全球房价,都在上涨!除了……
2014年至今,全球房价指数上涨趋势就是一条陡峭的曲线,从指数100上涨到接近175,涨幅接近75%,力度大、速度快。
以美国、英国、西班牙、葡萄牙、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等为代表,全球主要发达国家房价几乎都在上涨,只是涨的节奏有先后,涨的幅度有大小。
咋回事儿?
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Grain Rain
先看数据,感受一下老外的水深火热。
美国自2012年以来,房价持续上涨,楼市走出了一轮长达12年的长牛,其中很短一段时间涨跌波动,几乎可以忽略不计。
美国人大喊,税都交不起了!因为房价涨了,税也跟着涨。
我寻思一下,这好像也没比还30年房贷好多少啊!
再看英国,不愧是英美一家亲,整体的房价走势都是趋同的。
英国房价从2015年以后也是一路上涨,涨势弱于美国,到了2022年后有点跟不住了,一定幅度的回调,然后继续上涨。
然后是欧元区。
欧元区从2015年开始,房价就进入上涨通道,也走出一轮罕见的长牛。这两年受到俄乌战争和美国暴力加息的影响,略微有下跌。
但是没关系,欧洲央行已经坐不住了,开启了降息通道缓一缓,大的上涨趋势并没有破坏,前景依然看好。
最夸张的是葡萄牙。
过去五年,葡萄牙房价涨幅在欧元区最大,超过60%。尤其2022年至今,可谓一骑绝尘,而且看不到任何横盘调整的迹象。
别说买了,葡萄牙人民连租都租不起了,只能被迫走上街头抗议。
再看近一点的亚洲。
日本的房价跌了20年,眼看就要不行了,没想到又复苏了。
2013年以来,日本房价转入上涨通道至今,近一年来,日本房价呈盘整态势,但上涨趋势不改。
尤其是东京的房价自从2020年10月以来,就一直在刷新纪录。
截至2024年5月,东京核心6区均价已经飙到了1亿1924万日元,折合人民币差不多545万,同比大涨16.3%。
啥概念?
跟咱们四大一线城市的广州不相上下,广州近一年的二手房均价是553万。从单价来看,东京核心6区超过7万+/㎡,比广州(4600元/㎡)贵多了。
这些发达国家的楼市走势说明了一件事:
在任何国家,房子都不是唾手可得的!
即便城市化到了一定的瓶颈,房地产市场也进入了成熟期,房价也不一定会下降。
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那么问题来了,为啥这些发达国家的房价能一直涨呢?
归根结底,就三个原因:
第一,人口增长。
全球生育率都在降低,是大趋势。
数据显示,OECD(由主要发达国家组成)38个成员国的平均生育率从1960年的每位女性生育3.3个孩子下降到2022年的1.5个。
这意味着若无移民流入,这些国家的人口都会呈现负增长。
所以外来移民成了人口增长的关键。
比如澳大利亚,每年约50万的移民数量。人来了,要生孩子,要买房子,不就为房地产市场带来了强劲的增长动力。
第二,供需紧张。
在人口流入过快的地区,住房供应往往难以满足需求。
以美国为例,2023年新屋开工量150万套,但其每年的人口增长大约在400万左右,供应严重不足,无疑加剧了房价的上涨压力。
第三,也是最重要的一点,高通胀率。
在全球经济放缓的背景下,大部分发达国家都采取了超发货币的政策来提振经济。
这种货币放水政策不仅会拉高通胀,也会推动了就业率的提高和收入的增加,从而进一步推动房价上涨。
看一下这张图感受一下,美国和欧元区通胀率早就拉爆了。
根据IMF统计,2022年全球平均通胀率高达8.7;2023年这一数字下降至6.9%。
天呐,这场面咱们哪见过?
2024年,咱们定下的目标才3%!就这3%都还得使使劲儿!
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看到这里,很多人可能想问,咱们的房价会不会跟着涨?
这么说吧,过去20年中国涨了两轮,但全世界都不知道涨了多少轮了。所以,还是接受现实吧。
长期来看,房价只会震荡上涨,没有任何一个国家例外。
我们还是回到人口、供需、通胀率上来:
先说人口。
论移民流入我们可能没有优势,但中国14亿人口,从人口流动上来说,我们还有巨大的迁徙空间。
简单一点,就是我们的人口还不够集中。
如果你仔细观察美利坚的人口分布图,你会发现,东部地区人口密集如蜂巢,82%的人口都聚集在这里,比如纽约、华盛顿、芝加哥、亚特兰大等。而其他地方,人口稀疏如星空。
东京首都圈人口近4000万,占日本人口约30%,加上中京圈(名古屋)和近畿圈(大阪、京都),人口占比已超50%。
相比而言,中国长三角、京津冀、珠三角和成渝四大城市圈的人口占比仅在33%。
未来人口和产业,只会越来越向城市群聚集,这也是国家早早的布局城市群的前瞻性,因为这就是“规律”。
这种聚集就是房价上涨的支撑。
再看供需。
自然资源部四月份下发的文件,原文是:
商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
重点看这八个字:盘活多少、供应多少。
潜台词,必须盘活!
只要地方还想要土地收入,想办法也要盘活。
短期来看,土地收入可能会锐减,但长期来看,也意味着供需关系迟早会逆转。
换个角度,很多人说咱们房子多了,真的多吗?
美国人均住房面积为67平方米,澳大利亚人均住房面积90.3平方米,加拿大人均住房面积63.9平方米。
咱们才人均才41啊,更扎心的这还是算的建筑面积!
大家对“6亿栋建筑”的看法存在很大的误解。
这6亿不仅包括宅基地,还包括非住宅用建筑,如商业、酒店、办公、学校、医院、工厂等。其中,住宅部分农村又占了大半。
所以谈数量有啥意义?三室一厅都还没普及呢!
最后是通胀。
截止3月末,我国广义货币(M2)余额突破300万亿大关,来到304万亿元,这个数字换算成美元的话大概是42.1万亿美元。
这是一个史无前例的数字。
相当于,我国的货币发行量已经超过了欧美的总和。
换个说法,我国差不多发行了世界上一半的货币。
看看这条蓝色曲线,放眼世界完全没有对手。
太阳底下没有新鲜事,一个地球上也没有谁能特立独行。
中国房价也不例外。
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