楼市，终于触底了！

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◎作者 | 宁侃侃

经历了成百上千次救市政策疯狂输血后，

第一批楼市触底的城市

出现了！

2023年的楼市表现，可能会出乎很多人的意料。依然有海量资金在进入楼市。

成交数据，并不差。

去年12月，住建部在中国经济年会上提到一个数据，1到11月一二手房合起来实现同比正增长。

全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创下历史新高。

前两天，克而瑞的数据也出来了。

2023年全年重点30城一二手房成交总量为3.43亿平方米，同比增长13%。

其中，一手房成交1.61亿平方米，较2022年微降3.3%；二手房成交1.81亿平方米，同比增长33%，成交规模超过一手房，总量创历史新高。

这些数据综合起来，说明了两件事：

第一，2023年的成交量，的确要强于2022年；

第二，二手房在其中发挥的作用，居功甚伟。

成交量止跌回升，二手房率先复苏，楼市终于要反弹了？

我根据部分重点城市的成交量信息，做了一个统计对比，发现事情并不是这么简单……

在整个2023年，二手房成交量增长最猛的城市是：

郑州、西安、成都、青岛、深圳

这些城市2023年的二手房成交量增幅都在六七成，甚至于像郑州，二手房成交量在去年直接暴涨78.75%。

堪称恐怖。

如果再加上新房，去年总成交量增幅最大的城市是：

西安、成都、天津、郑州、南京

这些城市去年的一二手房总成交量同比2022年上涨幅度全都超过了30%。

综合来看，去年楼市复苏最明显的城市，将会是下面这7个：

郑州、西安、成都、青岛、天津、深圳、南京

可是这份城市名单的含金量有多少呢？需要打一个问号。   

因为2023年数据同比的对象是2022年，这一年各种黑天鹅叠加，楼市的情况其实是失真的。

如果我们把15个重点城市近几年的成交量走势画出来，就可以很清楚的看出，除了极个别城市真的在反弹和复苏以外，大部分城市的数据暴涨，

并不是因为2023年干得好，而是2022年足够差……

那么过去一年，楼市真正开始触底反弹的城市，都是哪些呢？

都知道过去三年是楼市深度回调的三年。

所以对于大部分城市而言，这三年间的数据对比其实意义有限。

我将15个重点城市2023年的二手房成交量和2020年做了一个对比，结果还真发现了几个“李鬼”。   

比如过去一年二手房成交量涨幅极高的深圳、杭州、南京等城市，充其量只能算是低位徘徊而已，根本谈不上复苏。

尤其是深圳，近三年的二手房成交量下滑程度，简直堪称灾难。   

2020年是深圳二手房市场的高光时刻，二手房成交量达到9.5万套。而在2020年之前，深圳的二手房成交量平均也稳定在6-7万套左右。

相比之下，2023年4万多套的成交量，差了不是一星半点。

整体来看，如果同比2022年，15个城市中有13个二手房成交量都是涨的，可是同比2020年来看，这个数字变成了7个。

也就是说，仅从楼市购买力的复苏上来讲，有7座城市是恢复到了2020年的水平的。

成都、郑州、西安、天津、武汉、苏州、青岛。

而这其中，需要格外注意的城市有3个。

一个是成都，这两年中国楼市最火的炸子鸡，二线城市当之无愧的领头羊。

尤其二手房市场热到烫手，成交量先是在2022年翻了一番，在去年几又来了一次大跨步。

同比2020年，成都的二手房成交量暴涨了352%！

称一声中国楼市的奇迹都不为过了。

更难能可贵的是，成都楼市是真正意义上的量价齐涨。

过去一年，成都的二手房均价涨幅达到18.05%，即便是同比2020年的房价，涨幅也能达到8.5%。

可以说，成都在国内城市中，已经算是脱离了触底反弹的范畴，而是进入了一个独立的行情。

第二个需要注意的城市是天津。

虽然从近几年天津的二手房成交量，房价等数据来看，始终不太显眼。

但是这个城市的二手房市场，是真的稳。

不论是行情好的时候，还是行情坏的时候，天津的二手房成交量基本都能稳定在11万套以上的规模。

而这其中最大的原因，就在于学区房。

每年一季度是学区房的旺季，拿去年一季度来说，天津二手房就卖出了近5万套，占了全年成交量的三分之一。

所以只要天津的学区优势还存在，天津二手学区房的市场就不可撼动。

最后一个城市是郑州。

从2023年的数据来看，郑州的救市并不是一点用也没有的。

二手房成交量暴涨，年底的翘尾行情，让房价也维持了9.58%的涨幅。

不过虽然郑州去年的行情颇有一些黑马的风范，但是不可忽视的是，

郑州超过30个月的商品房去化周期，12万套的二手房挂牌量，以及艰巨的保交楼任务……

郑州楼市的回暖只是开了一个好头，但是任重道远。

另外4个城市，则多多少少有点“同病相怜”。

苏州、武汉、西安、青岛，都是库存量高企的代表城市，目前还在以价换量的阶段。

就拿青岛来说吧，作为全国楼市库存最高的城市之一，青岛去年的二手房成交量，可以说是业主们用割肉放血成就的。

甚至不少小区的房价都已经跌到了2017年。

比如青岛李沧的次新小区一里城，9月的时候成交价跌破2万，跌到了2017年3月

         
2018年青岛上合会召开带来的那波行情，这一轮全给跌没了。   

跌的最猛的是青岛的西海岸新区。

像山海湾，2017年的时候21842元/㎡，去年9月的成交价已经降到了17975元/㎡，比2017年还低了4000元/㎡。 

         
到了今年，业主们的心态已经崩的差不多了，开始有业主提出，愿意承担一半的中介费，还有业主愿意包揽5.3%的增值税。

实在豪横不起来的业主，也咬咬牙，决定自己掏那2%的个税……

武汉也不遑多让。前几天武汉光谷名气极大的红盘朗诗里程，被曝出真实成交价，让不少人心有戚戚焉。

朗诗里程的挂牌价平均在1.8万元/㎡左右，而近半年的真实成交价却已经低至1.5万元/㎡。

而2021年的时候，这个盘的价格可是2万+/㎡……

和武汉光谷同病相怜的，还有西安的曲江新区。

曾经凭靠生态、教育、文旅资源而被购房者疯狂追逐的热门区域，如今降价房源同样比比皆是。   

相比而言，苏州虽然房价出现了下跌，但是整体楼市基本盘相对要好很多。

今年下半年开始，苏州的豪宅市场已经热起来了，园区的豪宅别墅屡屡成交。

而如今二手房市场的成交也起来了，成交量水平已经来到了近几年的高位。

可见距离触底反弹已经不远了。  

整个2023年，从一线城市到三四线城市，几乎二手房成交同比都出现了增长。

这当然是一个好兆头，说明救市是有用的，刚需真的在重回楼市。

很多城市都已经进入了楼市深度回调的最后阶段，想要上车的朋友可以伺机而动了。

在城市选择上，一线城市的核心区和部分近郊热门板块依旧是最优选择。

二线城市中，成都依旧是首选，但是只能选择限购的核心区。

天津和平、河西的学区房，依旧是YYDS，有需求可以买。

武汉的光谷、西安的曲江、苏州的园区，可以淘笋。

而除此之外的大部分城市，这一阵二手房的热度其实是持续不了多久的。

因为刚需是有限的，二手房的价格同样是有底线的。

当最后刚需被消化，价格降到底线，但是楼市的去库存还没有完成的时候。

很多城市和区域将迎来的，很有可能就是雪崩。  

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