加拿大金管局警告银行：赶紧收紧这类房贷，房主恐一辈子还不清！

加拿大金融监管机构上周警告银行，固定付款的浮动利率抵押贷款可能会让房主背上“永远的抵押贷款”。

这已经不是监管机构第一次对这种抵押贷款敲响警钟了，因为它给消费者带来的弊大于利。

上周五，金融机构监管办公室（OSFI）主管彼得-劳特利奇（Peter Routledge）在道明证券金融服务会议上表示，他们正在提高对固定付款浮动利率抵押贷款的资本要求，这意味着大银行和抵押贷款保险公司将需要更充足的资本来应对风险较高的借款人。Routledge在会议上说：“最终，这些决定将由贷款人做出。”

浮动利率抵押贷款有两种类型。可调整浮动利率抵押贷款的利率随加拿大央行隔夜拆借利率同步升降。固定付款浮动抵押贷款的利率也会调整，但每月付款额保持不变，摊还期（还清抵押贷款所需的时间）会随着利率的上升而延长。

在加拿大央行快速加息期间，固定支付浮动利率抵押贷款引起了人们的关注，因为一些房主的摊还期自动延长至 90 年之久。在某些情况下，人们会在对账单上收到无穷大的符号，让人觉得他们拥有的是“永久抵押贷款”。

OSFI 发言人在一份电子邮件声明中说，目前，20% 的未偿抵押贷款是固定支付浮动抵押贷款。

该发言人说，在利率较低的疫情期间，固定支付浮动贷款变得“更加普遍”，其中大部分贷款将于 2026 年和 2027 年到期。“在 2027 年，接近一半的到期贷款都是固定付款的浮动贷款”。抵押贷款的标准摊还期为 25 年。

专家表示，在这两种浮动利率产品中，四家主要银行：加拿大皇家银行 (RBC)、加拿大帝国商业银行 (CIBC)、道明银行 (TD) 和蒙特利尔银行 (BMO) 只提供固定支付版本。 

“加拿大皇家银行不允许在购房时或现有抵押贷款出现负摊销，”一位发言人在一份电子邮件声明中告诉《星报》。虽然有些贷款的摊销期超过了 30 年，但这是因为客户达到了触发利率（仅支付抵押贷款利息），因此 RBC 增加了客户的月供，以确保抵押贷款不会出现负摊销。

道明银行发言人说，客户会被告知他们的分期付款期限是否被延长，如果他们觉得还款额过高，会在续期时向他们提供债务重组、延期付款或只付利息的服务。

LowestRates.ca 专家和持证抵押贷款经纪人 Leah Zlatkin 说，固定支付浮动利率抵押贷款最大的问题是，当需要续期时，借款人需要回到合同规定的分期付款期，这将导致付款冲击，因为每月付款往往会激增。

她说，有些房主的贷款价值比高达 100%，这意味着他们的房子没有任何资产，违约风险最大。

她说：“OSFI 的目标是保护银行系统，在这方面过于谨慎了。监管机构试图保护银行免受这类借款人的侵害。”

抵押贷款经纪人罗恩-巴特勒（Ron Butler）怀疑银行是否没有注意到 OSFI 就固定支付浮动抵押贷款发出的警告。

他说：“这种情况已经持续了几个月，但到目前为止，银行还没有改变产品。也许 OSFI 认为他们现在已经看到了修改后的产品。”

在会议期间，Routledge 说：“我认为，如果这种产品不那么普遍，住房融资系统将为借款人和贷款人带来更好的结果。”