作者：樱桃团队
来源：樱桃大房子
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517中央出手后，市场有没有好转呢？
今年5月份房地产救市已经进入冲刺阶段，二线全域取消限购，一线限购也在逐渐松绑。
市场非常关注5月份的房地产成绩单，这个周末我也在不断观察各大城市，以及各大机构出来的数据。
先看看一线的数据。
深圳的成交备受关注，因为全国楼市房价涨跌，每次都是深圳领头。
5月深圳新房成交2009套，环比跌14.69%；二手房成交3963套，环比跌4.98%。
这个数据虽然谈不上理想，但是能维持在4000套左右，已经算是在回暖了，因为去年前年大多月份平均都在两千多套。
我觉得只要深圳今年每月能维持在3500-4500套之间，那今年基本上就可以完成筑底了。
因为越往后，楼市环境会越好，所以明年成交量肯定会比今年更高。
5月份深圳也松绑了部分区域的限购，的确也拉了一波成交，尤其是龙华。
之前深圳新房成交大户一直都是宝安，但是5月份竟然被龙华抢了第一名，龙岗第二。
龙华由于松绑了最核心的红山深圳北区域的限购，加上开发商也适时让利，5月份才取得这么好的成绩。
后面深圳至少还需要把增值税降下来才能进一步拉动市场回暖。
量在价先，目前量在回升了，大家可以先动起来去看房，先去了解市场了。
广州5月份市场似乎并不好过，又回到了去年那种艰难境地。
据广州中原研究发展部统计：
5月广州新房网签4822套，环比下跌8%；二手房网签只有7838套，环比下跌14.1%。
这个五月广州超过20个新盘推新，大量供应之下，新房去化率跌至13%，和春节差不多。
新盘去化率变化 来源：广州中原发展研究部
可见之前的新政药效已经过了，于是在5月28号再出新政。新政取消限售，广州大量近两三年内的次新房争相上市，继续抬高市场的挂牌量。由于成交量低迷，目前广州新房去化周期已经上升至23.2个月，创下一年新高。广州和深圳不一样，广州的底牌已经不多了，哪怕放开了全域限购，对目前市场利好也不大，也就剩下买房送户口可能还能拉一波成交。上海楼市在5月份出台了10年来力度最大救市新政，第二天市场立马有反应。中国经营报记者报道，千万级豪宅项目中建壹品当晚就卖出13套千万豪宅。5月份上海市场低开高走，上半个月没有利好一如既往的冷淡，下半个月成交数据明显好转。根据上海安居客的数据，在新政之前，上海新房日均成交421套，新政后日均成交518套，环比提升23%。二手房新政前日均成交644套，新政后日均成交880套，环比提升36.6%，5月最后几天成交量960套以上，创下年内新高！上海在517中央新政后，高潮了2天就焉了，5月末靠上海自己的新政拉了一把，新政效果应该会体现在6月份。最后一线中，目前市场最稳，最强的还是北京，哪怕没有跟风出台新政，北京楼市成交也不弱。北京住建委的网签数据显示，5月北京二手房网签量为13383套，环比4月上涨0.2%，同比去年5月也上涨了3.1%。有不少北京媒体说北京的二手房“荣枯线”大约在1.2万套，从去年到今年，北京的平均套数大概就是这个水平，算正常成交吧。自从2016年调控之后，北京楼市用高杠杆炒房的人很少，投资客进不去，也炒不动，所以相对来说北京会更稳一些。而且北京人是真的有钱，住户杠杆率向来就比较低，买房经常是全款，或者高首付。所以北京到现在为止，都还没有跟随上海深圳把首套房首付降到2成。但是我坚持认为，这不代表北京房价就都不会跌，涨多了一样要跌，只是节奏有先后问题，因为一线城市的房价是有竞争性的，全国资金会追随性价比最高的一线房子去买。特别是过去几年被炒高的学区房，由于北京小学生人数断崖下跌，所以老破旧学区房后面还有下跌的风险。以及在2021年大涨了50%的那些房子，一样都会打回原形。据说在杭州取消限购后，浙江下面地级市开始组团前往杭州抄底，一辆辆大巴车把老板们载到杭州团购，有的人没来直接空定四套。这事杭州官方都在帮忙宣传，浙江经视报道，宁波台州温州的投资客集体出动，为省会杭州托底。
新房共成交5500套，成交量环比4月上涨17.7%。在4月份，杭州新房流摇率不断上升达到70%，5月份新政后降至55%。杭州是在5月9号出台新政的，在新政之前杭州每天平均成交新房150套，5月9日后达到200套左右。
新政取消限购，就像是一支强力针一样，给杭州楼市又续了一波热度。但正如我之前说的，杭州楼市最大的风险不是新房，而是二手房，尤其是次新二手房。5月份杭州二手房成交8254套，环比4月微降1.8%。这个成绩其实已经算是不错了，能够保持小阳春的热度，但主要是靠老破小撑起来的。
最近杭州的老破小都被抢疯了，根据第一财经的报道，最近杭州老破小日均成交量同比涨38%，相反次新房由于供应量大，总价高反而不好成交。杭州的短期回暖得益于取消限购，吸了一波本省的富人需求，但是这种热度能否持续下去不好说，还得看后续上海的政策。成都、西安表现一如既往的好，尤其是西安，同比环比都是正增长，但现在是不是他们的底部，我不确定，因为还需要综合他们的后续供给量，以及价格是不是跌到位了去看。郑州，前几年跌得太惨了，如今市场已经开始逐渐修复，同比环比都在上涨。武汉也是从底部筑底回暖的城市之一，5月新房住宅成交6058套，环比上涨约21.8%。据说这个六一周末，武汉楼市有些楼盘到访大幅回暖，多个区域的销售人气满满，根据观点网的报道：青山的能建青誉府，首次开盘，单日成交超过100套。武昌内环的招商武昌序，实景示范区开放，单日超过500组客户到访。武昌内环徐家棚板块的城投金沙府开放首日，客户到访超过400组。武汉现在价格真的跌的很低了，一万出头买武汉，估计把周边地级市的需求都吸引过来了吧。
还有南京，今天有朋友发了这个截图给我，说南京核心地段河西的房子已经开始见底反弹了，相比低点，佳兆业城市广场二期同样的房子已经涨了25万左右。之前这个小区最高涨到6万，后来最低跌到3.8万/平左右，跌了三四十个点。其实像郑州、武汉、天津、青岛这些连续跌了五六年以上的二线城市，或者说像南京、苏州这种核心地段房价已经大跌了的城市，只要有价格合适的房子，现在上车完全没有问题。但投资的话，毕竟现在一线也在争相松绑，有更多潜力更大的投资标的，大家也可以多点对比，当然咯也要看大家预算，要是够不着一线，二线核心也是很不错的。5月份的楼市大招，还算不上好，只能说有好转的迹象。
深圳和杭州市场还挺具有代表性的，呼喊热闹声很多，成交却不那么理想。全国情况也很相似，根据克而瑞的数据统计，5月30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，同比下降34%。很多人都妄想这一次一线救市，市场就可以逆转，这么想完全是错的！房地产是大宗商品，不可能像股市一样来几次利好立马把股价拉起来。所以真没必要天天盯着房价是涨是跌，没意义，在这种库存量亚历山大的前提下，房价是不可能靠几个大招就能马上拉起来的，大家懂吧？未来这一年，价格涨跌都是短暂的波动罢了，关键是要看库存情况。货币正在整装待发中，从去年到今年不断精准滴灌房地产。供需的话，需求端大多都在观望，那就只能继续降低供应端。一二线城市也在进行当中了，太狠了！房子供应大缩水！2021年是中国房地产成交量史上最高的一年，当年的土地供应也是史上最高的。所以导致后面几年市场供过于求，库存越来越高，价格也一泻千里。
但随着价格泡沫挤干净，甚至是过度下跌，加上全力救市，地方暂停或大幅减少供给量后，利率还会进一步降低，需求自然会慢慢入市。所以如果不出意外的话，我认为明年成交量会比今年要好。
