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浦西富人区真正的鄙视链

2月前

图片/CEOBIZ

来源：魔都财观

我们买房经常说地段，地段。

到底什么样的地段才是好地段？

地理中心？商场、学校、公园、医院各种配套好？

还是什么别的评价标准？

也许可以简单粗暴一点，看这个地方住的有钱人多不多。

通常来讲，有钱人集中居住的地方，就是好地方，好地段。

上海很大，今天我们讲讲，浦西的好地段都是哪里。

或者说，浦西的有钱人，都住在哪里。

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Old Money

上海市区的格局，奠定于近代。

旧上海的“十里洋场”，从南京东路到南京西路这一带，至今仍然是高级地段，繁华的商业办公中心。

苏州河以南的公共租界、法租界，是旧上海的核心区域，这个地位到今天都难以撼动。

这片区域，是上海的老牌富人区，真正的老钱地段。

比如徐汇的衡山路、建国西路；

黄浦的新天地，淮海中路；

长宁的新华路、镇宁路；

老静安的静安寺，南京西路。

这些地方，可以说是浦西地段最好，腔调最足的地方，上海的城市名片。

其中最具代表性的富人区就是新天地的翠湖天地，翠湖四期、五期已经处于上海市区大平层鄙视链的顶端。

近期中海顺昌玖里500套豪宅近200亿货值日光清盘，也再次证明了新天地的地段号召力。

静安寺和南京西路这两个地方，以商务商业功能为主，云集了各大顶奢商场，打造世界顶级商圈。

梅龙镇，中信泰富，恒隆广场，嘉里中心……面向的就是顶级消费人群。

但这一带没有成片的品质社区，有一些零星的豪宅点缀其间。

嘉天汇和九龙仓静安壹号是静安寺的标杆小区。

南京西路这里有一些老牌的豪宅小区，国际丽都城，中凯城市之光，但因为房龄老，物业维护不到位，已经逐渐失去品质感。

慢慢被老钱抛弃，也没有new money 愿意接盘，这一轮价格回调惨烈。

徐汇的衡山路、建国西路，有很多老洋房，梧桐树下，风情十足，隐藏了不少神秘大佬，这种好房子与一般人无缘。

长宁的镇宁路，新华路，也是洋房遍布，新一点的华山夏都苑，夏都幸福268，是这里大平层的代表。

以上，是上海的老钱地段，传统贵胄之地，核心中的核心，都被划入了caz，中央活动区。

只要房子够好，这些地段都是可以穿越周期的存在。

新贵

城市在扩张，上海在发展。

除了传统的老钱地段，上海近二十年来，也涌现出一批新贵社区，聚集了不少有钱人。

比如徐汇徐家汇，徐汇滨江；

黄浦黄浦滨江，世博滨江；

虹口北外滩；

长宁西郊、古北；

闵行金虹桥；

新静安苏河湾；

杨浦新江湾城；

普陀长风；

松江佘山别墅区；

青浦赵巷别墅区等等。

这些都是浦西的新贵顶豪地段，这里的好房子里住的也都是有钱人。

徐家汇从当年的副中心升级到今天的caz，实力毋庸置疑，商业医疗教育各项配套都是一等一的。

当年也卖出了一批天价豪宅，但如今房龄变老，多少有点美人迟暮的感觉。

标杆小区东方曼哈顿，体量大楼层高，停车十分艰难。

相比之下，徐汇滨江的历史包袱就轻很多，城市界面新，街道漂亮，这里也是当下上海最热门的豪宅板块。

云锦东方、保利西岸，百汇园、尚海湾豪庭，都是大户型，带货一哥，以及不少明星都住在这里。

徐滨最新的新房启元，预估又是有钱人抢破头的项目，但据说认筹资格卡得很严，很多人被挡在了门外。

黄浦滨江-董家渡金融城这一带，是目前黄浦区下重注的地方，现在这里的拆迁动作很大，规划能级也很强。

这一块已经有了富人区的氛围，绿城黄浦湾、华润外滩九里、融创外滩壹号院，都是上海的顶豪产品。

世博滨江以前是搞世博会的，整体现状比黄浦滨江差不少，所谓江景房距离江岸也比较远，这里的标杆是融创滨江壹号院和绿地黄浦滨江。

西郊，上海东富西贵中的那个“西贵”就是它了，大名鼎鼎的檀宫你一定听过。

古北是上海第一代国际社区，在上世纪90年代和21世纪初风光无限，吸引了一大批有钱人入住。

但时过境迁，因为产品老化，板块内没有增量，整体已经显现出颓势。这一轮周期牛市补涨，熊市先跌，古北的没落肉眼可见。

闵行的金虹桥可以看做是古北的延伸，别的不说，古北壹号还是很能打的。

苏河湾，因为隶属于老闸北，不少人对其抱有偏见，然而苏河湾其实已经被划入上海中央活动区。

这里的好房子也都是一顶一的豪宅，华侨城苏河湾、龙生福新里、中粮天悦壹号，总价基本都在5000w以上，静安第一富人区，正式接棒。

北外滩不用多说，目标是比肩外滩和陆家嘴的国际会客厅，这里规划了大量的商办，浦西第一高楼，但是缺好房子，海泰北外滩是这里的标杆大平层。

杨浦的新江湾城，号称第三代国家社区，但地段偏居一隅，只能吸引到杨浦虹口宝山和浦东北部的一些高端购买力。

不过因为房子比较新，这一轮回调价格还算坚挺。

佘山别墅区，如今影响力大不如前，但这里均价5000w以上的小区有近一千户，郊区的顶豪地段，就是这里了。

以上，是浦西这些年涌现出来的新贵地段，在价值认同上整体不如老钱地段。

在楼市周期中，阶段性会有一些高溢价。

比如早期的古北，新江湾城，当下的徐汇滨江等等；

但只要房子新、产品好，涨幅也是不输的。

写在最后

除了老钱新贵，浦西这些年也涌现出一些新兴的中产社区，比如虹口的瑞虹新城，新静安大宁等等。

浦西剩下的一些地段，零散地分布了一些豪宅小区，比如普陀万里的中鹰黑森林。

篇幅所限，不展开了。

系统来看，现在上海主要的富人区，可分为：

一江一河沿线、传统市中心、西上海富人区（长宁内环外+普陀长风+闵行虹桥镇、华漕+青浦徐泾，佘山、赵巷）

东上海富人区（世纪公园+碧云+东郊+唐镇张江）

这一轮回调，没有不跌的地段，只有不跌的小区。

老钱地段在价值回归，新兴地段的泡沫也在消化。

买房，地段和产品力，缺一不可。

因为国情的原因，我们没有划分富人区的概念。

但物以类聚，人以群分，一个地段的人群和购买力，会真实影响片区的商业，消费，配套，教育，居住氛围。

所谓千金买房，万金买邻，有钱人买圈层。

你说对不。

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来源：WBusiness商业

浦西富人区真正的鄙视链

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