历史性的一刻！鼓励农民卖宅基地，什么信号？

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◎作者 | 瓜片

1978年的一个冬夜，安徽省凤阳县小岗村18位农民召开了一次秘密会议，并且在一张“秘密契约”上按下了鲜红的手印。

后来的故事我们都知道了。这18个“红手印”拉响了中国农村改革的“春雷”，家庭联产承包责任制自此拉开序幕：

原本属于集体的耕地，个人也可以承包了。

谁能想到，近半个世纪后的今天，凤阳县又悄咪咪干了一件大事：

原本属于集体的宅基地，可以用来买房了。

不仅是凤阳，越来越多地方又开始把目光锁定在农民群体身上。年久失修的空置老宅，终于有机会发挥余热了。近期安徽、江苏、湖北等多地出台政策，只要你愿意放弃老家村里的宅基地，立马可以领一笔补贴进城买房，摇身一变当上“城里人”。

太阳底下无新事。无论是2007年底发起家电下乡，还是2009年初启动汽车下乡。每当产能过剩的危机扑面而来，老乡们总能在关键时刻敞开怀抱，打开钱包，带领我们逢凶化吉，推动经济巨轮转危为安。

这一次，又轮到老乡们力挽狂澜了吗？

入夏后，偌大一个中国，哪里最凉快？我投楼市一票。唯一的区别可能是，不同能级的城市，感受到的实际温度并不相同。

一线城市还在憋大招，牢牢把限购和限贷两张底牌握在手心。本地人不买房怎么办？那就一点点放开，让外地人挤进来买。

深圳限购地图，来源：乐有家

其他城市低头一看，自己的政策工具箱比脸还干净，怎么办呢？正当前思后想，辗转反侧之际，一群淳朴的人儿突然涌入脑海--

老乡！

上周五（6月21日），江苏省南通市出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的通知》。一揽子救市政策，号称“通十条”。除了取消房贷利率下限、首付15%、推动房票跨区使用等，有一条举措格外引人注目：

自愿退出（放弃）农村宅基地进城购房的，给予一定额度的奖补，具体标准由全市各地自行制定。

来源：公众号“南通发布”

奖金和补偿，具体能领多少呢？这份文件中并未给出一个确切的数字。

另一些更心急的城市，早已经迫不及待地宣之于口了。

就在南通发文的前一天，6月20日，安徽凤阳县发布《关于印发〈关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施〉的通知》，给老乡们一个明确的承诺：

如自愿放弃宅基地安置并进城购房在原宅基地归还村集体用于复耕复垦并拆除建（构）筑物后，一次性给予5万元购房奖励（与货币、房票安置、购房补贴不同时享受）。

一手交地（宅基地），一手交钱（5万元），就是这么爽快。

来源：公众号“中国凤阳”

曾经敢为天下先的凤阳，这次却被人抢了先。因为隔壁湖北老表早就动手了。4月22日，湖北鄂州六部门联合发布《关于推进就地城镇化和房地产平稳健康发展的通知》，其中提到：

本市农村居民自愿退出合法宅基地且拆除宅基地及相关建（构）筑物后，在“双集中”区域购买新建商品住房的，按退出的宅基地面积给予购房补贴，退出的宅基地归还村集体用于复耕复垦。

挤不进成渝都市圈的四川巴中，创造力绝对不可低估。同样是撬动老乡的购买力，巴中下辖的南江县另辟蹊径，允许抵押农村房屋用来买新房。该县发布的《进一步促进房地产市场平稳健康发展十二条措施》中明确：

探索推行农村集体土地所有权房屋抵押贷款，用于支持县域内购买新建商品住房支付房款。

把不能自由流转的集体所有权房屋，变成县城新房的一笔首付款，怎么不算是一种“金融创新”的大胆实践呢？

随着越来越多城市加入，一条清晰的救市路线渐渐浮出水面：

既然城里家家户户都有房了，那就发动田间地头的老乡们来买房吧！

无论长三角的南通和凤阳，亦或是中西部的鄂州和南江，它们身上都有一个鲜明的标签：

三四线城市。

它们长期被忽略，但最近却越来越无法忽略了。

一个重要的信号已经出现：国家队下场收房，范围已经扩大到了县级以上城市。

6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，并明确表示，要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

三四线城市，库存压力要爆了！

易居研究院《百城住宅库存报告》显示，今年4月份，全国百城中一、二、三四线的新建商品住宅存销比（去化周期）分别为20.1个月、23个月和34个月。

三四线的去化周期，几乎是住建部划定的18个月“库存警戒线”的两倍。

纳入统计的100座城市中，有42个城市去化周期超过36个月，意味着三年都卖不完！而这其中，大多数是三四线城市。

来源：易居研究院

就拿南通来说吧，截至今年3月份，南通去化周期已经去到了惊人的40.2个月。如果具体到不同板块，有些板块甚至要20年才能清盘。

你以为这就完了？去化周期比南通更高的三四线城市，少说还有30个。

海景房跌成白菜价的北海，号称“炒房客坟场”的燕郊香河大厂，均榜上有名。

更危险的是，三四线城市的库存大量堆积在地方城投手里。

克而瑞统计发现，2023年，以成交金额TOP20的三四线城市为总体计算，仅有11%的成交金额来自国央企，16%的成交金额来自民企，剩余73%来自城投类公司，它们是三四线城市土地市场的最主要支撑力。

2023年土地成交金额TOP20的三四线城市中，有14个城市城投拿地金额占比超过50%，其中有9个城市城投拿地金额占比甚至超过90%，尤其以常州、淮安、镇江等城市为例，几乎难见其他类型房企拿地。

楼市行情持续低迷，借钱买来的土地，对城投公司来说好比烫手山芋，让本就债务缠身的地方百上加斤。

面对来势汹汹的危机，广大三四线城市们，却没有多少应对方办法。

与手握限购限贷底牌的一线城市，以及持续虹吸人口的强二线城市相比，它们的人口和资金不断被虹吸，而楼市政策工具箱早已空空如也。鼓励农民“退地进城”，背后反映出了广大三四线城市的相似困境：

躺又躺不平，卷又卷不赢。没有大招，只能出“奇招”了。

除了给放弃宅基地进城买房的农民发补贴，还有更多“奇招”被制造出来：山东胶州把首付降到7.5%，安徽芜湖鼓励开发商与购房人共持产权……

总有一种方式，让老乡愿意掏钱买房。

要不要交出宅基地？网络上几乎铺天盖地的都是反对声。

农村之于农民，就像小镇之于做题家。无论自己在外打拼成功或失败，总有一个港湾，一条退路。

卖宅基地也背上了“欺宗灭祖”“自绝后路”的骂名。

但果真如此吗？

有个数据还蛮震惊的。

1990年，全国村庄数量377.3万个，到了2021年，只剩下263.3万个，31年的时间减少了114万个村庄。

平均每天消失的村庄数量是101个。它们并没有成为大家口中的“退路”。

《真实故事计划》2021年采访过陕北地区的新民村，只住了三十几口人，山上随处可见一排排废弃的土窑洞。

村里的年轻人都早早地外出打工，很多人在城里找到工作之后，选择了定居。有些村民为了儿女读书也搬到了城里。留下的老人们的年龄多集中在60-70岁，50岁左右的人也能被视为“年轻人”。

“一人扎根、全家进城。”子女在城里站稳脚跟之后，老人家大概率也是要被接到城里团圆的。

中国的城镇化是千百年来罕见的奇迹，深圳和浦东一夜之间崛起，超高层地标和CBD组成城市封面，干净的自来水，宽阔的马路，地铁和博物馆成为日常。但城镇化不止有这光鲜亮丽的一面，城市日益膨胀的同时，农村也在以惊人的速度萎缩。

第七次人口普查结果显示，我国乡村人口比2010年减少了1.64亿，城镇人口增加了2.36亿元，流动人口增加了1.54亿元，10年来农村人口平均每年减少1600多万。

教育专家朱永新披露过一组数据：2000年到2010年十年间，我国农村的小学就从55万所减少到26万所，初中从6.4万所减少到5.5万所。

撤点并校的主要原因，正是农村人口经历下降，而且是“断崖式”“腰斩式”下降。适龄儿童集聚减少，学校生源不足，最终只剩关闭一条路。

千千万万个“新民村”，已经或者正在从地图上消失。这里面，有的变成了城市社区，更多的则是因为人口流失，最终被撤销合并，大量村房变成空屋子。

2019年，青岛农业大学王伟然教授对全国267个村的调查数据显示，农房空置率超过21%以上的占比39%，农房空置率超过51%以上的占比7.8%，个别村庄空置率高达80%。据不完全统计我国农村闲置房屋有超过2000万套，闲置农房占地约3000平方千米。

短的半年几个月，长的有超过十年以上。

几年前的农村题材电影《隐入尘烟》中，主人公所在的西北农村，几乎只剩老人家留守。一位南下广东打工的中年人匆匆返回村里，只为了签字同意拆掉村里空置已久的老房子，然后领一笔几万块钱的奖励。办完之后他就风风火火地离开了。

像如今的很多“农民”一样，他的家庭、事业和生活圈子，早就与老家没有任何关联。仅仅是户口还在农村而已。

而他们的后代，在城市里出生长大的一代人，对农村的记忆，可能只有中小学暑假住一两个星期。能有多深的感情？

未来终究是年轻人说了算的。

有人说宅基地必须留着，是退路。殊不知在很多农村，设施并没有那么完善，在城里住惯了的人，在村里根本不习惯。他们习惯了“衣来伸手”“饭来张口”，怎么可能回村里自己种地呢？

目前的村屋和宅基地，充其量是生活和生产资料，不是资产，不能交易。鼓励退出宅基地，实际上是一次变现的机会，可能是最后一次机会。

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中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。

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参考资料

《一剂必不可少的补药》：一次推动小岗“破冰”的调研（湖南日报）

胡小武 | 因村施策:农村人口空心化陷阱及发展路径转型研究（苏州大学学报哲学社会科学版）

每一天，都有80个村庄消失（真实故事计划）

微博博主sven_shi关于#多地出台鼓励退出农村宅基地#的部分观点

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