2024.03.27

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导读：受益于人口快速增长，成都的独立行情或许仍未结束。

作者 | 第一财经 马一凡 

去年，成都楼市以14.6万套的新房成交量、22万套的二手房成交量，站在了全国楼市之巅。许多重仓成都的房地产开发商“战绩”优异，有的企业单城销售额就突破200亿元。

走出逆势行情的成都，今年楼市“小阳春”还会再爆发一次吗？

近期，两个成都高端楼盘实现了开盘即清盘，释放了积极信号。不过，相比去年同期的“高热”行情，今年成都楼市已经有所下行，成交数据跌幅不小。有研究机构认为，热门新项目的入市有望带动成都楼市点状回温，结合成都人口的快速增长，楼市需求面仍有良好支撑，高品质项目未来更受追捧。

楼市又现低中签率

近期，两个高端楼盘的入市，再度让成都楼市“火”了一把。

由中铁建操盘的成都西派少城项目于3月12日取得预售证，本批次共计536套住宅，户型建筑面积在196平方米至306平方米之间，单套总价最高接近千万元，吸引了1978组客户入围，中签率仅有27.1%。

仅6天后，位于天府新区的麓湖生态城悦溪W2组团也取得预售证，共计入市508套住宅，其中有300多套的建筑面积超过144平方米，共计吸引了4000多组客户排队。

根据成都市现行售房政策，只有建筑面积在144平方米以下住宅才需要以公证摇号的方式购买，该楼盘符合这一条件的住宅套数仅有195套，这些较小户型的房源共计吸引1137组客户入围，中签率只有17.15%。

在如此低的中签率下，西派少城和麓湖生态城悦溪W2都在开盘首日就实现了清盘。

根据四川中原研究院发布的“市场周报”，2024年3月18日至3月24日，成都共有6个项目开盘，入市房源达到1335套，单周供应量创年内新高，整体去化率达到了87%。

一家大型全国化房企的成都项目营销人士告诉第一财经：“2023年是成都的楼市‘大年’，但从下半年开始市场出现一定程度下行，去年9月楼市限购政策有所松绑，短期内刺激了一波成交，到年底又呈现疲软态势，今年1月和2月份市场冷淡，直到3月，我们感受到销售回温，项目的来访、转化、认购数据都有所提升。”

房企大展拳脚

在房地产市场深度调整的大背景下，成都楼市曾在2023年走出独立行情。

根据成都市住房和城乡建设局的公开信息，2023年全年，成都房产成交量达36万余套，其中新建商品房成交量达到14.6万套，同比增长9.7%；二手房成交量达22万多套，同比增长68%。

去年成都无论是新房还是二手房成交套数，都站在了全国第一的位置，双双超越上海等一线城市的数据。

成都楼市的“高热”成就了不少重仓成都的房企。去年成都市场中业绩排名前十的房企总销售额相加超过1706亿元，是近五年来的最高水平。

华润置地、中铁建、龙湖在成都的销售额都创下了新高，分别达到288亿元、238亿元和208亿元。此外，还有多家房企在成都的单城销售额破百亿元。

受益于成都市场的独立行情，去年有三家成都本土房企首次进入了百强房企行列，分别是：销售额达到182亿元的兴城人居，排名第70位；销售额为170亿元的成都天投，排名75位；销售额153亿元的万华投资，排名89位。

复盘去年的成都楼市，最热的时刻正是三月份，在传统的楼市营销概念中，三月也被称为“楼市小阳春”。2023年3月，成都的二手房成交量就达到2.8万套，比上海还多卖4000套，数字领跑全国，创下成都近7年来的单月成交量纪录。当时，成都新房、二手房同步繁荣，新房市场上有楼盘出现“五万人摇”的盛况。

今年成都楼市“小阳春”数据相比春节时的成交低基数来说，市场算是有所回暖，但与去年同期相比，还是相差甚远。

具体来看，据克而瑞统计，2024年2月，成都新房备案成交量比去年春节所在月份下降43%，累计同比降三成，新房网签成交量已持续4个月下滑。进入3月后，周度成交量较春节前的2024年1月周数据降低14%，与2023年四季度及2023年春节后复苏情况相比，仍有明显差距。

二手房方面，克而瑞认为市场数据基本与春节前持平，还未达到去年第四季度的水平。

此外，据克而瑞统计，成都中心城区日光盘数量近半年来也在一路下行，需求端日渐疲软，客户挑挑拣拣心态加剧。

受市场下行影响，房价也在下滑。根据房天下研究院统计，今年3月前两周，成都二手房挂牌均价为15204元/平方米，环比下跌0.35%，与上年同期相比，同比下跌2.40%。

人口增长带来想象空间

曾在一片低迷中逆势发展的成都楼市，今年的后市将会如何？

在多家房地产研究机构对成都市场基本面的分析中，都提到了其优秀的人口数据。

成都是中国西部重要大都会，具有强大的经济发展和自然资源优势，在制造业、现代服务业、文化旅游等产业方面具有很强的实力和规模效益。近年来，成都积极加强科技创新和人才引进，在西部地区具有较强的虹吸效应，不仅是四川本省人在往成都跑，很多青海、甘肃等西部省份年轻人也会选择在成都安家。从2012年到2022年，十年间成都的人口增长了600多万。

克而瑞研究中心就认为，去年成都楼市的热度，其实是由较大基数新增人口的自住需求撑起来的，该机构称，去年成都最主要的楼市客群为首次置业的纯刚需客，占比高达六成。

最近成都市开展了人口变动情况抽样调查，结果显示，截至2023年末，成都市常住人口为2140.3万人，比2022年末增加13.5万人；户籍人口为1598.2万人，比2022年增加26.7万人。

这一结果表明，成都的人口数仍在快速上升中，其楼市购买力仍具备一定想象空间。

克而瑞研究中心认为，近期成都多个热门项目入市，或许能带动成都楼市点状回温，而二手房市场热度也有望修复，若业主能降低预期，在挂牌价方面有所让步，可能还将拉动一批刚需购房者入市。

中指研究院四川分院则预判，2024年成都房地产市场仍具备良好的发展动力，近年成都人口保持高速增长，随着经济复苏，居民置业意愿逐步回暖，将在需求端对市场形成良好支撑；另一方面，土地整体供应缩量，高品质住宅产品将更受市场追捧。

前述成都楼市业内营销人士则对记者表示，从项目一线的水温来看，尽管市场中不缺购房者，春节后项目到访量也在增加，但客户心态已有变化，观望者变多，去年楼市中那种“抢房”现象越来越少，接下来各开发商竞品之间还会面临折扣、品质比拼等方面的竞争，销售工作的挑战性增加了不少。

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