一张中文合同，华人购房集体被骗，10年在美国讨要“房产”

5月前

多年前发生的布碌仑湾脊区欧文顿大道345号公寓楼销售欺诈案，导致二十多户华人家庭面临住处被法拍的危机。如今，经过各界多年努力，该事件终于有了圆满结局。

亚平会（AAFE）、州检察长詹乐霞（Letitia James）等昨天（6月26日）宣布，居民已解除被赶出门的危机，正在迈向成为屋主的旅程。这背后依靠的是一个大型的团队合作。

轻信开发商 20户给了500万美元

2012年，开发商吴锡辉在布碌仑湾脊区欧文顿大道（Ovington ave.）345号建造了一栋5层的住宅楼，共有25个“康斗房”（condo）。他声称，如果无法在2013年底前完成房产过户，将退还首付加5%的利息。然而，由于买家多为华人，不熟悉美国的法律程序，许多人仅凭中文协议就现金交钱购房。

这些公寓很快售罄，买家多为福建人和广东人，他们大多通过朋友介绍购房，未聘请律师做合同。一些家庭东借西凑支付了高达50万美元的首付，二十多名华人带来了五百多万美元。

家住一楼的林先生说，他从2005年起就认识吴锡辉，以为吴家这么富裕，应该不会欺骗他们，所以许多人仅签署中文协议并交款，买下他们以为的“自己的公寓”。

29岁的Kris Chan回忆，十多年前她和家人搬进这里，她母亲当初选择这个公寓，只是希望有个位于好社区的安全家园，“这里治安好，价格在我们承受范围内，而且是新房子，所以我们就买了。”

欺诈行为与住户困境

虽然这些公寓自2015年起就交房入住，但由于吴锡辉未获纽约州正式销售计划批准，他无权销售这些住宅单位，导致二十多户的产权证一直办不下来。

据纽约州总检察长办公室（简称OAG）称，吴锡辉将租户的付款收入囊中，用于施工和偿还大楼的贷款，但因为未完成必要文件，纽约市财政局从未将该建筑细分为单独的税地，无法创建单独的地契。OAG也不能批准开发商将这栋公寓楼拆分成不同单位的产权，出售给各家住户。因此住户虽然给了吴购房款，但在法律文件上，他们都是非法住户。

2018年10月，抵押贷款机构对这栋楼发起止赎程序，称吴锡辉从2015年借贷585万美元，并从2017年起停止偿还银行贷款，利息高达24%。随后，吴锡辉的贷款方开始查封程序，租户们面临“钱房两空”的危机。

住户的法律行动与政府介入

2018年12月起，一名购房者开始状告吴锡辉，其余二十多名购房者也在2019年上半年起诉吴锡辉。然而，吴锡辉失踪，有人说他逃回中国，有人说他躲在美国某处。2022年2月，抵押贷款机构对吴锡辉发起的止赎程序胜诉，并于同年7月28日准备拍卖。

Kris Chan表示，当他们收到法院的传票才发现大楼有债务问题，感到震惊、无助和压力山大。“大约在2018年，我们收到银行寄来的文件，才知道大楼有财务问题。”

Kris Chan是少数能流利讲英语的租户之一，因此担任起主管角色。她说：“发现问题后，我们找了律师，但过程中遇到很多困难。很多律师不受理或做得不好。

后来由于疫情，法庭诉讼耗时，抵押贷款不断产生利息和罚款。2022年5月，居民曾赢得判决，纽约州民事法庭判决吴锡辉赔偿他们购房款，但无法阻止拍卖。

为了避免立即被法拍，一些居民提交了法律文件，迫使物业进入破产程序。一旦破产法第七章程序启动，法院会成为破产管理人，将债务人的非豁免财产变卖、出售，以偿付债权人。这是一个与吴的债权人谈判的机会。7月27日（拍卖前一天），布碌仑民事法庭暂时搁置拍卖。OAG随后提起单独诉讼控告吴锡辉，案件仍在进行中。

2022年底，亚平会在纽约州住房社区重建局（HCR）、OAG和民选官员联系下介入。亚平会行政总监俞思亮（Thomas Yu）回忆说，这些机构和民选官员联系他说，租户已经尝试了各种办法，但法院可能会继续取消他们的抵押品赎回权，他们将失去家园，因为他们不是合法屋主。

经过几个月的讨论和谈判，最后制定了购买按揭票据的计划以避免法拍，并开始将大楼转变为有限股权合作公寓。整个项目预计成本超过1500万美元，包括购买物业和翻新25个单位建筑。HCR和HPD提供了财政补助和资金支持，市议会议长欧德思和市议员纪思庭在FY24财年资本预算中拨款150万美元。纽约州参议员曲怡文为亚平会拨款40万美元。

曲怡文回忆，两年前她参加过记者会，从那时起一直追踪案件进展，并在找买家的过程中联系了亚平会。“在华人社区中，除了金融支持外，语言和文化的理解也非常重要。如果居民无法顺畅地与未来的合作单位沟通，会衍生更多问题，无法理解如何通过合法程序成为屋主。”她说，她的选区就在一条街之外，深刻理解华人移民的不易，当他们发现毕生积蓄被诈骗时，那种冲击是巨大的。

终于在今年5月23日，亚平会完成了对欧文顿大道345号的收购，正式成为该楼新房东，并负责物业管理。目前，该楼有20户华人房主，还有5套单元用于出租，最终将通过市府抽签作为中等收入合作公寓的可负担住房提供。

整个法律过程非常复杂，但最终在多方努力之下，这栋建筑合法转变为合作公寓。预计一年后，住户终于可以成为合法的屋主。