那些恒大海上威尼斯的房东，现在都怎么样了

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10月前

恒大海上威尼斯，一个当年在上海人尽皆知的超级环沪大盘

2012年首次开盘，宣传时直接在新民晚报塞进一本楼书

一时间，上海各种短途旅行团目的地都直奔启东海边，做起恒大海上威尼斯体验带看

如此大规模的宣传，项目销售额也不负众望，首开热销破20亿，成为环沪盘的销售奇迹

价格实惠、不占购房名额，远好于市区老破小的产品

售楼处更是安排专车接送、包午饭茶点，不少上海人在销售的“热情”服务下，拿下一套

后续的二期、三期、四期都是万人抢房，即使价格上涨，也依旧挡不住大家的购房激情

恒大海上威尼斯三期开盘景象

因为那个时代，大家都相信，房价是不会下跌的

如今，距离一期开售已经过去了快12年，那个属于房地产的狂热时代也不复存在

大家关注的不再是哪里要开盘、哪里会暴涨，而是期房是否能按时保质交付、配套是否会真的兑现、价格是否还在继续下跌

当一切回归理性，当年那些买恒大海上威尼斯的业主们，后悔了吗？

这么偏的位置，真的有人去住吗？

作为一个4万户的超级大盘，并且交付多年，按理说应该是人声鼎沸、熙熙攘攘

但我们实际走访发现，这里的街道上还是比较冷清的

即使是公共活动空间也人迹罕至，就连布满底商的社区商业街也门可罗雀不见人影

据官方销售介绍，这里平时的入住率大概仅有两成左右

去现场这天天气很好，按理说喜欢阳光的上海人会在这样的天气洗衣晒被

但这里很少看到有高层阳台上晾晒着衣物

目前在此常住的业主，主要是刚刚退休的群体

既不需要日常工作通勤，也不用考虑孩子上学，对医疗资源也没有特别硬性的需求

清净、舒适的海景房，对于刚刚开始的晚年生活是一种春暖花开的期许

在高层远眺大海，社区里几乎没人

据说，到了暑假，海景沙滩的加持，这边的入住率会稍微高些，大概能到4成

这样的入住率对于一个快十年的老盘来说有些不尽如人意，但究其原因也不是不能理解

首先，过于偏远的位置就限制了几乎所有上班、上学的业主

图源：高德地图

项目是填海造陆的地块，位于启东市的最东侧，距离崇启大桥约27公里，距离启东市区约33公里

别说去上海市区上班上学，就是去崇明、去启东都极不方便

其次，几乎缺位的医疗资源，又把年事过高的老人挡在了门外，仅有社区卫生中心的医疗配套，到启东市区的大医院要30公里以上的距离

带入下自家长辈，别说他们自己来住，我们住这边都不放心把他们接来

最后，来到这里不仅要舍弃自己原来的社交圈子，就算来到这边，过低的入住率也难以结识新朋友

社交需求很难在这得到满足

简而言之，这里只适合身强力壮、耐得住寂寞的退休人员或者自由职业者

诺大的高档社区沦为空城也是情理之中的事

当年画的饼，真的有兑现吗？

作为一个超级文旅大盘，当年宣传时恒大信誓旦旦地要在启东大海上造出一座豪华的一站式度假城

酒店、温泉、儿童乐园，还有海景房不能缺少的沙滩

如今，恒大许的愿、画的饼，是否真的兑现了？

答案是，兑现了，但没有兑给业主

听起来很绕但实际上也不难理解

说它兑现了，没错

恒大所说的文旅配套，最终还是都造了出来，并且已经投入运营

恒大海上威尼斯文旅配套

无论是五星级酒店、会议中心、婚礼中心，还是游乐场、温泉，都已经建成落地，并且投入使用

会议中心已经有多次承办重要会议、商业的任务经验，运动中心也有举办过大型赛事

游乐场、酒店、温泉、沙滩等文旅配套全部处于运营状态，只要买票随时可以体验

启东启迪外国语学校也已经开学招生

据说在旺季，恒大海上威尼斯的酒店也是天天爆满

但说这些配套兑现给业主了，那就不对了

因为，这些天花乱坠的配套，看起来十分高大上，但实际上跟居住者的关系并不大

社区内的大型游乐场、温泉、运动中心都是额外收费，虽然有内部优惠，但是这些配套一年又能去几次呢？

而会议中心、婚礼中心则更是跟业主几乎没有半点关系

启东的国际学校，对上海买家来说则更是鸡肋

就连当年往返上海的免费接驳车，现在也改成了单程25元票价

所以说，恒大海上威尼斯的文旅配套，主要还是自己的旅游产品，要作为社区的公共配套就有些太牵强了

现在，就连销售中心的大门口，都放着恒大海上威尼斯文旅产品的价目表

以免业主、购房者误以为这些配套产品可以免费体验

文旅项目价目表

但也有值得肯定的地方

邻里食堂和“小润发”超市，两个真正接地气的生活配套，真的有落地和运营，确实保障了基本民生

超市和邻里食堂

生活在这边的业主，不出社区也能买菜购物，简单解决吃饭问题

现在的房价，真的腰斩了吗？

除了不高的入住率、相对鸡肋的配套兑现，恒大海上威尼斯还有个不得不让人关注的焦点

那就是：价格腰斩

事实真是这样吗？

实地探访，现在的二手价格甚至比腰斩更加夸张

富丽堂皇的销售中心宛若宫殿，现在主要负责二手房交易

相对的是稀少的看房客户和挂着“惊爆价”的房源宣传

销售中心 2024年1月二手真房源实拍

总价约28万，就能买到建面约55㎡的一室一厅，据介绍这还已经包含税费

建面约73㎡的两室两厅总价仅约36万

建面约92㎡的三室一厅一卫价格最低更是仅有约43万，还是25层的黄金楼层

而73.6万就能住进140㎡的大平层，还是31楼的海景景观房

当前部分房源二手挂牌价与开盘价对比

对比2016年三期开盘时约1.1万元/㎡的均价，现在的价格已经不止腰斩

与腰斩价格不同，在售房源品质很好

精装交付，客厅的背景墙、水晶吊灯，厨房的橱柜全部是交付标准

主人从未入住，房屋状态和新房非常接近

2024年1月在售房源实拍

而几十万的价格，对于买家来说是触手可得的现实，不少准备抄底入场的买家已经跃跃欲试

据销售透露，这里二手房成交每月在10几套左右，比起周边的其他盘完全卖不动的情况，流通方面恒大海上威尼斯表现还是算可以

恒大海上威尼斯价格的腰斩，除了炒作时存在的高价泡沫，更多的还是供需关系的变化

当年整栋拿房的炒房客看形势不对，便大量抛售，让更多的二手房源流入市场

但市场下行，真正想买房的客群并不多，大量的在挂房源和少数的看房群体，导致供给远大于需求，价格自然被打了下来

据透露，目前最着急抛售的群体就是当年的炒房客，价格继续下滑的现实，不算太低的持有成本，尽快出手似乎是及时止损的最佳选择

与一路狂跌的买卖市场相比，这里的租房市场似乎还看得过去

冬季一个月约0.8k的月租，夏季一个月约1.2k的月租，来租房的客户还有一些，不过对房东来说回报率并不高

有些业主在夏天把自己家打造成民宿，按天出租大概一晚300元左右，夏天酒店更是爆满几千的包房早早被预订一空

看来现在，大家即使看上了这边的环境也选择租房体验而不是购置

后继乏力，不得不面对的现实

社区里冷清的街道，一排排几乎完全闲置的住宅

恒大海上威尼斯，当年有多疯狂，现在就有多冷清

接近空无一人的社区

房地产火热的时候大家想着稳赚不亏，看到有亮点的产品只要价格可以承受就会很快下手

而当市场遇冷，大家就变得更加理性，对产品会更加精挑细选

这时，一个楼盘的缺点就会被无限放大

首先，作为一个超级大盘

它的规划、愿景无疑是十分美好的

齐全的社区配套、完善的社区服务、丰富的社区生活，这是很多大盘业主对未来生活的憧憬

然而，现实往往是，社区后续的运营能力很难维持超级大盘的管理维护

不说环沪，就是上海的超级大盘上海康城，也同样面临人员混杂、交通拥堵、管理困难等问题，价格也长时间原地踏步

恒大海上威尼斯，不仅住宅规模巨大，还自带文旅产业

作为接近开放式社区，恒大海上威尼斯住宅和文旅之间并没有明确的物理分割

游客和居民完全共处一地，在管理上面临的挑战更大

其次，在这里做文旅盘本身就是房地产狂热时期的畸形产品

作为主打文旅的楼盘，稀缺的景观、优质的产品、齐全的配套、便捷的交通、丰富的旅游资源都必不可少

恒大海上威尼斯虽然主打文旅，但除了项目本身，周边并没有多少真正的旅游资源

真正想体验文旅的业主除了在小区看海，别的文旅选择非常有限

启东也不是传统旅游城市，很难吸引回头客再来参观，城市资源不足以支撑一个文旅盘的发展

现在看来，恒大海上威尼斯怎么都不具备成为一个优质文旅盘的客观条件

成为爆款，也仅仅是那个属于房地产快速发展的年代造就了它

最后，恒大的短期主义也让项目逐渐没落

恒大的产品确实让人眼前一亮，这点我们必须承认

但住恒大产品的体验是不是真的很舒适，这就很难说

比起研究让消费者为真正的居住体验买单，恒大更喜欢创造一个噱头，让消费者为这个噱头买单

恒大海上威尼斯的海景房就是一个很好的噱头，它的爆卖也印证了“恒大模式”在营销上的极度成功

而后续的低入住率、价格腰斩，则证明了

它并没有做出真正适配的产品来满足客户的居住需求

当年卖房时的狂热，仅仅是占得了时代的先机

越狂热的时代，越需要冷静

如今，恒大海上威尼斯已经交付多年，与当年开盘时火热相对的是现在冷清的社区，难有人间烟火气

街上的中介店，外面挂着优质二手房源，热情的中介小哥努力介绍着

路边的中介店

富丽堂皇的售楼中心除了值班的两三个销售小姐姐只有一位阿姨在打扫卫生

豪华的卫生间仅有两个小隔间开放，水龙头也仅有一个出水，只有奢华的装饰在默默诉说着当年巅峰恒大的辉煌

销售中心大堂的海洋主题雕塑

大厅里鲸鱼海浪的雕像，还告诉我们曾有一个时代

有一位姓许的老板，挥一挥手，就能在一座小城边陲掀起一场楼市海啸

而如今，他和那些疯狂的炒房客一起成为时代的浪花

或许，恒大海上威尼斯本身就是房地产狂热时期不计成本的限定产物

恒大海上威尼斯的落寞，或许是那个时代的一个缩影

很多宣传中的盘，看着是那样的美好

但等真正交付落地，等待或许又很多会落空

在买房前，需要明确，自己为何要买房，是居住还是投资

居住的话，这里现有的配套设施能不能满足日常所需，那些天花乱坠的规划与自己未来生活是否挂钩，住在这边真的能适应吗？

而投资，则更加要看好城市、区域、板块的价值，产业是否会发展，人口是否能增加，规划是否能落地？

购房置业是一次人生大事，无论是自住还是投资，都应该理性看待

以上为正文，来自梦风铃

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来源：真叫卢俊

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