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二手房大逆转!卖房人,终于熬出头了?

二手房大逆转!卖房人,终于熬出头了?

5月前


转载自 | 楼市黄大大

作者| 瓜片


盼望着,盼望着。

二手房的行情,终于开始逆转了!



新年一开始,帝都楼市就传来不寻常的信号。


二手房的库存水位,正在急剧下降!


绿中介平台的对外数据显示:


1月10日,北京二手房挂牌量139604套,跌破14万套。


1月15日,挂牌量数据已经变成了138896套,跌破13.9万套。


不到一个星期时间,挂牌量足足减少了700多套。


去年9月底以来,北京二手房挂牌量首次跌破了14万套,并且继续减少、再减少。



无独有偶。魔都的二手房挂牌量,也渐渐显露出触顶迹象。


据 @魔都财观 ,2023年12月月底,上海绿中介内外网的挂牌总数为15.9万套,已经连续2个月下降。


上海的挂牌量最高点,停留在了2023年10月。


我们再来看看官方口径。


上海市房地产交易中心“网上房地产”数据显示,目前上海二手住宅挂牌量是41.54万套。


别被吓到了,“网上房地产”的数据没有经过去重,所以看起来如此惊人。



不过,数据虽然没“烘干”,趋势却能够看得出来。去年10月份,网上房地产的挂牌量高达42.8万套。


也是连续两个月下降。


在卖房这件事上,北上广,居然奇妙地同步了。


最新数据显示,目前广州的二手房挂牌量是14.2万套左右,从11月底开始“涨不动”了。



去年楼市最火爆的城市——成都,也出现了这种迹象。


贝壳成都二手房挂牌量,11月以来就陷入“增长乏力”,如今即将跌破22万套大关。


22万套,恰好是去年成都二手房的成交量。


北京、上海、广州、成都,


它们不仅是全国楼市的压舱石,更是重要的风向标。随着四座城市的挂牌量齐齐见顶,


二手房的转折点,要来了。



广大卖房业主,终于看到了希望的曙光。


过去一年里,他们绝对是楼市里最心酸的一群人,已经卷麻了。


听咨询师小伙伴说,现在来咨询的客户里,有一半是要“先买后卖”的置换族。


其中不乏来自北京、广州的业主,坐拥一线城市资产,表面云淡风轻,其实焦虑得睡不着觉。


令万千业主焦虑的源头,就是蹭蹭蹭的二手房挂牌量。


据易居研究院统计,2023年上半年,13个重点城市的二手房挂牌量集体上演“狂飙”。



从绝对规模看,重庆、成都和上海的挂牌量规模最大大,6月初分别为22、20和18万套。


从规模增速看,上海、武汉和西安增长最快,半年里挂牌量分别增长了82%、72%和40%。


早起一睁眼,同户型挂牌量有多出两三套,价格还更低,直接两眼一黑。


而且我发现,每一次政策松绑,都会引发新一轮挂牌狂潮。


广州是一线城市里第一个松绑限购的。


松限半个月,贝壳广州二手房挂牌数从118099套,激增至134539套,整整增加了1.6万套。


松限购一个月,突破14万套大关。


2022年底,北京挂牌量首次突破10万套,并且在接下来的近一年里,汹涌的抛售潮持续狂飙:11万套、12万套、13万套……


直到2023年9月底,冲上了14万套的历史最高,并且一直维持在14万套以上。


众所周知,一个严重供过于求的市场,降价是唯一的出路。


于是我们看到,一线城市跌了,核心区跌了,豪宅也跌了……


进入4季度以来,风向明显变了。


京沪上个月刚刚经历了“降首付”“降利率”“降税费”一套连招,却并未出现新一轮挂牌潮。



挂牌潮,为何偃旗息鼓?



搞清楚这个问题,要从供应和需求两端来入手。


先说需求端。


2023年,很多城市的二手房成交量,都出现了明显反弹。


克而瑞数据显示,30个重点城市的二手房总量出现明显上升,达1.8亿平方米,成交量同比上升了33%,创下了近年来的新高。


最重要的原因:


价格跌到位了,购买力开始进场。


尤其是一线和强二线城市的标杆盘,房价触底之后,去化速度大大加快。


举个例子。广州科学城标杆盘——万科东荟城,从“5字头”跌到“2字头”之后,叠加黄埔区取消限购,热度迅速回升。


月带看量1167次,平均每天近40组客户看房。看的人多了,买的人自然也就多了。


刚刚过去的4季度,该小区网签量从10名开外杀进并列全市第6名。


同属黄埔区、位于知识城板块的万科幸福誉更猛。最近一个月的带看量高达3894次,平均每天130组客户看房。


网签量随之水涨船高,从3季度的6000+平方米,增加到四季度的7000+平方米。



上面这两个小区,二季度的时候还属于“查无此小区”,如今上演了惊天大逆转。


当然了,价格并非唯一原因。


一线城市优质板块,外加小区本身素质过硬,才促成了这场大逆袭。



再说说供给端。


下半年以来,有一种心态也渐渐在业主之间蔓延:


与其割肉降价,不如由售转租。


大家注意到没,“一线城市房租暴跌”的消息近期频频刷屏。



据第一财经报道,有分析人士就认为,有业主看到挂牌量高居不下,二手房实在难卖,于是退出卖房市场,转而加入租赁市场。


这么一来,相当于租赁房源供应增加,拉低了租金价格。


再说句扎心的话,被房价下跌深深伤害的,其实只有最近几年买房的业主。


在二手房的巨大存量里,他们仅仅代表了一部分声音。


有相当一部分业主,其实经历了至少一波的房价大涨。对他们来说,2021年和2023年的区别,只是后者少赚一点。


还有一些人,房贷早已经还完了,或者只剩一点点尾款。


对他们来说,卖房止损的动力,其实并没有很强。


就像一位上海豪宅业主吐槽的那样:


房子从3200万降到2800万,看房的人确实比之前多了,但出价一个比一个低,有人甚至“一口价”2400万。


他接受不了,干脆撤牌不卖了。


佛山这位房东也很硬气,直接放话说:“价格太低,先不卖。”



选择撤牌的业主并不罕见,甚至还有增加的趋势。


既然卖不出高价,为啥不等一等市场回暖再挂牌呢?



一边是去化加快,另一边是供给减少。


接下来,房价会不会反弹呢?


是,也不是。


一线和强二线,寸土寸金的核心地段,


对这些金字塔尖的那些房子来说,数量本身不多,价值又难以复刻。


一旦有优质笋盘冒出来,迅速会被消化掉。


去年年底,广州“豪宅天花板”汇悦台一套楼王单位被法拍,3位潜在买家经过23轮竞价才决出胜负,相比起拍价加价1100多万。


随着笋盘渐渐消失,价格一步步站稳,反弹是迟早的事情。


对于远郊区的刚需小区来说,价格战远没到结束的时候。


一方面,天量库存面前,任何成交量增长都显得杯水车薪,回天乏力。


另一方面,核心区经历价格回调之后,开始虹吸郊区自住刚需,客户正快速流失。


以广州为例,原本300万只能买增城、从化这样的非限购区,或者白云、南沙的边角料,以及中心城区的老破小。


而现在,300万已经可以买中心城区的新房。


在住房整体饱和的大背景下,楼市进入存量竞争时代,购买力此消彼长。


房子望不到头的郊区,房价暂时也看不到底部。


前几天,上海郊区尝试放开单身购房,透露出的信号不可忽视。


2024年,一线城市还会继续松绑,珍贵的窗口即将敞开。


能不能顺利卖掉“不良资产”,及时置换“优质资产”,将会决定一个家庭未来五到十年的资产价值走向。



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来源:金角财经

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