楼市小阳春来了，但“京沪永远涨”已破

大家好，我是首席地产观察的贾社长。

最近关于楼市小阳春的话题火了，但真的好转了吗？我们不说废话，社长认为有以下几点，1、上海、深圳的成交量小阳春真的来了，但热度明显低于去年同期。2、北京成交量有回升，但略欠火候。3、网络宣传夸张成分较大，所谓复苏更多是优质地块复苏，老城核心区恢复新区继续下跌。比较直观的是，23年的小阳春量价齐涨，买卖双方阶段性博弈。24年的小阳春小幅放量，卖方加速降价离场。

3月25日，深圳市房地产中介协会发布数据，2024年第12周（3月18日至3月24日），深圳全市二手房成交量(含自助)录得1286套，环比增长6.6%。深圳市房地产中介协会监测显示，深圳二手房周录得量呈现六连升，市场热度不减，3月“小阳春”行情已成定势。

但这个含金量真的很难说了，乐有家研究中心数据显示，截至3月19日，一季度深圳二手成交房源里超81%的成交价低于指导价，其中低于指导价20%以上的占比目前已经达到20%。

安居客的数据显示（3月18日-3月24日），上海新房成交1137套，环比上涨59.47%；二手房成交4799套环比上涨8.4%，平均日成交686套。看上去热度还不错，但是今年前两个月，上海110-200平方米的住宅成交占比达到33%，较去年增加了10个百分点；总价段在600万元以上的占比增加13个百分点。也就是说是由改善的部分客群贡献的结构性行情，如果没有大量刚需承接，整个一二手房市场就不可能持续复苏。目前来说还未看到这一点，上海和深圳接连取消7090楼市住宅面积政策，就会为了刺激改善市场的恢复。

从全市二手房网签量来看，3月份北京二手房网签预计将超过1.3万套，和2月相比回升明显，预计一季度网签量约为3.2万套，同比去年下降约30%。和往年相比今年小阳春市场回温节奏偏慢，力度偏弱。

按照北京业内朋友的看法来算，北京需要单月成交量站上12000套，才算达到枯荣线以上。三月份北京超过了荣枯线，但是一季度整体比去年下降了30%，这个成色显然是不足的。

虽然北京小阳春成交量上去了，但是价格走低的大趋势没变。数据上来看：3月份麦田二手房成交均价环比下跌1.3%，同比下跌11.6%，房价下跌仍是市场主旋律。

冰冷的楼市另一面是土拍火热甚至创新高。自2024年以来，全国多城核心区域的土拍市场火爆，北京、上海、杭州、合肥等地也先后拍出了高溢价地块。这并没有什么奇怪的，核心区域优质地块总还是会有吸引力的，部分核心城市优质地块推出量增加，且推地节奏加快，带动核心城市住宅用地成交面积增长，并不能说明楼市整体在好转，只是房企们拥抱确定性的必然结果。

社长认为在房价这个问题上，同比15年，还是08年，意义已经不大。通过周期去预测真实的锚定值，大概只能是先箭后靶。我们要有足够的判断力，去对冲未来可能发生的极端风险。

房产之于一个家庭，就是系统性风险。过去几年高位入场的投机炒房群体和资金，当下的心思不是炒作预期，而是要抓住窗口期，以价换量，在没有被债务和月供压力逼到死路以前，及时上岸。已经有房子的群体，当下首当其冲需要考虑的不是扩大投资，增加杠杆，改善生活，而是主动降杠杆增加收入。

楼市升温，由上而下。常常从一线城市开始，然后逐步辐射到二线，接下来延续到三线乃至偏远城市。楼市降温，从下往上。往往从刚需住宅开始，然后过渡到改善型住宅，最后才会蔓延到高端豪宅。现在，连头部房企万科、连准一线城市杭州，都不得不放下身段。准一线城市彻底放开二手房限购，房企优等生遇到资金链压力，都说明了这一轮楼市调整的残酷性。

当房企和行业的出清尚未完成，意味着烂尾，减配，交付质量维度的风险依然存在。2024年，远离期房和图纸房，就算有需求，今天交钱，今天入住是基本底线。

熊市不言利好，熊市还会有最多的暴力反弹的行情表现，但是熊市就是熊市，在这样具有确定性的趋势和市场情况背景下，去谈什么上行预期，没有多少现实意义。

现在市场预期已经进入了下跌螺旋负循环，经历的市场情绪序列是：价格下跌→亢奋抄底→二次下跌→人人看空→漠不关心。现如今可以说整体情绪进入漠不关心阶段，如果不能像香港撤辣那种半卖半送的政策力度直接逆转预期，那么其他加加减减的政策都是在低效拉扯。所以取消一线城市非核心区域限购，就不要再过多推就就算不能一步到位，也要大幅降低买房人的成本才行。

等到政策见底，大家整体情绪开始趋于稳定，特别是随着房价的下跌，很多城市的房价外围跌了一半，中心区域也跌了20%-30%，购房需求匹配才会有较大程度的提高，很多刚需和换房居民积极入市，积攒了一部分需求，交易量上来了，就会对楼市企稳和价格预期提供很大的帮助。 

水位越来越高的时候，所有城市都在抢救生圈。楼市想复苏，靠利率、首付、政策松绑、龙头城市领涨战术，过去一年，已经证明行不通了。值得注意的是，杭州3月14号下午专门开会的解释，说是“有什么问题解决什么问题”，如果真的能在问题出现前行动，那市场见底恢复自然也会更快一点。

人很少因确定性恐惧，几乎所有深度恐惧，都来源于不确定性。“京沪永远涨”的确定性一旦被打破，楼市的确定性逻辑也会动摇，一切交易都变成了高成本博弈，这就是去年不少开发商越降价买房者越观望的原因。

楼市在网络上是冰冻的，一边倒看空。凤凰网财经在微博上做了一个调研，有8200多组网友参加调研，其中69%的人认为房价不会再涨。但社长并不这么看，因为楼市一方面取决于购买力，一方面取决于供需关系，如今购买力确实出现了大问题，但供需关系的变化规律仍然在起作用。就比如上海深圳的小阳春行情，一方面是城市扩容大力吸收人口，一方面改善客群需要的住房稀缺，这都会供需关系不小的波动。

国内外经济形势复杂，整体经济复苏还需要一个过程，广大居民的收入恢复和收入增长预期恢复也需要时间。在此背景下，尽管3月来多个一二线城市楼市出现了升温迹象，但期望出现普涨行情并不现实，而且接下来市场温度能否维持，依然要打一个大大的问号。

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