2024.06.06

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导读：进入5月份，土拍整体呈现底部复苏的态势，供应和成交规模稳步回升。

作者 | 第一财经 孙梦凡 郑娜

今年以来，土拍市场出现过几次“躁动”，部分城市“地王”再现。进入5月份，土拍整体呈现底部复苏的态势，供应和成交规模稳步回升。

诸葛找房研究中心最新发布数据显示，5月全国主要地级市2024年5月供应、成交规划建筑面积分别为3538.9万平方米、2224.2万平方米，环比分别上涨18.3%、2.6%；同比持续下滑，降幅分别为33%、44.1%；成交楼面价环比下跌27.6%至3768元/平方米。

日前，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，随即多地调整土地供应策略，未来新增住宅用地供应量，将与商品住宅去化周期和存量土地规模挂钩。

土拍市场再现变局的当下，房企也在调整策略、适应形势。央国企仍是土拍的拿地主力，除了头部“主力军”，多数民企拿地力度放缓，投拓岗位也大幅缩减，有投拓人员工作转向资产处理。也有企业表示，有合适机会还是会出手，但只会聚焦核心优质地块。

土拍市场格局生变

土地是房企的“生命线”和“粮仓”，过往地产上行周期，房企拿地规模往往与销售规模齐头并进。但近年来，市场环境大变，房企不再非理性抢地，土拍的高热也早已散去。

诸葛找房最新报告显示，5月土地市场供需两端延续底部复苏状态，供应、成交规模稳步“三连升”，但从同比来看仍呈下降趋势，前5月总体供需量也较往年“缩水”明显。

从流拍率和溢价率两大指标看，数据显示，2024年5月全国主要地级市流拍率环比上升1.2个百分点至10.6%；溢价率为1.9%，同环比分别下降4.7、2个百分点。

分城市来看，一线城市土拍市场整体韧性较强。今年5月，一线城市供应规划建筑面积环比微涨1%，成交同环比分别上升48.1%、83.8%；反观二线城市，5月供应环比上升53.7%，但成交下降13.5%；三四线城市供需环比分别上涨3.2%、9.7%。

整体而言，5月土拍市场有底部复苏迹象，不过较往年热度仍有所下降。另一方面，土拍表面低温背后，实际上当下市场正回到市场化、理性运行的阶段。

一个重要变化发生在2023年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。随后，各地政府纷纷取消土拍地价上限，重回“价高者得”的时代。

另一重磅文件是，日前自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，从供应源头入手，通过重新土地供求关系，维持房地产市场供求关系稳定。

具体而言，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，执行“盘活多少、供应多少”原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这两个变化代表着，地方政府大量卖地、房企非理性囤地的时期正在过去，未来的土地供应，将根据各地商品房市场存量动态调整，且在出让规定与竞拍上更加市场化。

那么，从去化周期这一衡量指标看，各地库存情况如何？易居研究院数据显示，4月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为26.5个月，其含义是：按照目前既有的销售速度，目前市面上的新房库存规模需要26.5个月时间才能消化完。

易居研究院研究总监严跃进表示，根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为12～14个月，这就说明当前去化周期整体偏高。

基于普遍性的高库存、高去化周期，缩减土地供应，正成为当下各地的常态。据克而瑞统计，在其重点监测的28个城市中，今年有22城住宅用地供应较去年有所下降，占比接近八成。

今年4月，苏州市区公布2024年度国有建设用地供应计划，总供应面积达2040.15公顷。其中，住宅用地仅占比11.2%，共计228.33公顷，较2023年供应量减少55%，为历年最低。

同在4月，东莞发布《东莞市2024年度建设用地供应计划》，全市计划供应建设用地总量1180.6万平方米。其中，住宅用地面积仅占4.58%，共计54.06万平方米。

克而瑞认为，土地供应的调整将深刻地影响房地产的发展趋势，宅地供应缩量实际是对新房需求规模减量的主动调整。楼市仍需要去库存，以达到新的供求平衡，因此土地供应需要根据板块消化周期为导向，更加灵活、精准地供给土地，防止市场大起大落。

部分房企逆势“抄底”

土拍格局生变之际，房企也在适应新形势，更加谨慎地进行投资。

中指院数据显示，2024年1～5月，TOP100企业拿地总额3146亿元，同比下降26.7%，相较1-4月降幅进一步扩大。整体来看，企业投资仍处于收缩状态。

央国企仍是拿地主力。中指研究院分析师陈兴邦表示，2022年以来，央国企拿地规模占比逐步提高，从37%提高至2023年的49%，今年前5个月，这一比例已超过5成。在土拍热度比较高的城市如北京、上海，央国企的占比基本在8成左右。

从拿地金额来看，中建壹品、建发房产、绿城中国位列行业前三，分别为213亿元、201亿元、157亿元。在新增货值方面，中建壹品、建发房产和华润置地位列TOP3，也是目前年内仅有的新增货值超过400亿元的房企，房企新增货值断层情况较为严重。

有部分企业则选择在行业调整期“抄底”，主动进击，成为不少城市的新面孔。5月中旬上海土拍仅推出了4宗地块，北京国资委旗下的北京城建则报名参拍了其中3宗，打入上海市场的决心可见一斑，并最终以4.98亿元的总价拿下了杨浦区长海地块，成功入沪。

同样也在寻觅新可能性的，还有四川房企邦泰。5月17日，四川邦泰在长沙梅溪湖拿下一宗宅地，成交价约5.53亿元，这是该房企首次在长沙拿地，也是长沙时近隔四年再一次有新房企进驻。2024年以来，邦泰已在全国拿下8宗地块。

不过，能逆势拿地的房企仍是少数，今年百强房企投资整体保持“低意愿”特征。

据克而瑞监测，5月份，典型房企拿地节奏大幅放缓，此前拿地相对较多的华润、龙湖、滨江等，5月无新增土储入账，招商、绿城、中国铁建等单月拿地不足10亿元。在5月中旬进行的杭州土拍中，深耕杭州的品牌民企滨江也没有参拍。

延续着过去两年间不少企业在土地市场上的表现，今年前5个月，有近七成销售百强房企尚未拿地。而拿地金额TOP10房企的投资额同比也有36%的下降。

有在上海重点布局的华东房企，近两年来已鲜少出现在土地市场，在上海的土地储备也捉襟见肘。该公司内部人士向记者表示，公司投资策略近两年来趋于审慎，对项目利润率的追求是投资决策的首要因素，未来如果有合适机会还是会出手，但只考虑核心项目。

在业内看来，近期从中央到地方刺激政策密集出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地的效果仍需时间，销售回暖再传导至企业投资，同样需要经历底部修复阶段，因此短期房企投资意愿难有大力度的提升，谨慎和聚焦是主旋律。

“未来地方更加重视供求规模的合理管控，在调整土地质量、优化供地结构、精准供地的背景下，房企选择收窄、竞争加码。”克而瑞称，未来房企投资将聚焦在核心一二线城市的优质板块，核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱。

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