关注｜BC省地产新规细则公布！6月30日起大温地价要涨？

图自《Vancouver Sun》，2024年6月

据《温哥华太阳报》6月24日报道，第44号法案要求至少有5000人的市镇修改分区细则，允许在标准住宅地块上最多建造四个单元，在靠近公共交通的标准地块上最多建造六个单元。BC省共有 191 个市镇，其中 86 个市镇的居民人数少于5000 人。

省长David Eby表示，BC省的住宅建设量不足，该法案将在未来十年内增加13 万套小型多单元住房。

根据BC省政府的解释，分区是由选举产生的市政府用来管理土地使用，并决定在某一特定地产上可以建造什么以及建筑的外观。

例如，在温哥华有农业区（南地）、工业区、商业区和住宅区。

在划为住宅区的区域内，有多种变体，其中许多变体只允许建造带巷道房屋和/或第二套房的单户住宅。

其他分区允许建造复式住宅和三层住宅，还有一些分区是为了保护传统住宅。

分区对土地价值起着关键作用。

比如在兰里，一块包含汽车影院的大地块在 2022年7月1日的评估价值略低于4000万元。而正北方一块类似大小的地块，由于属于（省级）农业用地保护区，其价值仅为不到300万元。

随着住宅开发的进行，允许在一块地皮上建造更多的住宅会增加这块地皮的价值。在温哥华的Cambie Street等大道上就可以看到这种情况，在那里，老房子的出售价格远远高于其评估价值，以便并排购买几栋房子，为新开发项目让路。

根据第44号法案，BC省政府要求各市政府在 6 月 30 日之前修改分区细则。

现在，划定为单户或复式住宅开发的地区必须允许在小于280 平方米的地块上建造三个单元，在大于 280 平方米的地块上建造四个单元；在大于 280 平方米的单户/复式住宅地块上，必须允许建造六个单元，并且这些地块必须靠近有足够多的公交站点。

新法律还要求市政当局更新官方社区规划，重点关注未来 20 年的人口和住房需求预期。如果开发项目靠近公共交通站点，则无需设置路边停车位。

据BC省市政联盟称，一些城市已经完全符合第 44 号法案的要求，而其他一些城市则对立法规定或省级基础设施投资不足表示担忧。

还有一些城市已要求在立法允许的范围内延期。

温哥华社区联盟（Coalition of Vancouver Neighbourhoods）致信市长沈观健（Ken Sim），称6月30日为重新规划的最后期限为时过早，至少应改到年底。

该联盟还希望市政府审查基础设施，以确保有足够的服务来满足预期的需求增长。新法案允许市政府向开发商收取资金，用于基础设施建设。

温哥华市长沈观健完全支持第 44 号法案，他说城市规划者已经在单户住宅地块上向多户住宅的方向发展。

不得不说，开发的单元越多，对经济影响就越大，但与两年前相比，开发商正面临着更高的利率，以及劳动力和材料成本的上涨。其中大多数小型多单元开发项目都发生在大温哥华地区、奥肯那根地区和温哥华岛的部分地区。

报道指出，BC省小型住房开发主管Jake Fry表示，每个市镇负责决定改建的规模。

他预计新法案将推动建造超过13万套小型多单元住房，尤其是那些利用父母拥有的免抵押地皮的家庭。

黄三水说，13万套过于乐观了，因为他和建商探讨过这种一改多的成本问题，根据测算，一套4000尺的一改多需要的成本在160万-200万元之间，按照尺价1200元计算，整套房子可以预期成交额是480万元。去除不确定因素和土地价格之后，在一个2-3年的开发周期后能不能赚足够吸引人的钱还真不好说。

比如在列治文一号路附近，有一套建于上世纪70年代的房子，土地评估价格170万，建筑物忽略不计，假设180万成交，改建成4000尺的单位，建筑成本180万，在不计算资金成本的情况下投入预算就高达360万。所以这个小型开发商真不是谁都能干的。

BC新政是利好，但绝对不是每个人都能吃得下。