算，购房者原来房贷总利息支出为72.9万元。按照此次新政计算，则利息总支出为61.7万元。也就是说，此次房贷利率新政为购房者减少近11.3万元的购房成本。

值得注意的是，新调整的首付比例不仅适用于商业贷款，亦适用于公积金贷款。根据《通知》，对于申请住房公积金个人住房贷款，购买首套商品住房的缴存职工家庭，最低首付款比例调整为不低于20%；购买二套商品住房的缴存职工家庭，所购住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%；所购住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。

与此同时，《通知》提出对于申请住房公积金个人住房贷款，购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持：

1.对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度分别上浮20万元、30万元。

2.对于申请公积金个人住房贷款购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元。

3.对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元。此外，对最高额度进行了限定，同时满足上述多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。

值得注意的是，《通知》亦提出支持多子女家庭改善性住房需求、开展住房“以旧换新”活动等。就前者来看，对北京户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房；针对后者，《通知》表示，对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。

一线城市均落地，有望提振楼市行情

“北京落地517政策，基本符合预期，整体看，作为全国楼市调控的标杆，北京过去几年房地产市场一直平稳，在市场供需结构变化的情况下，顺应市场，针对前期较严的政策微调，有利于市场稳定。”对于此次北京购房新政落地，中原地产首席分析师张大伟如是表示。

此前的5月17日，中国人民银行等金融监管部门发布三项举措，优化住房金融政策：一是取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；二是下调公积金贷款利率；三是下调首套、二套房贷首付比例。

紧随517政策出台，自5月20日武汉率先执行，到5月21日合肥、长沙跟进，再到5月22日西安、济南、郑州、长沙、昆明、南昌、福州等多城银行确认实施，执行“首套房首付比例降至15%”新政的城市越来越多。

伴随上海、广州、深圳等一线城市先后出台优化调整房地产政策，市场对北京政策的落地颇为期待。

“此次北京发布政策，意味着四个一线城市在房贷等政策方面都做出了较大力度的放松，从市场反馈来看是积极的。”多名房地产行业分析师表示。

严跃进进一步指出，四个一线城市政策总体上都积极调整到位。为下半年购房环境宽松创造了非常好的环境，也有助于进一步增加购房者的市场信心，对于后续市场行情提振具有积极的作用。

他同时表示，国常会明确要做好去库存工具的储备，各地在实际运行中，要利用好此类利好政策，同时积极结合各地实际，在去库存方面持续发力，为下半年楼市行情提振创造更好的条件。

“此次北京新政，对于年轻人、新市民等群体购房有较大的促进作用。特别是降首付具有极大的降低门槛效应，很多年轻人特别是积累的刚需能够进入市场；同时，公积金额度的提升，对很多工薪阶层带动效应较强。北京机关国企事业单位比较多，公积金新政带动的需求比较明显。”广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉表示。

对于未来市场预期，张大伟表示，北京实际6月二手房成交量已经接近3月小阳春，但新房调整明显，此次新政后，二手房成交量在7月有望稳定在1.5万套左右的成交量，新建商品房也会有所企稳。

中原地产研究院统计数据显示：截至6月25日，北京二手房住宅网签11071套，相比5月同期的9766套上涨了13.3%，全月有望接近3月的1.4万套。同时，二手房挂牌房源也相比4月底最高峰下调超过1万套。