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什么情况?中国老百姓不愿意买房了

什么情况?中国老百姓不愿意买房了

7月前


我和朋友打电话聊天时,他突然告诉我,他不想在江浙沪买房了,也不打算在老家合肥买房了。

我很震惊,因为我和他认识有一段时间了,我知道在他的认知里,房子不仅仅是单纯意义上的房子,更是承载了许多美好的未来。

比如,谈婚论嫁、子女教育、老人在乡里邻居的谈资等等。

朋友对于突然放弃买房的理由是,年前被互联网大厂裁员的突然,以及年后重新找工作的煎熬,让他人间清醒了许多。

他开始认识到,原来大多数的工作并不是铁饭碗。

哪怕是像特斯拉这样的跨国企业,这样处于上升通道的朝阳企业,也会突然全球裁员超过10%,也会突然取消绩效奖金。

数据来源:每日经济网

此外,工作随着年龄的增长,将不断面临中年困境,就业难度持续增加。

朋友又聊到了近期频频暴雷的信托,背后折射的现象正是作为信托资产的房子,他的完工、交房的不确定性正在剧增。

这时,贸然买期房容易踩雷,买二手房则并不适合婚假,而现房合适的又太少。

讲到这里,朋友略显疲惫地说,我太难了。

当下工作不稳,现金流就会不稳;而房子稍不留神,就可能让自己背上沉重债务。

这时,再谈其它的结婚生子、房子车子、流言蜚语等等,好像一下子也就变得无所谓了。

说明什么?

说明信心、预期很重要!

大多数人在经济乐观时往往更加乐观,在悲观时往往更加悲观;不想买房子,往往是因为对现状太过悲观、对未来信心不足。

相反,假如有一天,大家从悲观的预期转变为乐观的预期时。

薪资年年涨,房价蹭蹭往上涨时,极有可能再次掏空六个钱包踊跃买房。

这就是预期,就是人性。



中国老百姓买房意愿不强,是少数人的个别现象?还是多数人的普遍现象?

用一组数据说话:

2024年3月末,广义货币(M2)余额304.8万亿元,同比增长8.3%,已经逼近有记录以来的历史低点8.0%。(见下图)

2024年3月末,中国居民中长期贷款增加4516亿元,同比2023年3月的6348亿元,少增1800多亿元。

居民短期贷款也同比去年少增超1000亿元。

另一个数据,碧桂园历年3月份的销售数据,更加直观而震撼。

2024年3月销售43亿;
2023年3月销售250亿;
2022年3月销售301亿元;
2021年3月527亿;
2020年3月470亿;
2019年3月451亿;
2018年3月641亿;
2017年3月634亿。

图:m2同比增速与居民中长期贷款 数据来源:wind

简单解读下:

M2代表着货币的宽裕程度,同比增长8.3%,从早些年2位数的增速下降至当下的个位数增速。

说明,经济高增长的时代已经过去了。

居民中长期贷款代表着大家买房的住房贷款,同比下降;结合着碧桂园断崖式的销售数据一起看,能够明白大家现在贷款买房意愿很一般。

概括一下数据就是,买房的意愿不够强,是当下大多数人的普遍现象。

原因是什么?

我个人认为答案有很多,比如就业不够充分、交楼不够及时等等。

但是,最直接、最共性的答案是:买涨不买跌,房价看涨的预期变了。

举个我朋友的例子。

他虽然现在因为工作不稳定而焦虑,因为期房有烂尾的概率而担心。

但是,假如房子的价格依然很坚挺,上述的一切都不再是问题;他大概率要想尽一切办法去首付买房。

因为现在不买,将来一定会更难上车了。

因为拉长周期看,现金一定是贬值的。

因为能够跑赢通胀、同时承载万亿资金的房产市场实在是太稀缺了。

所以,房价能够稳住而不继续下跌,将会成为老百姓买房的关键因素。

这就好比美国房价在2008年房地产次贷危机,稳住价格之后,不仅夺回了过去的失地,而且再创历史新高。



接下来,有一个大问题,如何扭转房子下跌预期,稳定房产市场呢?

当下,房子一边是观望者(投资者、刚需者)看到房价下跌,看到房贷利率下调,就在预期有更低的房价、更低的利率。

而另一边的房子置换者则抱着一种普遍的心理:割肉卖房可以,但一定要在置换的房子上更凶残地砍价补回来。

这样继续下去,很容易出现市场承接不住的风险,进而引发金融系统性风险。

好比股票一直有人在贱卖,但是买的人少,一旦跌破某个心理支撑位置,就容易引发恐慌、践踏。

我个人觉得打破房产低迷的怪圈、改变房市的预期,不能既要又要,买房卖房两头都抓,而应该着重管理买房的预期。

有三个方面可以参考吧。

首先,管理人民币汇率预期。

人民币汇率贬值,会使得部分资金流出包含房产在内的中国资产,造成房价下跌压力。

最好进一步扩大开放,重新推升FDI(外商直接投资)向上的趋势,带来增量资金。

其次,探索减少公摊、价格不变的方式,稳住市场预期。

比如,新房销售可以在售价不变的基础上,通过对公摊面积进行打折、减少,提高实际使用面积,刺激市场买房潜力。

再次,增加收入、改善就业,改变巧妇难为无米之炊的现状。

我们看到,中国灵活就业人数已经突破2亿人,不管怎么样也是一种选择吧。

只是,希望对这些人群能够进一步改善各项保障、保险制度,让大家赚钱少点后顾之忧吧。

另外,上海也调低了灵活就业人员职工养老保险的缴费比例,也算是增加可支配收入的一种手段吧。

数据来源:wind

房子无论是对于一个家庭而言,还是对于一个国家而言,都是牵一发而动全身的重要。

虽然,有人口老龄化、经济不确定等因素;但是,从欧美、及隔壁日本的历史来看,房子长期也是极大概率会跑赢通胀的。(见上图)

假如,有一天预期再次向上改变;那么,现在的房市一定是个巨大的黄金坑!

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来源:郎club

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