上海房价也顶不住了，限购放松，开启抢人模式
大家好，我是住在上海的首席商业评论主编卫明。
前段时间各地纷纷取消了限购政策，就还剩7个城市没有取消，上海是其中之一，这并不意外，本身上海、北京的购房门槛就是中国最高的。
但没想到没多久，上海也挺不住了，就我自己观察，我们小区的房子离最高价已经跌去了20-30%，其他区甚至我都听说房价跌到接近一半的，这里面有老破小，也有所谓的高档社区。
打开视频，经常可以发现中介在哭天喊地，要么是哪里的房子是重灾区，要么是哪里的房东不管小区其他业主疯狂降价急售，虽然有些是有表演的成分，但实际情况确实也好不到哪里去。
所以，上海房价真的需要出手稳定一下了，否则明年法拍房可能就要泛滥，银行坏账率也会提高，到时候就不只是房子的问题了，多米诺骨牌效应可能会打击一片。
而就在前两天，政策也终于开始动手了，上海限购放开的消息在微信群里炸了。限购前后的差别如图，一目了然。
虽然说还是有限购，但限购政策确实松了很多，这里面有几个点我认为可以重点关注：
非上海户籍单身人士，连续缴纳3年社保，就可以买除了外环内新房以外的所有房子；离异后不再追溯前面购买记录；企业可以购买小户型二手房，套数不限制；多孩家庭可增购一套房子。
为什么要放开这些条件？
先说说上海之前的房价靠什么支撑？
第一，本地户籍人口的改善需求巨大，拆迁更是加速这个需求；第二，非沪籍人口的购房需求巨大，靠落户、工作机会和学区概念支撑；第三，外来炒房团的需求，靠货币、政策支撑；第四，外籍人士的居住需求，用高额租金来支撑一部分房价。
在政策支持的情况下，这四个因素共同推高了上海房地产的发展和房价，在最早期，甚至有蓝印户口加持，那买房真的是一石二鸟。而且，这几个因素是相互借力的，譬如，外来人口购买上海人的普通房，既是自住，又可以作为学区房落户读书，那么本地人就有钱去购买更高价的房子，甚至拿了拆迁款，不用贷款就可以换一套好房子，而炒房团炒新房，买家自住也好，为了学区也可以，有些出租也租的出不错的价格，那么大家都能获利或者赚钱。
这个游戏能持续运转下去，还是要重度依赖前两个需求，要么本地人持续有钱改善，持续生娃提升需求，要么就是外来人口进上海买房。
但在二十年的快速发展后，大的人口，产业，货币政策都有变化。
人口上，出生率全国都在下降，前段时间，上海户籍人口的总和出生率到了0.6，也就是一对夫妻平均只生0.6个娃，加上“双减”政策，摇号制度，学区房的溢价也减弱了很多，而且本地户籍改善需求经过这么多年也得到了很大提升，房价上来后，拆迁也越来越难，越来越慢，政策也变了，加上周边江浙城市也很发达，产业发展迅速，上海的一些产业外迁，很多上海人都把眼光投向了周边，所以，仅靠本地户籍人口的需求肯定是远远不够的。
而实际上上海的居住人口并没有下降，甚至还有小幅上升，非沪籍人口的购房需求从过去到现在，实际都是存在的，之前一直是支撑上海房价的重要力量，但随着房价升高也被打压了，加上政策已经转成房住不炒，收紧购房指标，提高贷款难度，那么上海房价除了一些小众的稀有楼盘供有钱人买卖，其他大部分盘在需求上就得不到强有力的支撑。
所以，原来的流动性游戏就转不起来，而要转起来，一是要吸引更多非沪籍人士，特别是单身的或者多娃的人口，不仅有购房需求，还带来了人口增量，未来还有教育需求，自住且愿意持有；第二，在政策上提供更大范围的房源可以选，除了五大新城，对于单身非沪籍人士，新增外环内的二手房，特别是一些地段不错的二手房，一是上班近一点，另外未来有了孩子至少是有一个市区学区的，只有这些房子开始流动起来，那么才能让原来的房东有资金去改善需求，或者去投资新房子，资金能流动起来，整个盘子才能更加活跃起来。
简单说，要让水要活起来，鱼儿才有活力。
所以咱们看这次政策，外地户籍的限购条件都放松了很多，购买范围也扩大了，特别是补充了外环内二手房，而且对于多孩家庭，现在的大大的欢迎，还可以多买一套，甚至还开放了企业购买小户型二手房（2000年前，70平以下）用作职工租住，且套数不限，目的就是让外环内的二手房尽快交易起来，人口也流进上海，抢人又抢钱。
离异，赠予的相关政策，主要是为了方便那些现在有房有钱但是还想买的人，给他们松绑，让他们增加购买的名额，这类人群恐怕主要就是本地户籍，或者在上海已经打拼多年的比较成功的新上海人，手里有点钱，可以多买1-2套，作为投资，也可以自住，我身边也有这样的人，他们主要考虑新房，这样就可以刺激外环内新房或五大新城的新房需求了，顺带也托底一下上海人的浓度，可能也是一点小私心？
这么看下来，外环内的二手房，价格差距和波动可能都会比较大，优质的社区价格应该会小幅回升，而没有优质学区，没有优质地段或社区的老破小，如果有电梯还可以，如果配套不到位，那么肯定就需要降价换量了。同一个区域的不同小区，价格可能有很大差别，不过反过来说，这对想来上海发展的朋友来说，也是一个捡漏的机会。
总之，上海是中国的上海，上海的房价未来到底能不能涨上去，还是要看非沪籍人士的购买力。
哪类房子值得买？
个人认为，有几类房子是可以重点看一下：
第一类是高新技术发展区周边的中高档社区。譬如张江一些产业园附近的社区，去年我经过一个楼盘还听说均价在10万以上，买家主要是附近一些科技或者互联网公司的员工，譬如华为，百度研发部的。这类人群都是高收入人群，愿意在公司附近买房，能够支撑一定的房价，买下来，未来也方便出手，或者出租。
有其他产业集群支持的都可以看看，但是最好去调研一下附近的企业真正入驻的，工作的，到底有多少？这些企业效益如何？
第二类是优质学区房。普通学区房的溢价已经几乎没有了，所以不值得入手，而优质学区房，依然还是有不少的潜在买家。什么是优质学区房，就是市区每个区排名前1-2名的中小学附近的房子，最好是整个上海市市级排名靠前的中小学附近，当然也要综合考虑一下房子、社区的质量。
第三类是市区传统优质地段的新房或次新房，也就是地段较好，配套成熟，社区也比较成熟的，综合看一下容积率，绿化等因素，房龄不老的房子。
以上概念，如果叠加附近有2条以上地铁线经过，那肯定是作为重点考察对象，如果是二手房的话，可以在早上看看社区门口是不是有校车停留，有多少家长早上送娃上学的，晚上看看亮灯率有多高，再观察一下附近的商户是不是都比较活跃，是什么类别的商户，基本就可以判定这个社区的质量和自住率了，有了这些条件筛选，结合自己的需求和喜好，合适的价格入手，至少你不容易亏钱，也方便出租。
好了，那么你对上海房产走向怎么看？我们评论区见！
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