二手房大逆转！卖房人，终于熬出头了？
转载自 | 楼市黄大大
作者| 瓜片
二手房的行情，终于开始逆转了！
新年一开始，帝都楼市就传来不寻常的信号。
二手房的库存水位，正在急剧下降！
绿中介平台的对外数据显示：
1月10日，北京二手房挂牌量139604套，跌破14万套。
1月15日，挂牌量数据已经变成了138896套，跌破13.9万套。
不到一个星期时间，挂牌量足足减少了700多套。
去年9月底以来，北京二手房挂牌量首次跌破了14万套，并且继续减少、再减少。
无独有偶。魔都的二手房挂牌量，也渐渐显露出触顶迹象。
据 @魔都财观 ，2023年12月月底，上海绿中介内外网的挂牌总数为15.9万套，已经连续2个月下降。
上海的挂牌量最高点，停留在了2023年10月。
我们再来看看官方口径。
上海市房地产交易中心“网上房地产”数据显示，目前上海二手住宅挂牌量是41.54万套。
别被吓到了，“网上房地产”的数据没有经过去重，所以看起来如此惊人。
不过，数据虽然没“烘干”，趋势却能够看得出来。去年10月份，网上房地产的挂牌量高达42.8万套。
也是连续两个月下降。
在卖房这件事上，北上广，居然奇妙地同步了。
最新数据显示，目前广州的二手房挂牌量是14.2万套左右，从11月底开始“涨不动”了。
去年楼市最火爆的城市——成都，也出现了这种迹象。
贝壳成都二手房挂牌量，11月以来就陷入“增长乏力”，如今即将跌破22万套大关。
22万套，恰好是去年成都二手房的成交量。
北京、上海、广州、成都，
它们不仅是全国楼市的压舱石，更是重要的风向标。随着四座城市的挂牌量齐齐见顶，
二手房的转折点，要来了。
广大卖房业主，终于看到了希望的曙光。
过去一年里，他们绝对是楼市里最心酸的一群人，已经卷麻了。
听咨询师小伙伴说，现在来咨询的客户里，有一半是要“先买后卖”的置换族。
其中不乏来自北京、广州的业主，坐拥一线城市资产，表面云淡风轻，其实焦虑得睡不着觉。
令万千业主焦虑的源头，就是蹭蹭蹭的二手房挂牌量。
据易居研究院统计，2023年上半年，13个重点城市的二手房挂牌量集体上演“狂飙”。
从绝对规模看，重庆、成都和上海的挂牌量规模最大大，6月初分别为22、20和18万套。
从规模增速看，上海、武汉和西安增长最快，半年里挂牌量分别增长了82%、72%和40%。
早起一睁眼，同户型挂牌量有多出两三套，价格还更低，直接两眼一黑。
而且我发现，每一次政策松绑，都会引发新一轮挂牌狂潮。
广州是一线城市里第一个松绑限购的。
松限半个月，贝壳广州二手房挂牌数从118099套，激增至134539套，整整增加了1.6万套。
松限购一个月，突破14万套大关。
2022年底，北京挂牌量首次突破10万套，并且在接下来的近一年里，汹涌的抛售潮持续狂飙：11万套、12万套、13万套……
直到2023年9月底，冲上了14万套的历史最高，并且一直维持在14万套以上。
众所周知，一个严重供过于求的市场，降价是唯一的出路。
于是我们看到，一线城市跌了，核心区跌了，豪宅也跌了……
进入4季度以来，风向明显变了。
京沪上个月刚刚经历了“降首付”“降利率”“降税费”一套连招，却并未出现新一轮挂牌潮。
挂牌潮，为何偃旗息鼓？
搞清楚这个问题，要从供应和需求两端来入手。
先说需求端。
2023年，很多城市的二手房成交量，都出现了明显反弹。
克而瑞数据显示，30个重点城市的二手房总量出现明显上升，达1.8亿平方米，成交量同比上升了33%，创下了近年来的新高。
最重要的原因：
价格跌到位了，购买力开始进场。
尤其是一线和强二线城市的标杆盘，房价触底之后，去化速度大大加快。
举个例子。广州科学城标杆盘——万科东荟城，从“5字头”跌到“2字头”之后，叠加黄埔区取消限购，热度迅速回升。
月带看量1167次，平均每天近40组客户看房。看的人多了，买的人自然也就多了。
刚刚过去的4季度，该小区网签量从10名开外杀进并列全市第6名。
同属黄埔区、位于知识城板块的万科幸福誉更猛。最近一个月的带看量高达3894次，平均每天130组客户看房。
网签量随之水涨船高，从3季度的6000+平方米，增加到四季度的7000+平方米。
上面这两个小区，二季度的时候还属于“查无此小区”，如今上演了惊天大逆转。
当然了，价格并非唯一原因。
一线城市优质板块，外加小区本身素质过硬，才促成了这场大逆袭。
再说说供给端。
下半年以来，有一种心态也渐渐在业主之间蔓延：
与其割肉降价，不如由售转租。
大家注意到没，“一线城市房租暴跌”的消息近期频频刷屏。
据第一财经报道，有分析人士就认为，有业主看到挂牌量高居不下，二手房实在难卖，于是退出卖房市场，转而加入租赁市场。
这么一来，相当于租赁房源供应增加，拉低了租金价格。
再说句扎心的话，被房价下跌深深伤害的，其实只有最近几年买房的业主。
在二手房的巨大存量里，他们仅仅代表了一部分声音。
有相当一部分业主，其实经历了至少一波的房价大涨。对他们来说，2021年和2023年的区别，只是后者少赚一点。
还有一些人，房贷早已经还完了，或者只剩一点点尾款。
对他们来说，卖房止损的动力，其实并没有很强。
就像一位上海豪宅业主吐槽的那样：
房子从3200万降到2800万，看房的人确实比之前多了，但出价一个比一个低，有人甚至“一口价”2400万。
他接受不了，干脆撤牌不卖了。
佛山这位房东也很硬气，直接放话说：“价格太低，先不卖。”
选择撤牌的业主并不罕见，甚至还有增加的趋势。
既然卖不出高价，为啥不等一等市场回暖再挂牌呢？
一边是去化加快，另一边是供给减少。
接下来，房价会不会反弹呢？
是，也不是。
一线和强二线，寸土寸金的核心地段，
对这些金字塔尖的那些房子来说，数量本身不多，价值又难以复刻。
一旦有优质笋盘冒出来，迅速会被消化掉。
去年年底，广州“豪宅天花板”汇悦台一套楼王单位被法拍，3位潜在买家经过23轮竞价才决出胜负，相比起拍价加价1100多万。
随着笋盘渐渐消失，价格一步步站稳，反弹是迟早的事情。
对于远郊区的刚需小区来说，价格战远没到结束的时候。
一方面，天量库存面前，任何成交量增长都显得杯水车薪，回天乏力。
另一方面，核心区经历价格回调之后，开始虹吸郊区自住刚需，客户正快速流失。
以广州为例，原本300万只能买增城、从化这样的非限购区，或者白云、南沙的边角料，以及中心城区的老破小。
而现在，300万已经可以买中心城区的新房。
在住房整体饱和的大背景下，楼市进入存量竞争时代，购买力此消彼长。
房子望不到头的郊区，房价暂时也看不到底部。
前几天，上海郊区尝试放开单身购房，透露出的信号不可忽视。
2024年，一线城市还会继续松绑，珍贵的窗口即将敞开。
能不能顺利卖掉“不良资产”，及时置换“优质资产”，将会决定一个家庭未来五到十年的资产价值走向。
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