美国房产佣金今日迎来重大变革！经纪人会大量失业吗？

休斯顿在线  从今日周六开始（8/17），美国房地产行业将迎来购房流程的重大变革——这些规定是在今年全美房地产经纪人协会NAR与消费者权益保护组织就四起反垄断集体诉讼达成的具有里程碑意义的4.18亿美元和解协议之后出台的。

该和解协议引入了新的购房流程，将改变NAR的160万会员（包括德州的15.5万会员）的佣金惯例。有些买家可能会为了省钱而完全放弃聘请经纪人。其他人可能选择只在部分流程中聘请房地产经纪人，例如起草合同或与卖家谈判。但据《休斯顿纪事报》采访的房地产专业人士一致认为，仅靠规则改变并不能显著降低休斯顿的房价，不要指望这些变化会重塑休斯顿的房屋销售市场。

但业内人士的担忧挥之不去。其中包括：买家不得不支付经纪人佣金以及其他成交费用，从而不再聘请经纪人，或者佣金下降可能导致经纪人大量退出该行业。

过去的运作方式

传统上，美国房屋卖家会向双方的房地产经纪人支付佣金（约占售价的5%至6%），这笔佣金将由卖方和买方的经纪人分摊。与此同时，买方的经纪人会事先查看被称为“MLS”的大型区域数据库，以了解卖方愿意支付多少钱。

尽管卖家可以协商佣金，但消费者权益保护者认为，NAR及其附属组织的做法会向房屋卖家施压，要求他们提供过高的佣金率，否则买家的代理人就有可能会将他们的客户引向提供更优惠佣金的卖家。

现在的新方法

从本周六开始，NAR不能要求卖家向买家经纪人支付报酬， 所有MLS将于周六之前删除有关买家经纪人报酬的提及。不过，买家经纪人仍然可以联系卖家经纪人，了解他们的报酬是多少。 

与房地产经纪人合作的买家可以自掏腰包支付经纪人的佣金。但许多买家（尤其是首次购房者）可能没有足够的现金来支付佣金以及首付、成交费和其他费用。相反，买家可以要求卖家支付交易双方的经纪人佣金，并适当提高售价。

业内人士表示，新规则的变化不会影响休斯顿的房价。相反，房价的变化将由供求关系和整体市场状况决定，而不是由佣金规则的变化决定。如果房地产市场再次回暖，卖家可能不再愿意向买家支付代理商的佣金作为让步。因此，买家代理可能必须更加努力才能赢得业务。

美国大约20个州已经要求购房者提前与房地产经纪人签订协议。比如印第安纳波利斯的政策变化已于7月1日推出。