2024.05.28

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导读：此次上海突破前期的“渐进式”放松节奏，切实刺激购房需求的同时，也让市场对一线城市政策调整的预期大幅升温。

作者 | 第一财经 亓宁

5月27日晚间，上海“沪九条”横空出世，成为一线城市楼市新政“先行者”。

17日一揽子房地产新政出台后，已有不少二线及三四线城市跟进落地，但一线城市仅在公积金住房贷款方面跟进，商业贷款政策会否进一步松动备受关注。从上海新政来看，在进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求等维度的同时，对住房信贷政策的优化力度超出市场预期，包括调降首付比例10～15个百分点、下调房贷利率下限60～70BP，调整后首套房贷利率最低由4.1%降至3.5%。

此前不少受访人士表示，一线城市楼市政策是否会进一步松绑、以何种幅度松绑主要还是取决于市场表现，态度谨慎的考虑因素可能包括存量与增量落差等。此次上海突破前期的“渐进式”放松节奏，切实刺激购房需求的同时，也让市场对一线城市政策调整的预期大幅升温。

上海先动了

27日晚间，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。

具体来看，在优化住房限购政策方面，主要包括七个方面：一是非本市户籍购房社保年限由5年调整为3年；二是非本市户籍单身人士可购买外环内二手房；三是人才购房由3年改为2年，范围由产业片区扩大为行政区；四是取消离婚三年合并计算限购套数的政策；五是取消赠与5年内计入赠与人住房套数的政策；六是支持企业购买小户型二手房；七是多子女家庭可额外增加一套购买名额。

在优化信贷政策方面，新政主要通过降低商贷利率、降低首付比例以及提高公积金贷款门槛等为购房者减负：一是商贷首付首套从30%降为20%，二套首付由50%将为35%，重点六区为30%；二是商贷利率首套由4.1%降为3.5%，二套从4.5%降为3.9%，重点六区为3.7%；三是公积金贷款额度由首套120万元调整为160万元（多子女家庭再上浮20%），二套贷款额度由100万元调整为130万元。

由此来看，此次调整后，上海作为一线城市的商贷首付执行比例已经与全国水平贴近。而房贷利率方面，首套房下调幅度高达60BP，即由LPR（贷款市场报价利率）-10BP调整为LPR-45BP，加上今年LPR降息25BP，二套房贷利率下调幅度也在60～70BP。公积金贷款方面，除了此次额度提升，此前上海已经跟进“5·17新政”将公积金贷款利率下调。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰对第一财经表示，与此前的“渐进式”放松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广，通过降成本、降门槛、调整供应及刺激需求等方式，对信贷、限购、土地供给等方面进行调整。

数据显示，2024年1～4月，上海商品住宅（不含保障房）成交面积为193.92万㎡，同比降幅仍较大，4月以来上海市场热度下降，本次政策出台将一定程度上刺激购房需求，有利于更好引导市场预期，增强市场信心，促进上海房地产市场平稳健康发展。

一线城市调整预期升温

作为重要的楼市风向标，北上广深的政策调整具有更强的信号意义。尤其在“5·17新政”后，市场对一线城市房贷利率加点、首付比例调整的预期和讨论增加。近期广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，对部分城市的差别化住房信贷政策作出调整，但调整范围是除广州、深圳外的19个城市。

此次上海先行，给市场带来更高预期。从房贷政策来看，尽管房贷利率整体已经处于历史低位，但相比之下，一线城市的商贷利率仍高出全国水平，这一差距随着近期新一轮政策落地将变得更加悬殊。据了解，截至今年4月末，全国343个城市中已经有67个取消了首套房贷利率下限。而据华泰证券的数据，目前仅一线城市首套房贷利率高于3.75%，仅8城二套房贷利率高于4.15%。

从“5·17新政”内容来看，主要从首付比例、全国层面利率政策下限、公积金贷款利率三方面为购房者减负。中指研究院市场研究总监陈文静此前表示，上述几条政策一线城市同样存在下调空间和预期，以进一步降低购房者置业门槛。不过，也有机构人士对记者表示，一线城市未来走向仍取决于市场表现和情绪，考虑到存量与增量差异等因素，整体可能还是维持偏谨慎态度。具体到数据层面，关键是看前期政策助推的小高峰会否持续。

以北京为例，今年以来，北京在政策方面进行多维度小幅松绑，涉及通州区限购、离婚限购、五环外限购等。多位中介人士表示，今年以来的交易回暖节奏与政策出台密切相关。

第一财经记者近日在北京市场走访过程中了解到，近一个月以来，北京楼市已经有了明显回暖迹象，最近一周最为明显，有中介介绍时提到了“月成交量环比翻倍”“上周末成交量久违达到2000套左右”等情况。另据部分中介人士介绍，相比去年三季度末、四季度初，部分区域的房价已经平均跌了20%左右，尤其学区房降幅最为明显，但今年一季度开始下行趋势有所缓解，买方议价空间收窄。

但也有北京中介人士对记者表示，当前市场成交呈现两个极端，以刚刚迎来政策松绑的通州区为例，成交的客户群体一方面是预算在300万元以下的年轻刚需群体，另一方面是预算在500万元以上的改善型群体，中间群体的成交很少。有90后刚需购房者对记者提及，首付比例是其主要担忧；另有居民表示，不论从买还是卖的角度，房价是否到位才是其最关心的因素。

在此背景下，有市场人士分析，上海新政内容丰富且安居导向明显，提振市场信心和需求的效果可期。国家统计局数据显示，截至4月，北上广深四大一线城市中，仅上海新建商品住宅价格维持在同比和环比正增长，其余三大城市降幅有扩大趋势。二手房方面，四大一线城市房价同、环比仍处于负增长，且除深圳外降幅仍在走阔趋势中。

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