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作者：李月亮 静女夭夭天津武清区的一套房子，房价从160万降到了39万。是一个2016年开盘的小区，最火的时候达到两万一平。它当然不代表全部，但像这样跌得心惊肉跳的例子，不算少。上海很多二手房与两年前相比下跌了1/3，新房好一点，但也在跌。截至2024年5月，北京、上海、广州、深圳的房价，与最高点相比，分别跌了25.0%、24.4%、25.3%与37.2%。最近三年，全国大部分房子价格都大幅下降了，小部分稳定，极小一部分在涨。1980年，中国城市居民的人均住房面积是5平方米，三口之家只有15平方米。到2020年，城市人均住房已经达到40多平米，三口之家就是120平。一个比较公认的说法是，正常的房价，应该是家庭年收入的4-6倍。而正常人如果收入不太稳定，是不敢贷款二三十年去买楼的。加上疫情那几年，大家都懂了“手里有钱心里不慌”的道理。如果不是刚需，也不太愿意像过去那样掏空家底去砸一套房子。人们买房的意愿不强，而市场上房子又太多，加上房价又高得离谱。
房价总体跌破30%，银行就容易出现大量坏账，社会就会出现风险。小明花100万买了一套房子，首付30万，贷款70万。结果买完房两年，小明被公司裁员了，还一直找不到新工作。2023年，全国法拍房挂拍总量达到79.6万套，比2022年增加了36.7%，创了新高。大部分法拍房，都是因为开发商或者购房人还不上贷款，被银行起诉，随后房子交给法院拍卖。2019年，朱梦在武汉买了套房，一百三十多万，首付三十万。结果随后就赶上疫情，她和老公的公司经营不好，欠了不少债。房子一再降价，还是卖不出去，很多开发商的资金链就断了。
为了防止出现系统性的风险，国家一直在采取救市措施。从前年开始，一路在解除限购、降低买房税费、降低首付比例、降低贷款利息……并设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购“已建成未出售”的商品房。其实国家一直想建设保障性住房，给低收入家庭和年轻人住。保障房的比例，按说应该至少达到总住房量的20%，我国的长期规划是50%。所以王石前段时间才表示“自愿放弃每年一千万的退休金，与万科共度艰难时刻”。既解决了呼吁多年的保障房，又救了部分房产公司的命。美国的国债就高达35万亿美元（相当于人民币250万亿），去年的负债率高达127.56%。中国的国债是大概是30万亿人民币，负债率24.1%，相对倒是还好。国家轻易不会发国债，但如果有必要的情况，也会动用这个手段。因为中国信誉很好，所以国债还挺抢手，一般人想买都买不到。那么如果国家为了避免房地产行业出现系统性风险，发一些国债借钱过难关，也是合理选择。而一旦国家出手买下开发商的房子，那么市场上的房子库存也就没那么多了。供求关系更加合理，房价也就能相对稳住，不会跌起来没个完。
现在我们来站在一个高度上，捋一捋这些年房地产的发展。刚建国的时候，我们国家穷，老百姓也穷，住的房子很破，但是没办法。到改革开放以后，人们日子越来越好，手里攒了一些钱，也想住得好一点。因为当时城市里的房子都是国家建，通过福利分房，分给城市居民。
于是国家就决定，放开房地产市场，让开发商来盖一些好的商品房来卖。停止福利分房，开始“住房分配货币化、住房供给商品化”。 之前住在狭窄逼仄的筒子楼的人们，被宽敞明亮的商品房吸引。刚刚工作和准备结婚的年轻人，没有积蓄，也不得不贷款买房。同时中国也开始了城市化，大量农村人口进城，也需要住房。房子越建越多，老百姓能买房的基本都买了，手里的积蓄也基本掏空了。但鞋厂那么大，养了那么多人，备了那么多原材料，一时也停不下来。而是以一种更健康更可持续的方式，相对平缓地涨涨跌跌。
而要达成这个条件，可能得每个家庭都住上带院的别墅才行。但是我们14亿人，就算将来减少到10亿，要想家家住别墅或者豪华大平层，感觉也挺难。别想着“我可不买房，我倾家荡产买个房，将来白菜价了，多亏”。很多年轻人冲着便宜跑去买，发现窗户漏风、水管漏水、附近连个外卖都没有。而一线城市的高端新房，其实价格没怎么降，甚至还在涨。一，刚需。比如老破小，能有片瓦遮身，满足基本的生活需求。二，改善。比如小平层，住得大一点，环境好一点，不那么憋屈。三，享受。比如大平层，不但房子更大，配套设施也更好，住进去可以享受有品质的生活。四，奢侈。比如大别墅，面积超大，装修豪华，配套高端，泳池的瓷砖都得是国际一线品牌的。但住上十年，就会越来越嫌它小，东西没地放，家里太拥挤。一咬牙换个一百平的，刚开始觉得宽敞，过十年就又感觉不够用了。那其实不是因为大家对自己的房子都满意了，真心不想买了。而是好房子太贵，大家买不起或者不敢买，只能凑合着住现有的。如果房价掉到一定程度，那些稍微有点钱的人，还是会买的。比如正在看这篇文章的你，是不是也觉得如果换个更大更舒服的房子，会更好？大阳台大落地窗，小区里漂亮的园林，家里高科技的物联网，它确实很吸引人。我一个开发商朋友前几天就跟我讲，有些地方现在已经开始建第五代住房了。全楼都是5G智能系统，还有无人超市、运动馆，物业五星级服务。
房地产经过二十多年的发展，现在城市居民平均人手一套房子了。但质量上，大家其实还不太满意，还是希望能住上更好的房子。中国经济虽然遇到困难，但GDP增长还是稳定在5%，还是全世界的第一大增量。我身边有很多消极悲观的朋友，每次谈起大势，都是完了完了没救了的架势。稍等几个月，房价应该就跌得差不多了，该买就可以买了。当然，积蓄不多也不要逞能，贷款的时候要想到将来万一失业怎么办。手上有老破小的话，最好早点卖，这种房子越后面越难找下家。比较好的房子，倒是可以留一留，如果不是太缺钱的话。所以你看到一线城市房价回暖了，量价都稳了，那普通二线过几个月也就差不多了。现在可能郑州跟哈尔滨不一样，老城区和新城区不一样，甚至一个小区的大户型和小户型都不一样。安稳，幸福，归属感，实力的象征，甚至孩子的未来……— E N D —
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本文作者：李月亮，高人气作家，新女性主义者，扎实写字的手艺人。解读情感，透视人性，以理性和智慧陪万千女性成长。新书《活得清醒》当当网热卖中。微信公众号：李月亮（bymooneye）。转载请联系作者授权。
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