楼市小阳春来了，房价见底了还是昙花一现？

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8月前

*本文为「三联生活周刊」原创内容

文｜谢九

每到3月份，楼市总会迎来一轮小阳春行情，今年的小阳春也没有缺席。春节之后，部分重点城市看房的人群开始增多，成交量也出现了明显反弹。前期的各项救市政策积累，卖家主动降价，以及3月份传统的成交旺季，多项因素叠加，让低迷已久的楼市出现了难得的小阳春行情。

那么，这一轮小阳春行情，到底释放了什么信号呢？楼市终于要见底了？或者反弹只是昙花一现，很快还会继续下跌？

海南三亚一在建楼盘（图｜视觉中国）

春节之后，楼市虽然有所活跃，但可以算是近年来最弱的一次小阳春。3月份以来的成交量上升，主要是和2月份环比上涨，如果和去年3月份做同比，其实还是大幅下降。

3月份的成交量实现了环比上升，很大程度上又是因为2月份成交量太低。今年头两个月，全国新建商品房成交量几乎是断崖式下跌，成交面积大跌超过20%。由于开年头两个月的成交大跌，3月份的成交也就很容易实现环比增长，出现所谓的小阳春行情。

和往年相比，今年小阳春行情还有一个最大的特点，就是以价换量。以往每年的小阳春行情，基本特征是量价齐涨，但今年的小阳春是以卖家降价割肉为代价，由此才换来了难得的成交量。如果没有卖家主动大幅降价，很难迎来小阳春行情。

图｜视觉中国

今年楼市的小阳春行情，其实释放出了一个重要的信号，那就是楼市开始进入了以价换量的新阶段。

过去两年来，房地产市场持续下行，最主要的表现是成交量大幅萎缩，2022年的全国商品房销售面积大跌了24%，2023年继续下跌了8.5%。从房价来看，价格虽然也在下跌，但跌幅并没有成交量那么明显。卖家在价格上并没有做出太大的让步，买卖双方在价格上处于相对僵持状态。

不过，进入2024年以来，价格僵持状态突然被打破，全国房价突然开始大幅下跌。今年前两个月，全国新建商品房的均价比去年高峰时期大跌了23%。

国家统计局每个月都会公布全国新建商品房的销售面积和销售额，可以以此来大致计算全国的平均房价走势。今年1-2月，全国新建商品房销售面积11369万平方米，销售销售额为10566亿元，以此计算全国新建商品房的均价为9293元。按照同样的计算方法，去年4月份，全国新建商品房的均价为12000元。也就是说，不到一年时间，全国平均房价下跌了23%。

济南春季房地产展示交易会力促楼市“小阳春”（图｜视觉中国）

今年的房价走势，还有一个明显的趋势就是，房价下跌的速度超出了成交量下跌的速度。今年1-2月，全国新建商品房销售面积同比下降20.5%，商品房销售额下降29.3%。销售额的降幅比销售面积的降幅高出了近9个百分点。而在去年，商品房的销售面积降幅一直大于销售额，商品房销售面积下降8.5%，销售额下降6.5%。

今年开始，楼市的价格跌幅开始大于成交量，说明越来越多的卖家开始意识到房地产市场下行的严峻，于是不再坚守，开始更加务实地选择了以价换量。随着卖家开始大幅降价，楼市的成交量也开始出现反弹，迎来一轮微弱的小阳春行情。

今年楼市价格加速下跌，是意味着房价已经快要见底了，或者只是房价的下跌才刚刚开始呢？最终还是要从楼市的供需层面来看。

在我国房地产市场供求关系发生重大变化的大背景之下，当前楼市的供需格局依然还是供大于求。

从供给层面来看，国家统计局有一个指标叫做商品房待售面积，这个指标可以看出当前楼市的供给仍在快速增长。2017年，我国商品房待售面积为5.9亿平方米，按照今年2月份的最新数据，我国商品房待售面积已经达到了7.6亿平方米，创下历史新高，同比增长了近3成。

从二手房市场来看，供给量也是在快速增长。以北京来看，一向被认为住房供应最稀缺的城市，今年3月份的二手房挂牌量超过了17万套，创下历史新高。仅仅在一年前，北京的二手房挂牌量为10万套，一年时间猛增了70%。而在疫情前，北京的二手房挂牌量最低时只有6万多套，以此对比，北京的二手房供应量增长了几乎快2倍，可以说最近几年大量二手房蜂拥而出。

无论是新房还是二手房，楼市的供应都在大幅增加，但是需求却在持续萎缩。我国的家庭住房拥有率已经达到了很高的水平，按照央行的数据，我国城镇居民家庭户均拥有住房1.5套。加上人口萎缩对新增住房需求的减少，所以，从刚需角度来看，对于住房的新增需求只会继续下降。而在经济下行周期里，改善型需求和投资性需求也会大幅萎缩。