正在失控的京沪豪宅，被收割的互联网新贵

图片/CEOBIZ

来源：重远投资观

最近，上海豪宅增加了推盘量，因此知识星球里的相关咨询也多了起来。

也有人直接在微信里向我咨询的，只是现在行情不好，投资也保守了许多。

考虑到类似的咨询并不少，今天就来聊一下豪宅的收割逻辑。

总结起来就是一句话。

很多时候，败局早已注定，只是结果要很长时间才显露出来。

事先声明，本篇针对的人群，是高收入中产以及中小企业主。针对的品类也是豪宅中的低总价类，也就是五千万以内的，或者我们也可以称之为改善盘。

高收入者和富豪的本质区别在于赚钱模式，前者依靠的是现金流，比如高管打工收入，或者小企业主的经营利润。而后者依靠的是资产证券化（也就是上市）。

就比如同样的500万的公司年度利润，前者要存10年的钱才能投资一套低价豪宅，而后者依靠高市盈率变现就可以立马兑现几个亿。前者赚的是消费者的钱，后者赚的是股民的钱。赚钱速度自然不可同日而语。

也正因为高收入者赚的也是辛苦钱，所以投资保值才特别重要。

但纵观主流舆论对豪宅投资的理解，其说法就是三个核心，核心城市核心地段核心资产。

但这其实是没有任何意义的废话。对投资实战没有任何用处。

而真正的长线豪宅投资，我们讲究的，是代际收割，也就是对手盘收割。如果不以对手盘为核心来思考豪宅的投资逻辑，那么被收割的就只能是我们自己。

何谓对手盘收割？

就是我们要在对手盘心中种下一颗种子，植入一个概念，让对手盘相信，这是他自己的追求。然后在一个巧妙的时间点，完成这次收割。

比方说，十几年前，有个相亲节目的一句话爆火网络。“宁愿坐在宝马车里哭也不愿在自行车上笑”。

我认为这对宝马公司是绝佳的广告语。

正是这句话，在很多当时还未长大的少年心中，植入了“买宝马就能泡妞”的概念。而这种未来的潜在购买力，形成了对宝马公司未来营收支撑的预期。

那么地产呢？在新盘推出之前，同样也需要热炒概念，才能卖出高价。比如现在的上海前滩概念，20年前的上海联洋概念。

当土地和房产还没有交易到散户手中之时，一定是IP塑造的黄金期，因为有人需要获得卖房的IP溢价，尽量卖出高价。一旦交割完成，或者说某个板块的土地全部卖完，这个IP，将不会再有人投入费用，投入广告去刻意塑造，于是IP就进入了维护期和衰退期。

但受IP影响的，并不完全是买家，也有财力不足但雄心壮志的年轻人。这个时候，IP的塑造已经完成了对这个年轻人的概念植入。他也就变成了未来潜在的接盘者。

我们以上海联洋为例，联洋概念的塑造是20年前，也就是说，联洋的新盘买家，都是20年前买入的。我们假设购房主力是30~35岁。那么时至今日，这批买家已经50~55岁。

什么意思？

也就是说，再过10年，联洋将彻底沦为一个以老年人为主的老年社区。那么，在联洋即将进入老年社区的当下，就是最佳的抛盘时机。所以我们看到，去年有很多火遍上海的抛盘交易截图，都来自联洋。

但是，由此引出的一个新问题是，接盘侠从哪里来？

我前面说过了，当年那些买不起联洋，但已被概念植入的年轻人。他们付出了多年的996式的劳动，积累下了财富，终于可以买得起联洋了。当他们用真金白银实现他们心目中的“高端住宅”的梦想时。投资客中终于得以在联洋老龄化之前顺利完成抛盘交割。

我记得我一个85前的支付宝同事就曾以1000万买下联洋的两房，并持续996努力工作，为的就是以后能置换一套联洋的三房。我当然知道联洋概念在他们心目中的地位。我只是觉得，当他们40多岁，用过去所有的财富积累加上贷款（未来的劳动透支），也就是终于得以用整个人生的劳动积累换下这套心目中的“高端三房”时，联洋的IP，会不会即将烟消云散。

我们知道，上海的总和生育率是只有0.7的，也就是每隔一代人，就只能剩下35%的人口，而如果上海要维持其GDP，剩下的65%的缺口就必须引入外地人。

更进一步的问题是，外来的65%，大部分是经过筛选后的985/211。而上海本地的35%，根据统计数据只有不到20%能考上211，也就是只有7%（35%*20%）的人是对上海改善盘有购买力的。

这也就意味着，下一代的主要购买力来源，是外地的年轻人。只有他们的喜好，才能决定地段的价值。而对于他们，联洋IP是不存在的。而当他们在一二十年后试着走进联洋社区，发现全是白发苍苍的老者，其买房意愿可想而知。

那么，当下怀揣着联洋概念而以毕生劳动积累去接盘联洋的中年人，就成了抛盘投资客的最终接盘侠。

接下来，让我们切换到接盘侠对手盘的视角，来重新梳理和审视豪宅的投资逻辑。

我们投资豪宅的目的是什么？

通俗的说是保值增值，更深层次的，就是我现在正值壮年能赚钱，希望把钱以高端房产的形式保存下来。等我老了没有赚钱能力了，这套房子或租或卖，是一个获取钱财的手段。

这里面隐藏的含义则是，卡位未来的劳动力。通过卖出房产来获取未来劳动力的劳动结余，来作为自己支出之用。

所以，文章开头，我们把其称为代际收割。也就是我们的投资逻辑，是预判未来劳动力的喜好并提前进行当下的布局。

低总价豪宅，或者说改善盘，其价格支撑来自于三个因素。

第一，品质；第二，地段；第三，IP溢价

首先，品质是不值钱的，因为可以批量制造，没有稀缺性。并且随着技术进步，未来的品质一定比现在的更好。

其次，是地段，如果我们进一步拆分地段优势，又可以分为两个方面来分析。

1  从人的消费需求出发

过去传统市中心值钱的关键是，它拥有最好的商圈，最丰富的商品品类。但今天电商的出现已经颠覆了这一切。也就是说，我们把上海最繁华的几个商圈，商品全部加总，其商品丰富度都不及淘宝的一个零头。

那么商圈的消费需求可能就只剩下餐饮，小型儿童游乐场，电影院等等。但这些，可以在任何地段通过几个大型shopping mall快速复制，并不稀缺。

2  从人的工作需求出发 

过去工作机会都集中在市中心，但电商颠覆线下商圈的另一个副作用则是，工作机会可以移动了。既然淘宝的出现，使得居民对线下商业完全不依赖。那么也就意味着地段可以快速复制。

于是我们发现，最赚钱的工作，也就是科技产业，现在全都搬家了。

北京的头部科技公司集中在北五环外，上海集中在外环的张江唐镇漕河泾，杭州集中在绕城高速外的未科，成都集中在绕城高速外的高新区。

无一例外，全部远离市中心。地段的格局，也因此被彻底颠覆。

比如成都房价最高的，就是绕城高速外的高新区，而不是一环内的春熙路。

所以，我们也能理解，华为的全球最大研发中心为什么会落地远离上海市中心的青浦。

因为线下商圈已不构成居民迁移障碍。只要在研发中心附近建几个shopping mall，再配合教育均衡化以及线上电商，年轻人就能大量被导入过去。

地段的快速复制，也就意味着我们围绕地段的提前布局，充满着不确定性。

因为我们不知道未来是否还会在其他的不知名地段继续开辟新的科技产业区，成为高新区2.0版本。

尽管市中心依然是市中心，但在未来人口减少的大趋势下，新的产业区必然分流和稀释本就捉襟见肘的楼市购买力。

那么，最终我们所能剩下的，也就只剩下IP溢价。

所以我们要做的，就是找到那些潜在的被IP植入概念的年轻人，并在未来的某个时点，去等待他们。

比如，以成都高新区为例，阿里腾讯支付宝抖音已经全面入驻，基础设施也全部建成。那么至少90后这一代人，其一生的工作，都将围绕这片区域展开。

而这片区域的楼盘，高品质住宅，也将在这代年轻人心中留下那颗希望的种子。

我记得2018年我在支付宝成都研发中心出差，顺便去了天府某街的售楼处，售楼小姐告诉我小户型最畅销，抢的人最多。然后我便告诉她我要那个最大的户型。

之所以这么做，是因为我相信，这批90后在科技公司工作到40多岁收入巅峰之时，就会爆发出无比惊人的购买力。而他们年轻时买不起的最大户型，就是他们的dream house。

而那时也将迎来成都高新区的繁荣顶点，也正是出货的最佳时期。这也正如，当下北京五环外的上地西二旗一线。

五环外的诸如橡树湾之类的品质住宅，价格也丝毫不弱于北京市中心。

但这并非主流自媒体宣称的强者恒强的分化走势，这不过是到了80后购买力最旺盛的周期顶点。而在此之后，自然就是老龄化的漫漫归途。

后记：

本篇讨论的是低总价豪宅的投资方法，但我其实更想说的是，作为一个毕生996辛苦工作付出的小镇做题家，不要去相信任何概念，不要去相信任何溢价，保护好你的劳动所得。

具体到策略上就是，避开年龄段过于集中的大型社区，因为这种天生自带强周期。

不要在周期顶部被“强者恒强”的小作文蛊惑而去接盘。

很多时候，在你花重金买下改善的那一刻，败局就已经注定，只是结果，要很长时间才会显露出来。

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