从漂泊到安居：一位东北「沪漂」的无措、彷徨与笃定

2019年，因为家人欠债，刚毕业的于晨昊卖掉东北老家的房子，来到上海，成为一名沪漂。

搬到大城市的生活并非如想象般顺利，用于晨昊的话说：“刚来第一个月，就遭到了来自社会的第一记重锤。”于晨昊租的公寓，住到第二个月就发生了爆雷，但他已经支付了半年的租金。

“那笔钱当时对于我来说，是一笔巨款了，也让我时刻有一种不安定感。”来到上海之后，于晨昊做过直播、销售两份工作，频繁搬家让他感觉居无定所。直到2023年2月，入职贝壳，做了公寓管家后，于晨昊的漂泊感逐渐淡去。

“我经历过公寓爆雷，所以面对客户时，我一定会拿自身经历去提醒他们，过程中是感同身受地拿客户当朋友在聊。”于晨昊认为，对于年轻人，安居的意义是一定要有一个稳定的住所，只有在城市里安定下来，他们才有更多的选择。

于晨昊的故事在近日上线的纪录片《告别漂泊，你好2024》中有更完整的诠释：他先后经历公寓暴雷的无措，艰难择业的彷徨，加入贝壳公寓后的笃定。

租赁住房市场：城镇化下半场的主赛道

2022年，中国常住人口城镇化率首次突破65%，这一数据受到多方关注，伴随着城镇化的快速推进，城市的流动人口体量庞大，租赁住房需求越来越旺盛，住房市场面临多重挑战。

从发达经济体的经验来看，以住房租赁市场起步最早的美国为例，19世纪末期，两次工业革命后制造业的繁荣和城市化进程的加快，使得大量农村人口和海外移民涌入城市就业，也催生了大规模住房需求。住房市场彼时呈现“私人开发、市场调节”的自由放任特征，市场混乱、供给不足和居住条件差等问题突出。

市场化的长租公寓逐步发展起来，租房逐渐成为美国民众主流的生活方式。1965年至今，美国租房家庭的比例稳定在31%—37%之间。

在中国，尤其是一线核心城市住房的供需矛盾日益突出。我国目前着力构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房供应体系，在租房领域，呈现市场化长租房与政府主导的保租房双线发展的格局。市场化长租公寓是当前租赁市场供给侧的有力补充。

住建部报告显示，“十四五”期间内，全国40个重点城市计划新增保租房650万套（间），其中北上广深将分别新增60、15、40及20万套（间）。

但结合国家流动人口数量进行预测，北上广深的租房需求套数均在300万套以上，“十四五”期间新增的保障性租赁住房套数占各大城市总租赁需求的比例分别为19%、4%、11%及4%。城市租房总需求与保障性租赁住房供给之间的缺口，可由市场化经营的长租房有效弥补。

放眼全世界，经过长期的租赁住房制度建设，REITs（房地产投资信托基金）的繁荣也为租赁住房的供给提供了重要融资渠道。

贝壳集中式长租公寓布局

《告别漂泊，你好2024》是城镇化以及长租房发展过程中，万千青年人融入城市过程的微小缩影，也是贝壳租房业务发展的切面。

集中式公寓是贝壳租房在住房租赁供给侧的主要发力点。结合各城市特征和政策方向，基于非改居、城中村等多种供给渠道，探索投资改造、委托运营、联合运营等模式，贝壳打造了新青年公寓、海盐公寓等自有集中式公寓品牌，既增加了市场品质供给，也为以毕业生、新白领为代表的城市青年人才的留、育、发展创造更多时间。

于晨昊的故事就发生在贝壳的新青年公寓，该产品定位于品质青年社区，面向城市青年人提供从一张床到一间房的多种房源类型，打造可支付、职住一体、安全干净宜居的生活空间。目前，贝壳新青年公寓已在上海、杭州、北京落地。

贝壳租房集中式公寓品牌还有海盐公寓，这是面向白领群体的中高端长租公寓品牌，依托C2M（从消费者到生产者）理念打造，信息底座是贝壳2000万商机数据及40万经纪人与客户的高频互动，将消费者作为产品设计、服务体验的出发点和落脚点，从而满足多元租住需求。

2023年8月，首座海盐公寓在成都落地，特别之处在于贝壳发起客户调研、数据分析之后，根据人群居住需求再进行设计，打造匹配需求的居住空间。公寓总量605间，房间面积在33-43平方米之间，贝壳设计了轻奢户型、经典户型、榻榻米三种主题户型。此外，成都海盐公寓的公共区域还开放共享了餐厨区、健身房、会客厅、影音区、会议室、书吧、晾晒区、户外花园等多项公共服务设施。

价值源自服务与效率

贝壳研究院数据显示，我国住房租赁人口数已超2亿，租房也已经演变为重要的生活方式。但海量、分散式个人房源是市场供给的主体，长租机构运营的房源占比仅为5%，住房租赁市场一直存在诸多发展短板，如租房需求与供给不平衡、专业化程度低、各方权益难保障等。

与此同时，居民新的“居住观”正在形成。从租住服务的领域来看，房屋托管和房屋租赁已经有超过3万亿的市场规模，行业的竞争方向是围绕效率提升及服务优化创造价值。

2023年7月，贝壳启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整，将组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线。其中惠居事业线的宗旨，是让租住成为一种生活方式，让资管经理成为长期职业，帮助服务者实现效率翻番。

在“一体三翼”业务架构中，贝壳能够发挥自身长期在科技、服务、产品、供应链等方面的能力沉淀，持续投入租赁市场的基础设施和服务体系两端。特别是在服务端，贝壳公寓背靠平台赋能，连接了链家、德佑、21世纪不动产等经纪品牌，截至2023年第二季度，连接的经纪品牌数量已超200家，拥有超4万门店及6万专岗经纪人。

围绕租住的探索，也为贝壳带来了商业模式的增长新曲线。据贝壳2023年第二季度财报显示，新兴业务及其他的净收入同比增加217.3%至30亿元，主要由于租赁住房管理服务及金融服务的净收入增加；包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。

2022年，证监会副主席李超提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

目前公募REITs市场已有五只保租房类型的上市基金，分别是华润有巢REIT、厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、深圳安居REIT、城投宽庭保租房REIT，全部为央国企作为原始权益人主导资产运营及管理。

尚未被纳入试点范围的市场化蓝领公寓、白领公寓、酒店服务式公寓等集中式长租房，未来可能在公募REITs市场得到价值验证。