出品/联商网
撰文/小酒
一线城市商业日渐饱和之际，为寻找新的业绩增长点，以巨大发展潜力和独特商业氛围为优势的新一线城市正在逐渐成为商管企业的最新选择。对此，《联商网》统计出15个新一线城市下半年拟开业商业项目，从中窥出各新一线城市的发展实力，以及商管企业在新一线城市的布局和动作。01
据联商网零售研究中心统计，2024年下半年15个新一线城市拟开业商业项目数量127个(不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡)，新增商业建筑面积1089.85万㎡。平均单体建筑面积8.58万㎡。在15个新一线城市中，南京筹开商业项目20个，位列第一，在这20个商业项目中，涌现了如南京ifc、南京雨花万象汇、南京金陵中環等优质商业项目。杭州拟新开17个商业项目，以3个项目之差位列第二，包括杭州奥体中心莲荷里、千岛湖青溪银泰城、拱墅吾悦广场等优质项目。苏州表现也非常亮眼，预计将开出13个商业项目，在15个新一线城市中排名第三。其中，不少项目都非常令人期待。例如首次引入24小时营业的特色夜间集市的龙湖苏州相城天街；中骏商管创新奥莱2.0落地项目的花桥中骏世界城；华东首家王府井购物中心的苏州王府井mall。武汉、长沙、天津均拟开10个商业项目，并列第四。其中，武汉拟开业项目数量同比去年下半年实开增长幅度最大，由3个增长为10个。02
在项目体量分布上，规模在2-5万㎡(含5万㎡)的项目数量最多，占比最大，共有46个，占比达36%；规模在5-10万㎡(含10万㎡)的项目排名第二，共40个，占比32%；10-15万㎡(含15万㎡)的项目共计26个，占比20%；体量在15万㎡以上的项目数量最少，仅有15个，占比12%。毫无意外，得益于存量改造主旋律的影响，以及个性化商业的涌现，以灵活性为主要优势的中小体量正在成为商管企业“偏爱”的项目体量。小体量的另一面是低成本、建设周期短，这也意味着运营商们可以在快速回报的基础上进行创新，以便更迅速跟进商业发展的前沿趋势，同时也拥有更多的试错机会。今年下半年，新一线城市中也将有一批“小而美”的商业项目入市，如重庆五洲书店，这是目前国内最大的单体书店综合体，除五洲书店外，项目还将入驻腾龙体育、德龙未来超市、重演LIVE、汉堡王、adidas、Nike、库迪咖啡等品牌以及超大型海洋主题探险乐园。再如苏州O’PARK活力汇，该项目首创全新“体育+商业”模式，规划设计约1.5万㎡高品质体育运动空间(包含篮球馆、羽毛球馆、游泳馆等)以及约2.4万㎡时尚运动商业空间。以及南京壹城·悦活里，这是南京首个先锋型未来社区，首创“运动+社交”业态组合，涵盖运动复合、休闲美食、生活方式等不同的健康生活业态，将打造跨层艺术复合空间、10000㎡+垂直运动空间、1500㎡+热血篮球公园、20+细分运动领域等。但也有一些大体量商业项目入市，例如华润万象生活打造的重奢级郑东万象城，是定位M1级的重点项目，商业面积达24.1万㎡，还有21万㎡的南京万汇城购物中心、18万㎡的长沙观沙岭招商花园城。03
龙湖商业领跑
从15个新一线城市下半年拟开业商业项目的开发商/运营商来看，名次靠前的仍以头部商管企业为主，包括龙湖商业、华润万象生活、万达集团、王府井集团、银泰商管集团等。
注：以上仅统计开业数量≥2的商管企业。
本次统计中开业数量在2个及以上的商管公司共计17个。其中，龙湖商业遥遥领先，预计下半年在新一线城市开出7个商业项目。后面的商管公司则差异不大，排名前后基本为一个项目之差。具体来看，龙湖商业的7个项目主要分布在武汉、苏州、西安、长沙、天津和合肥，包含5座天街、1座星悦荟，以及与武汉地铁集团合作的第二个商业项目武汉M758。华润万象生活下半年将在新一线城市布局3座万象城、2座万象汇，主要包括西安万象城、长沙万象城、郑州郑东万象城，以及华润亲橙万象汇、南京雨花万象汇。此外，在新一线城市下半年开业项目中，由港资商管公司打造的商业项目同样令人期待。今年下半年，新世界中国打造的武汉河之洲HAN ZONE、宁波新世界THE PARK by K11 Select将正式亮相；香港置地也推出了两个项目，分别为重庆O'LANE启元光里、南京金陵中環；新鸿基地产打造的南京ifc国金中心在试营业半年后，已于7月26日正式开业。值得注意的是，本次统计还涌现出较多的地方本土商管企业。与其他商管公司相比，基于地缘优势，地方本土商管企业能够更好地理解当地的文化、消费习惯和市场动态，也因此有更大的概率能够更好地服务于当地市场，打磨出更适合当地人的商业体。例如由河南新发展楷林实业有限公司推出的商业项目郑州NEAR附近，这是一个策展式生活方式街区。项目方对“在地文化”表达了自己的看法，他们表示，“NEAR附近的内容并不取决于他们，而是由这座城市的人与在地文化决定”，以及“让在地文化与人文精神有最真实的表达”。04
该项目商业面积15万㎡，与前三座SKP不同，武汉SKP由独特的“盒子”SKP百货和华中首个高奢独栋“街区”K大道组成。百货商场的主要部分包括地上五层与地下一层，共构成六层的购物空间，“K大道”是武汉市首个高端奢华的街区式商业区。通过这种1+1的创新布局模式，将室内外购物体验完美结合，武汉SKP成功吸引了超过1000个品牌的入驻，其中600余家是首店。项目不仅引入近30个高端时奢品牌，还汇聚了35个顶级珠宝腕表品牌。7月13日，武汉SKP已开启试营业，7月26日正式开业。据武汉商务报道，武汉SKP试营业以来，日均客流超过10万人次，开业首日便收获了销售额破亿的好成绩。南京金陵中環效果图 图源/公众号@香港置地南京公司南京金陵中環位于“中华第一商圈”的南京新街口CBD正核心，东靠中山南路，南面石鼓路，西邻王府大街，北接东铁管巷，地铁1号出口联通直达。项目总投资100亿元，总建筑面积约为33.6万㎡，是集精奢商业、甲级商写、奢适酒店式公寓等多业态为一体的大型综合体项目，其中写字楼、酒店约24万㎡，商业部分约8.9万㎡。在2024年南京待开业项目中，南京金陵中環绝对是最值得期待的项目之一，原因有二：一是，这是香港置地继北京王府中環项目后，在大陆打造的第二座“中環系”高端项目。香港置地的实力毋庸置疑，集服务亚太城市核心CBD的成功经验、“中環系”顶奢综合体的打造能力，以及香港、澳门、北京“中環系”的经验于一体。南京金陵中環将延续“中環系”精奢基因，汇聚众多奢华时尚品牌，重塑奢华零售空间与业态组合。二是，南京金陵中環所处的“中华第一商圈”新街口商圈目前已经有德基广场、中央商场、南京金鹰中心、南京新百等多个知名商场。根据此前规划，金陵中環预计将于今年建成开业，未来将引进众多潮奢品牌，成为南京新一代“时尚、艺术、文化”的精奢购物中心。相信随着南京金陵中環的正式开业，“中华第一商圈”的商业版图将被进一步完善，商圈的整体品质和发展也将会持续走高。宁波新世界THE PARK by K11 Select该项目位于宁波三江口黄金地段，与天一和义商圈隔江相望。作为K11在华东区域的首个商业项目，其「10万㎡的购物艺术中心、2万㎡的中央艺术公园和4.2万㎡特色商业街」的独特配置，形成了项目「一半商业，一半公园」的商业模式，将会为宁波带来新的商业体验。THE PARK by K11 Select将以新潮流品牌、餐饮以及夜经济作为重点，以巧妙的角度将品牌基因融入进宁波文化与K11特色中，形成专属于THE PARK by K11 Select的门店，用耳目一新的形象构建出项目强大的吸引力。目前，全球最美书店之一的TSUTAYA BOOKSTORE茑屋书店宁波首店、META MUSIC PARK浙江首店、高端精品超市Green&Health宁波首店以及博纳影城等均确认入驻。项目设计上，巧妙利用连廊等方式，将整个宁波新世界从住宅——办公——商业——公园——地铁进行串联，项目B1层直通地铁，项目四层更配置了景观平台，消费者可通过空间连廊直达商场，实现“三首层”通达体系，真正做到了PARK+TOD模式。
合肥银泰in66效果图 图源/公众号@银泰集团官微合肥银泰in66是银泰商业管理集团在银泰in系列新作，是继北京银泰中心in01、杭州湖滨银泰in77、北京王府井银泰in88、成都银泰中心in99之后的全国第五个in系列高端项目。该项目是一座存量改造项目，位于潜山路与祁门路交口(原保利MALL)，建筑面积约17万㎡，将进行整体升级改造，从建筑硬件到业态规划进行整体焕新。区别于传统购物中心，合肥银泰in66探索了全新的商业形态结构，不仅仅打开物理空间，更是在业态组合和品牌选择上强调年轻、体验、开放的商业基因，聚焦区域消费者需求，把自主优雅的生活方式通过商业带到城市中去，通过商业空间和生活方式的升级，打造城市中央精致生活新地标。合肥银泰in66位于天鹅湖商圈的圆心，该商圈以万象城+N个传统购物中心为基本格局，合肥银泰in66的加入，将会为天鹅湖片区注入全新的消费内容和活力。郑东万象城是华润万象生活布局郑州的第二座万象城，其中购物中心面积为19.4万㎡，商业街区面积为4.7万㎡，总商业面积达24.1万㎡，是近年来河南省体量最大的商业项目之一。该项目分为南区和北区，北区是商业盒子、南区是街区，二者隔祥盛街相望。项目规划有西北、东北、东南三个入口，南区和北区通过下沉广场和跨街连廊相连。下沉广场位于南区街区中心，除此之外北区还配置了一个天台花园。作为华润置地的重点项目，该项目定位是引领城市商业，重塑中原想象，“郑东万象城·中原高端生活新地标”。在业态规划上，包括高端影院、精品超市、儿童娱乐、美食广场、健身房、品质书店在内的六大主力店，以及国际名品矩阵、潮流旗舰、美妆长廊、“早C晚A”广场、品质个护空间等五大特色消费场景。苏州人等待了4年的“华东首家王府井购物中心”——苏州王府井mall预计将于今年年底正式开业。该项目位于元和商圈核心区域，相城大道与嘉元路交叉处，总建筑面积19万㎡，商业面积15万㎡。该项目致力于打造相城区最前沿的潮流圣地，让消费者感受一流品位的满足与欣喜，围绕“摩登、有趣、好奇心、生命力”等关键词，打造北苏州潮趣生活新主场。
品牌引进以区域首进的年轻时尚新锐品牌为主，成为填补区域商业空白的一匹黑马。目前，已引入花园式德国精酿酒吧、城市青年影院、聚会圣地KTV、2000㎡运动直播体验王国、沉浸式冰雪世界、3000㎡潮玩Party-Box、梦幻式游泳乐园等品牌，娱乐体验业态规划超40%，打造“大”娱乐潮趣社交平台，塑造区域生命力，激发年轻能量。作为湖南省首座华润万象城，长沙万象城是长沙2024年关注度最高的商业项目之一，预计将于年底12月开业。该项目体量约17.4万㎡，位于河西桐梓坡路和银盆南路交汇处，地铁4号线和6号线双地铁直达。
长沙万象城致力于打造城市品质潮流风向标，以“顶流长沙、恣意长沙、风味长沙”三大业态组团，引领长沙商业格局的新标杆。项目通过“封面空间”、“徜徉绿谷”、“云端盛筵”三大区域创新，强化空间赋能，成为城市事件、社交打卡、美食尝鲜的品质生活目的地，潮奢前沿与文化基因交汇的体验场。
开业后，长沙万象城将一举填补河西高端商业空白，推动河西商业高质量发展。
永旺梦乐城长沙星沙
永旺梦乐城长沙星沙效果图 图源/公众号@湖湘商业新知除了长沙万象城，永旺梦乐城长沙星沙同样令人期待，这是永旺集团在湖南布局的首个项目。此外，该项目也是长沙市的重点招商引资项目，预计将于今年9月开业。该项目坐落于星沙开元东路与东九路交汇处，紧邻地铁3号线广生站，总建筑面积约23万㎡，是长沙2024年拟开业最大体量的商业项目。项目由地上的四层购物中心组成，地下、平面及屋顶共规划了约3400个停车位，包含永旺综合百货超市在内，预计将有240家品牌入驻，集潮流服饰、大型餐饮、家居百货、特色休闲娱乐、电影院于一体，将为群众提供舒适、便捷、亲民的一站式购物体验。附：2024年下半年新一线城市拟开业项目一览
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