作者 | 余飞广深跟进
从力度上来看,深圳看齐上海,而广州一如既往地超大力度。深圳方面,由于之前已经将外围区限购社保降低至1年,核心区降低至3年,所以昨天只是降低了首付和利率。
首套房首付由30%降至20%,商业贷款利率由原来的LPR-10BP降至LPR-45BP,降低了35个基点,根据目前的LPR计算,利率已经降至3.5%。
二套房首付由40%降至30%,商业贷款利率由原来的LPR+30BP降至LPR-5BP,同样降低了35个基点,根据目前的LPR计算,利率降到了3.9%。
因为去年广州取消了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域的限购。并将限购区的社保门槛由5年降至两年。今年1月27日,广州进一步放松,全广州,建面120㎡以上住房(新房+二手),都不限购!名下已有的120㎡以上住房,也不计入限购套数。第一,越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购买住房的社保年限,从两年降至6个月。6个月的连续社保,可操作空间很强,基本可以视作没有门槛了,也即可以视作广州全脱了。第三,首套房首付降至15%,二套房降至25%,并取消了利率下限。实锤,广州楼市二线了
有没有发现,广州近两年的放松调控,总是在向二线城市看齐,而非看齐京沪深。去年,在二线城市纷纷取消非核心区限购乃至核心区限购时,广州率先取消了非核心区的限购,而京沪深岿然不动。今年,在中央要求降首付、降利率的背景下,广州又向二线看齐,直接将首套房首付降低至15%,二套房首付降低至25%,并取消了利率下限。就目前来看,广州是北上广深四个城市中,限购力度最弱的城市。京沪深仍然全域限购。北京没有放松任何一个区域的限购,社保年限要求依旧是5年。深圳在5月6日调整之后,依旧没有完全放开限购,只是将非核心区的社保降至1年,核心区福田、南山、罗湖以及宝安的新安、西乡两个街道的社保降至3年。上海的限购划分了三个层级,最核心区社保要求三年,外围区社保两年,奉贤与临港新片区社保1年。
目前,北京首套房首付30%;二套房,核心区首付比例为50%,非核心区首付比例为40%。这个首付比例,估计这周内会跟进上海,进行下调。上海首套房首付降至20%,二套房核心区首付降至35%,外围区降至30%。北京城六区首套房利率4.05%,非城六区首套房利率3.95%。上海和深圳都是3.5%,广州首套房利率下限3.4%,而且广州还取消了利率下限。
综合以上可以看到,广州无论是限购、限贷还是利率,都比京沪深低一个级别,和天津、杭州、武汉、南京、苏州处在一个级别。或者说,广州楼市的调控状态,已经离开了一线,加入二线城市阵营了。广州为何如此着急忙慌,不顾身段了呢?背后是压力所致。压力来自两方面,一个是楼市本身的成交量,一个是经济增速。
楼市方面,2023全年,广州新房成交了72246宗,与2022年基本持平,略微下跌了一点,成交量是近年来的最低位。2023年广州二手住宅,由于降价更自由,叠加买新房如盲盒时代,购房者更倾向于二手房,所以去年广州成交了109000套,较2022年增长了31.7%,成交量重回10万套以上,但相比于2016年的高点,下跌了很多。2023年房价全线下跌。其中供应远大于需求,被概念炒作过头的南沙调整力度最大,下跌了8%。其次是远郊区增城,外围区花都。
而且,从国家统计局的角度看,广州无论是新房还是二手房,跌幅比京沪深都大。4月份,广州新房同比下跌6.9%,二手房同比下跌10.2%。
经济增速方面,一季度广州的经济增速不仅远低于京沪深,在万亿GDP城市中,而已处在倒数位次。
一季度,广州的GDP增速只有3.6%,在26个万亿GDP城市中位居倒数第三。在产业上,广州也很不一线
这些年,广州的整体发展速度,的确远不如京沪深。
过去十年,广州掉出一线的话题,时常被推上热搜。杭州超越广州,重庆超越广州的字眼,经常能看到。杭州方面,在很多板块上的确超越了广州,比如独角兽企业数量,上市企业数量,“专精特新”小巨人企业数量上,都比广州有优势。此外,重庆的GDP这几年间断性超越过广州,虽然去年广州又再度超越回来,但优势并不明显。
而且,广州与京沪深的GDP差距越来越远,与经济第三城深圳来对比,落后深圳4250多亿。从修正的历年GDP数据来看,2012年深圳超越广州,登上了中国第三城宝座。2015年深圳将差距领先至1000亿,2016年领先2000亿+,2017年领先3000亿+,2018年领先4000亿+,之后略有缩小,2022年差距再度扩大至3500亿+。2023年,深圳将差距再度扩大至4250.67亿元,这是深圳与广州之间差距历史第二大。
4200亿+的差距,在深圳规模大且增速又快的背景下,广州想要追赶深圳,难度越来越大。
广州被深圳甩开,本质是产业结构问题与顶层设计问题。在顶层设计上,深圳是国家经济特区,是“双范”城市。所谓“双范”城市,即中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国的城市范例。顶层设计优势,政策资源倾斜自然不同,广州根本无法招架。
除了顶层资源倾斜外,深圳自身争气,则是最主要的原因。作为一线城市,北京、上海、深圳、广州在经济驱动方面有着本质的区别。上海、深圳依靠工业与科技金融服务业。但侧重点不同,上海更侧重金融服务业,深圳更侧重工业。广州依靠消费和工业。在工业实力上,深圳依然是工业增加值和工业总产值的双料冠军。广州工业增加值位居全国第5,排名非常不错,但与深圳、上海、苏州三座工业强城相比,差距还是有点大,同时也低于重庆。以2021年的数据来看,广州拥有5个千亿产业,在数量只比深圳少一个,但千亿产业的合计总产值却相差非常大。
千亿产业总产值位居第一的是苏州,11个千亿产业总产值合计34547亿元。其次是深圳,6个千亿产业,总产值33805亿元。
广州5个千亿产业,总营业收入(没有公布产值,只公布了营业收入)13033亿元,位居第11位。
不说与苏州、深圳、上海相比,就是与东莞、重庆、佛山相比,广州的制造业产业也略显单薄。由于产业上的劣势,今年一季度,当深圳出口狂飙的时候,广州则陷入了出口困境。
因此,总体来看,广州相比于京沪深,很不一线。
与深圳相比,除了交通、教育、医疗优势外,其他都被深圳甩开了,越来越像一个二线城市。