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坚守“房住不炒”,德国却为何一样陷入房地产危机?

坚守“房住不炒”,德国却为何一样陷入房地产危机?

9月前

来源:东方财经杂志(ID:dfcj-bj)

曾经,德国被许多人认为是“住房天堂”,房住不炒,租金管制严格,只有46%的人拥有自己的住房(欧洲平均产权率约为70%),几为发达国家中最低,在首都柏林,该比例更是只有14%,但德国居民住房满意度却极高。

尤其是2008年金融海啸后,美国货币宽松政策引致全球“漫大水”,世界各地楼价飙涨,唯独德国楼市始终相对平稳,未见“炒风”。一时之间,“德国房屋模式”为人所称道,获各地政策研究者借鉴。多年来,房地产一直是德国经济基石,约占五分之一的经济产出、十分之一的就业岗位。

然而,一直被视为“优等生”的德国房地产业,现在却正面临数十年来最严重的危机。今年上半年房产交易按年减59%,首季房价下跌了6.8%,录得该数据有史以来最大的跌幅。同时,越来越多的人在寻找住房时感到绝望,房源不足,租金上涨,收入往往已经不足以负担较好的住房。

很显然,在房住不炒的德国,住房问题依然成为了严峻的社会问题。这是为什么?

初心:强调社会福利性

德国的住房政策其实在二战后就开始奠定。1945年5月德国投降之际,德国境内有20%的房子成瓦砾,225万户房子消失,200万户毁损,1946年统计当时西德短缺的房屋数量为440万户。

房屋只是战后德国亟待重建的项目之一,百业待兴,如果要让德国人尽快有地方住,唯一能使得上力的是政府政策。

在当时失业率极高的情况下,政府还要避免激进分子与共产党趁虚而入。当时德国第一任房屋部长就提到,欧洲共产党选民的数量与住房率成反比,意思是人民有地方住,有工作可以做,共产党势力就难以壮大。就是在这样的政治导向下,西德开始设计房屋政策时就特别强调社会福利性质,尽其所能让所有德国人都能受益。

1949年,西德首次推出房屋法,鼓励开发商盖房,但前提是房屋的配件、大小、租金都要适用于最广泛的大众。在政府直接补助、慷慨的税收豁免下,政策奏效。1962年短缺的房屋数量减少到65.8万户。

相较其他国家,德国房地产市场对热钱而言,毫无吸引力。

同时,德国在私人投资与政府政策之间取得了很好的平衡,在严厉的价格管制下,开发商利润有限,通常是扮演代建商角色,赚取大约10%利润。加上德国没有太大土地问题,可以说,相较其他国家,德国房地产市场对热钱而言,毫无吸引力。

此外,德国政府一直“双管齐下”严控楼市。首先在买卖方面,限制开发商及业主的售价不得较“合理楼价”(由地方政府根据历史及市场数据评估)高出20%以上,否则便属违法,最高刑罚为监禁3年;其次在租赁方面,德国租户可能是全球“最牛”的租户,租约一律不设时限,租客有权“永续居住”,业主不得单方面收楼,每年加租幅度亦受严格限制,倘若违反规定,最高也可判监3年。

德国银行对房屋贷款非常严格,且首付款门坎较高,使得潜在的买家本来就不多,加上德国人对负债极之厌恶,连带信用卡使用率亦不高,不少德国人一生租楼而不觉得有问题。即使在高收入的群体中,租房仍然很普遍。

高质量公共住宅、低租金的环境,一度使德国人对住房政策满意度很高。经济与合作发展组织(OECD)在2015年的调查显示,超过93%的德国居民满意住房状况,房屋拥有率高的国家都不见得有这么高的满意度。

严管:带来后遗症

正所谓“针无两头利”,德国严管楼市亦带来后遗症。

首先是房地产市场投资长期不足。潜在回报率有限,不易吸引资金投入发展新项目。有研究显示,德国目前住房短缺超过70万间,尤其是在经济适用房领域。联邦政府曾宣布每年将新建40万套住房,但据悉今年实际将仅能完成目标的一半多一点,2024年这个目标额将更难以实现。

德国Ifo研究所最近的一项调查还发现,建筑商2023年取消建筑项目的速度达到了30年以来的最高水平,截至8月底,多达20%开发商已有建筑项目夭折。原因在于,除了利率上升外,乌克兰战争和通货膨胀推高了建筑成本,原预计拿到的10%利润瞬间被蒸发,继续推进将严重亏损,而法律却又不准加价以转嫁上升的成本。

德国房地产交易额在2022年已经较2021年下降了17.2%,这一趋势在2023年仍在继续。汉堡Gewos研究所的研究显示,德国全国成交额2023年预计将下降29.1%,无论是销售金额和销售房屋数量的下降幅度都是有史以来最大的。

随着交易量下降、房价下跌,在建项目叫停,不少德国开发商陷入破产境地。建筑行业的就业人数十年来首次开始下降,10月份建筑业PMI进一步下滑至38.3,显示建筑活动严重萧条。很多付了首期的年轻人,眼看起到一半的“烂尾楼”欲哭无泪。

其次,租赁市场缺乏灵活性,实际上为市场带来意想不到问题,如新房供应不足、开发商热衷于把出租公寓改建为出售公寓、租户倾向于无限期地住在实际上再不合适他们生活的住宅,务求继续享受低于市价租金,而业主却因此缺乏动机投资修缮物业,导致大量楼宇居住品质欠佳。如此种种,德国的住房已经陷入了某种恶性循环。

德国民众抗议高租金

再者,市场提供的房子越来越少,而需要房子的人越来越多。面对新供应短缺,新世代年轻人愈来愈难找到理想的出租单位,沦为最大输家。加上近年来,数百万人口移居德国,在2015/2016年来到德国的难民中,大约25%至今仍居住在政府设立的难民收容所。2022年有超过100万来自乌克兰的战争难民抵达德国,预计今年还将新增约30万名寻求庇护者。

而租金也早已不是大家想象那样子。自2010年以后,德国租金快速攀升,过去十年累计涨幅多达五成。政府每年建造40万套住宅的计划,又因房地产行业的危机而无法兑现,这一切都加剧了租房市场的房源稀缺,导致租金进一步上涨。

有社会组织警告,住房对越来越多的德国人来说已经成为生存问题,这也带来了社会矛盾。并呼吁再次将住房政策作为德国国家和公共的首要任务,通过对土地价格和租金进行调控,来实现住房市场的公平性。而批评者则警告说,如果投资者缺乏财政和市场激励,新建的项目将会更少。

德国住房模式的初心确是“不患寡而患不均”,但在利伯维尔场的经济行为推演下,长远来看也扭曲了市场经济的运作,其房地产危机成因与中国不同,非关地产企业过度杠杆,而是因为在政府严厉价格管制下,失去市场弹性。而这,同样值得各国政府借鉴。

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来源:海外掘金

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