深度：房市的逻辑与未来的预期

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本周五，最令人震撼的消息就是管理层推出史上力度最强的房地产的救市组合拳，这个组合拳包括：

——降首付，首套房首付降为15%，二套房降为25%；

——降利率，公积金买房利率统一再次下降25个基点；

——商业贷款买房取消利率下限；

——央行设立3000亿的保障房再贷款，带动银行贷款5000亿，也就是说未来政府可用于收购开发商存量房的资金合计为8000亿。

然后，网上满屏都是救市王炸来了云云。

但是，大家注意这个但是——

管理层出台的这个救市组合拳与前期市场上流传的小作文还是差别很大的。

前期市场流传的小作文是传言政府会拿出7万亿真金白银去收购开发商存量房，现在这个7万亿不但锐减为8000亿，还是贷款（也就是政府拿着这个钱去收购存量房是要承担利息的）；

虽然还有降首付，降利率、取消商贷利率下限的添头，但是与小作文传言的7万亿相比，无论如何力度要小得多。

现在就有几个关键的问题：

其1，为什么市场的期待（小作文）与国家出台的实际政策差别这么大？

其2，国家出台房地产救市政策的深层次思路与逻辑是什么？

其3，国家出台的这个救市政策究竟对房市有何影响？会不会导致房价暴涨？

我们今天就来给大家详细聊一聊这个问题。

在讲房地产之前，先给大家分享一段貌似毫无关联其实却有深层次联系的很有意思的聊天经历。

昨天某国有银行的一个网点负责人找我聊天，他是很困惑甚至是很迷茫。

困惑与迷茫的原因就是这几年经济转型，银行的日子也不好过。

存贷差一直在下降，有些小银行甚至出现倒挂，贷款业务也越来越难做，特别是从去年3月份开始，国家陆续出台一系列对金融行业强监管的措施。

因为监管的加强，很多业务也不能做了，银行之间也越来越内卷，在这种情况下，他都不知道金融业的未来在那里。

我静静听着他的吐槽，然后就问他，我听到的你说的都是金融行业各种利空，但是不知道你是否注意到一个现象：

恰恰就是去年3月份开始，我们几大国有商业银行包括工农交建在资本市场上股价一直在上涨，最低的也涨了25%，最高的涨幅高达30%以上。

那么问题来了，为什么在经济大环境不理想，金融行业面临各种利空的情况下，我们国有银行的市场估值却在持续上升呢？

他回答，他也很困惑。

就他了解的情况，现在不但宏观社融数据，M1都在下降，而且银行的利润率也在下降，为什么在资本市场银行的股价却一直在蹭蹭蹭上涨。

然后我就给他讲了一个故事。

这个故事是我在网上看到的一个投资人分享的一段感悟：

美国烟草公司菲利普·莫里斯为何成为能穿越不同经济周期持续几十年的大牛股?

原因说出来简直令人难以置信——

因为历史上发生了一件非常重要的事情，这件事情就是对烟草行业的巨大的利空：全球很多政府，90年代开始禁止香烟企业打广告。

消费品企业不能打广告，就是灾难，大家第一反应是这很糟糕。

因为不能做广告，意味着就不能扩大市场份额，企业营收就无法增长。

这是大家都能想到的逻辑。

但是普通人想不到的还有另一个逻辑，即长期看，它把烟草生意从传统的消费品生意变成了护城河极高的垄断必需品生意。

第一，不让打广告，就意味着新品牌没有任何成长起来的可能性。

第二，会强化消费者心中最强的品牌，因为大家已经看不到第二名打的广告了。

第三，烟草公司每年大量的营销费用不用花了，变成股东的利润了。

可以确信的是，只要全球政府持续对烟草广告不友好，诞生一个新的烟草品牌的可能性几乎是零。

这就是一个巨大的利空导致美国烟草公司菲利普·莫里斯成为穿越不同经济周期持续几十年的大牛股的核心逻辑。

我们金融行业同样也是如此。

经济大环境不好，存贷差下降，有些小银行甚至出现倒挂。

这是不是意味着如果这种状况持续下去，很多小型金融机构将被市场淘汰？对于生存下来的国有大型商业银行是不是就是利好呢？

另外，因为监管加强以及很多项目收益率太低，所以很多业务都只能放弃；

加上打击协议存款高息揽储，让大量存款大客户流失，这是不是会导致很多网点就没必要留了，很多业务经理也没必要留了。

这种固定开支、人力开支、营销开支和负债利息开支都下降的情况，对于银行是不是好消息呢?

就这样梳理下来与上述烟草公司的逻辑完全一致。

这就是去年3月以来国有银行估值节节攀升的逻辑。

所以，我就给出第一个结论，行业利空对于企业而言可能是利好。

讲到这里，朋友精神一振，说道，听猫哥这样分析，我对未来就有信心了。

等等，我说道，你还别高兴太早，马上我就要讲第二个逻辑，企业的利好对于个人可能是利空。

为什么？

逻辑很简单，企业要收缩要裁员要砍网点，你怎么保证你负责的网点未来不会被干掉？如果你负责的网点被干掉，你能去哪里？

说道这里，他的神色变得紧张起来，问我应该怎么办？

我说，你仔细想想之前的两个结论背后深层次的逻辑：

其1，行业利空对于企业而言可能是利好，那么究竟是什么企业在行业面临巨大的利空的情况下才算是利好？

其2，企业的利好对于个人可能是利空，那么究竟是什么样的人在企业面临利好的情况下偏偏是利空的消息？

把这两个逻辑想通了，你自然就知道自己该怎么做了。

后面关于个人怎么做的谈话内容不适宜公开也与本文主题无关，我把这部分内容放到我的知识星球，大家有兴趣可以加入我的知识星球查看。

这个金融的案例好像与我们房地产救市毫无关联，但是大家不要急，我们接着往下看。

昨天就有房地产从业的朋友来问我，猫哥，你对今天房地产救市政策怎么看？

我问，你的问题是指哪个方面？

朋友说，前期市场流传的救市政策是国家拿出几万亿来购买存量房，现在只给了3000亿，即使加上银行的配套贷款，也不过8000亿；

虽然央行也给了一些降首付，降利率的政策，但是与7万亿相比力度相差很大的；

所以，我的问题是，国家为什么到这个时候还不愿大规模拿出真金白银来救市？

我回答，你这是一个很好的问题，把这个问题搞清楚了，我们才能了解房地产涉及的更深层次的问题，以及理解国家救市的思路与逻辑。

我给朋友列举了两组有代表性的数据。

2021年是我国房地产的历史性高峰，当年房市销售金额是18万亿，销售面积是18亿平。

那么这个销售高峰是否可以持续呢？

答案是不能。

2021年，我国人均居住面积已经超过45平米，自有房率高达90%，这个数据已经超过很多发达国家。

我国还是一个发展中国家，总不能其他经济指标远远落后于发达国家，而住房经济指标世界第一吧？

更为重要的是，18万亿的销售，居民自有资金只有6万亿，另外12万亿是加杠杆银行按揭放出来的贷款。

我们居民负债率在2021年已经超过62%，总不能每年让居民增加12万亿负债继续加杠杆吧。

如果2021年房地产的销售高峰不可持续，在房子被剥离金融属性之后，房子仅仅只是作为一个普通的商品，那么每年我国房子的正常消费水平是多少呢？

2023年，我国商品房销售面积大致是11.6亿平米，销售金额大致是11.1万亿，与2021年高峰时期相比就有7万亿的缺口。

我们假设国家现阶段把对房子所有销售限制的政策全取消（目前就是执行这个思路），我国每年正常商品房销售面积是12亿平米，销售金额是12万亿，与2021年高峰时期相比同样有6万亿的缺口。

怎么办？

怎么救市？

现在市场的呼吁就是国家拿出6万亿定向注入到房地产——市场上流传的小作文其实就是代表市场的期盼。

这个办法倒是可以解决燃眉之急，但是，今年之后明年怎么办？明年之后后年怎么办？

关键是现在我们房地产的产能以及房地产关联产业链特别是装修建材都是按照2021年18万亿的市场需求配置的。

也就是我们房地产以及关联产业链至少有6万亿的需求缺口，或者说有6万亿的过剩产能。

这个过剩产能难道让国家每年印钞6万亿来填？