哈佛最新报告揭示：房价高涨！租金飙升！美国住房市场陷入双重困境
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美国的住房危机日益严峻，影响着全国范围内的房主和租房者。根据哈佛住房研究联合中心(Harvard Joint Center for Housing Studies)发布的《2024年美国住房状况报告》，孙斯陶发现，无论是房主还是租房者，都在为高昂的住房成本而苦恼。
近年来，随着美国房价和房屋抵押贷款利率的持续攀升，数以百万计的潜在购房者被排除在住房市场之外，而租房者中面临成本负担的人数也创下了历史新高。
租金上涨超出收入增长
自2020年初以来，美国的租金水平已经上涨了26%。虽然由于多户住宅供应的增加，租金的上涨速度有所放缓，但在全美范围内，五分之三的房地产市场的租金仍在持续上涨。在一些地区，租户的租金负担尤其沉重。例如，佛罗里达州的那不勒斯(Naples)和圣露西港(Port St. Lucie)，有超过60%的租户将收入的30%以上用于住房，这使得这些地区的生活成本异常高昂。在俄克拉荷马州的斯蒂尔沃特(Stillwater)，情况更为严峻，45%的租户将一半以上的收入用于租金，这一比例为全国最高。
房价上涨导致购房难度加大
在售房市场，房价在2024年初达到了历史新高。尽管利率依然高企，房价的年增长率仍达到了6.4%。截至目前，美国的房价指数比2020年初上涨了47%，这使得房屋中位数价格达到了家庭收入中位数的五倍以上。这种房价的上涨，结合抵押贷款利率在2024年中期突破7.0%，导致购房成本达到了30年来的最高水平。特别是对于首次购房者而言，购房变得越来越难，许多人因无法负担高昂的首付款和月供而被迫放弃购房梦想。
成本负担创历史新高
报告显示，2022年约有一半的租户家庭（即2240万户）将超过30%的收入用于支付租金和生活费用，这一数据比2019年增加了200万，达到了历史新高。与此同时，2019年至2022年间，面临成本负担的房主人数也增加了300万，达到了1970万户，其中大部分为年收入低于3万美元的家庭。特别是老年房主中，超过27.4%的人面临严重的成本负担。除此之外，保险费和房产税的上涨也进一步加剧了房主的财务压力，令他们的住房成本负担雪上加霜。
多户住宅供应增加缓解租房市场
虽然租金依然高企，但2023年美国多户住宅的竣工量增加了22%，达到了30多年来的最高年度水平。这些新增的租赁单元暂时缓解了租房市场的紧张状况，空置率有所上升，租金增长速度有所放缓。然而，随着租赁市场的冷却，公寓运营成本却在不断攀升，尤其是房主的保险费在全国范围内平均上涨了27.7%，进一步挤压了租赁物业所有者的利润空间。
住房供应不足与住房危机
美国的住房供应不足问题日益严重，加剧了购房者的压力。截至2024年3月，全美仅有110万套房屋可供出售，比2019年3月减少了34%。即使在当前销售放缓的情况下，这也仅相当于3.2个月的供应量。这种“锁定效应”导致现有房主因享有低于市场水平的利率而不愿出售房屋，进一步减少了市场上的房源供应。由于现有房屋供应短缺，越来越多的购房者转向新建住宅。
2023年，新建住宅销售增长了4%，占到了所有单户住宅销售的15%，相比之下两年前这一比例仅为12%。然而，由于限制性规划和监管政策、熟练劳动力短缺、融资限制等因素，经济适用房的开发依然面临诸多挑战。
无家可归问题和气候变化的挑战
随着住房成本的持续上升，无家可归的人数也在不断增加，2023年达到了创纪录的653,100人。这一数字的增长部分是由于移民危机的加剧；美国的净国际移民人数从2019年的不到50万人激增至2022年的260万人，2023年更是达到了330万人。然而，导致无家可归人数增加的主要原因仍然是疫情期间的保护措施结束后，高昂的租金以及本已稀缺的住房安全网。
气候变化带来的自然灾害风险也对住房存量构成了严重威胁。1990年代，美国每年发生的导致数十亿美元损失的灾害事件平均为六起，而2023年这一数字猛增至28起。目前，约有6050万个住房单元位于至少存在中度风险的自然灾害地区。
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