限购，楼市最后的遮羞布

目前，全国只剩下六个城市依然限购，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，以及天津、海南。

包括杭州在内，成都、重庆、长沙、南京、西安这些网红城市的房地产大门都已“完全敞开”。

我估计，最终也只有京沪双城记，有能力保留限购，叠加户口限制，其他的地方都没必要扭扭捏捏啦。花径不曾缘客扫，蓬门今始为君开，来吧！

5月9日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，明确杭州全面取消住房限购，全市范围内购买住房，不再审核购房资格；同时降低落户门槛，购房即可落户，只要在杭州取得合法产权住房即可申请落户，不再受学历等限制。

杭州对于限购的放松已经进行了几轮，2022年5月起，杭州开启了本轮限购放松，内容主要包括购买二手住房，对落户未满5年的家庭，取消社保要求。此后在2023年10月，限购政策进一步宽松，将限购区由9个减少到4个，且落户杭州可直接购房。2024年3月解除全市二手房限购……现在全面取消限购。

对于市场规则来说，全面取消限购是一件好事，因为给了商品房以市场化的环境，既然是商品，那么想买就买，想买多少就买多少。

我们要思考的是，房价低迷是因为限购吗？当然不是，核心是因为购买力不足、预期不好、人口老龄化叠加城市化放缓导致需求大幅减少。过去那些想买且有能力买房的人，有数不清的方法在取消限购前就买到房子。而在2010年以前，全国都没有限购这种东西，后来北京成为全国第一个有限购的城市。但那个时候的房价收入比相对现在来说要低得多，说明限购并不能抑制房价，反而可能是保护了房价，使得存量业主产生惜售心理，让房子这样一个普通的商品变得特殊化，给人一种有钱也买不到的感觉。

果然，在杭州“全面取消限购”后，当地市场出现了预料之外的新情况，就在新措施的第二天，杭州二手房单日新增挂牌激增91%。这是一个坏消息，因为市场总是抱有一个期待和幻想，那就是限购彻底取消之后市场就会好起来。但现在限购彻底取消了，市场的期待落空，最后用来刺激市场的子弹已经打完，接下来可能迎来更消极的市场情绪。

我注意到一个说法，说杭州全面取消限购的背景是杭州新房库存只有9个月，属于供给不多的城市；这其实是一种误读，因为像杭州这类房地产市场成熟的大城市，楼市的供给大部分来自于存量的二手房，市场上也存在着天量的空置二手房，再加上杭州前些年大批量的土地出让，未来一个阶段，无论是新房还是二手房，供给都会越来越多。

不过杭州开的这个头很有意义，我相信北上广深的限购还会进一步放松。因为各地都有自己的灵敏嗅觉，现在国家就是要房地产恢复起来，曾经房住不炒是政治正确，现在“房地产健康发展”又成了新的政治正确。

就在杭州开放的几乎同一个时间，天津取消120平米以上的限购，包括天津在内，也包括北京上海深圳这种小幅度的限购放松，几乎都可以用五个字形容，那就是：装逼式放松。

之所以这种限购放松很装逼，就是他给你一种自己还很抢手的感觉，但其实每一次放松，房价还是继续下行。

在4月，中国的房地产市场表现和社融都不太好。根据最新的数据，中国4月社会融资规模减少1987亿元，远低于预期，为2005年10月以来第一次负增长，也是有记录以来最剧烈的一次减少。在同一时间，居民新增贷款是-5166亿元。在利率如此之低、银行贷款如此之容易、楼市刺激措施如此之大的背景下，整个社融以及居民加杠杆的需求还是比较低迷。

过去几年有一个理论一度很受欢迎，那就是分化理论，说一线城市房价不会跌，要跌也是跌其他地方跌。然而这个说法最近这两年几乎消失，因为事实已经证明，一线城市的房产并不是资产的堡垒，一旦楼市的大周期开始向下，一线城市的跌幅一点也不小。

截至2024年4月，四大一线城市中除广州外，房价均已跌回2016年，其中深圳的全市二手房平均跌幅累计超过了35%，这是非常可怕的数据，考虑到这是一个全市平均数，深圳可能有相当多区域的房价已经跌去了一半。如果房价继续下跌，那么今年内深圳房价相比最高点跌幅很快会达到40%，无论是绝对值还是跌幅都是空前的，2008年全球金融危机期间的楼市调整也远无法和当下相比。

限购解除之前，市场参与者的心里往往还有一道重要的安全感，限购只要还在，那么手上最重要的那张底牌就还没有打出来，他们会觉得：“我所在的城市还在限购，房价下跌是限制性政策压制所导致的，未来一旦放松，房价必然会上涨！”

然而，当限购彻底退出后，意味着底牌基本已经打完，过去还没看清楚趋势的房产持有者和投资者将再难找到让自己保持信念的理由，加上限购限售已经解除，因为限购导致的商品房特殊性和业主惜售心理将会被清零，届时我们可能看到一波放量下跌，这可能是难以避免的，只有这一波最大的负面情绪得到彻底宣泄，市场才有可能初步见底。

我们可以很明确地说，哪怕是北京和上海全市范围内都像杭州这样彻底取消限购，市场都不会有什么波澜，现在北京上海深圳在解除限购过程中这样扭扭捏捏，我觉得并不是因为怕房价失控上涨，而是怕取消限购后房价不仅不上涨反而继续下跌，这样的话就连最后的一点体面都留不住了。

楼市调控几乎可以肯定和当年的计划生育类似，一开始严格执行，生怕有一点点漏洞，等到放松之后，发现老百姓已经没啥兴趣了。

事实上，现在放开限购对于推动房价回升的作用很有限，楼市长期趋势向下，这是人口、经济、城市化周期以及金融周期等重要因素共同决定的。

关于中国普通人买房，有一个观点我过去重复过很多次，那就是：

未来坚决不再以房产作为投资选项，如果你手上有非自住的投资房空置房，那么应该抓住任何的市场的利好消息而减持，因为未来业主以理想价格落袋为安的机会一定会越来越少，甚至于大量中小城市的不动产几乎会失去变现能力；

而对于自住的需求，如果你的刚需程度高到了哪怕买房后房价下跌也非买不可的程度，那就买，除此之外都可以保持谨慎观望。毕竟只有不在意房价下跌的刚需才是真刚需。