2024.07.11

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导读：专家表示，义乌等地的楼市情况在全国范围内属于特例，总体来看大多数县城楼市仍面临较大压力。

作者 | 第一财经 马一凡

今年上半年，一线城市的豪宅销售情况令人咋舌，“日光”现象屡屡出现，单盘一天就能吸金近百亿元。

而类似的情况，也开始在“县城”中出现。近期，在浙江义乌，套均2000多万元的顶级豪宅楼盘开盘，意向客户数量远超房源数，需要公证处现场摇号，中签率仅为27%；当地另一豪宅楼盘则称开盘后“18秒劲销超16亿元”。

在一般人的印象中，动辄总价上千万的豪宅，只会出现在北上广深等大城市，而三四百万元的房子在绝大多数县城已经算豪宅了。但县城购房者却用他们的购买力证明：经济富裕县城的豪宅市场，或许不输于一线城市。

今年1-6月，义乌出让土地宗数119宗，出让金收入达到63.5亿元，位列浙江县域第一名。这一出让金收入，已经接近一线城市深圳上半年的数据——根据wind统计，深圳上半年所有用途土地出让金总收入为65.6亿元。

2000万元豪宅，18秒售罄

近期，浙江的县级市义乌一豪宅楼盘开盘，套均总价超过2200万元，而购房者们屏息凝神，紧张等待义乌公证处的摇号结果。

从该楼盘“凤起潮鸣”这一案名就能看出，这是上市房企绿城中国的高端改善产品系。今年5月18日，该项目首开，根据义乌市公证处提供的数据，当日开发商共推出88套合院别墅参与摇号，意向购房人共计325组，每组购房人都被冻结了200万资金，而中签率仅为27%。

这88套合院别墅以300多平方米户型面积为主，单价6万元/平方米起步。根据贝壳找房平台，义乌最新房价均价为2.5万元/平方米，但这个价格远超均价的项目，最终只用了两小时就卖完了，首次开盘就销售了20个亿。

6月28日，该项目大平层开盘，当日去化九成，次日，合院部分二度开盘，再次售罄，两天该项目又销售超15亿元。一个半月内，义乌“凤起潮鸣”单盘收获35亿业绩。

该项目所属的绿城浙南公司今年上半年销售额一共60多亿，义乌这一个盘就贡献了近六成销售额。

这样的销售成绩在义乌楼市中并非个案。6月24日，由义乌当地的小型开发商八都房地产开发有限公司打造的楼盘“万境观云”开盘。这也是一个豪宅盘，价格达到65000元/平方米，联排别墅总价区间在1000多万元至3000多万元。

当天，万境观云推出78套联排别墅，根据八都房地产公司官方微信视频，开盘时这些房源只用了18秒售罄，销售额达到16亿元。

富裕县市住房改善需求突出

义乌豪宅市场的火爆，是县域楼市中的特殊案例。不过，记者查阅多个经济富裕县市近期的楼盘成交情况，发现高端改善型需求已经逐步成为新房市场主流。

根据浙江省台州市相关部门发布的2024年5月住宅销售排行榜，排名靠前的楼盘基本都是县级市的高端改善型楼盘。

比如在县级市温岭，当地新房均价约15000元/平方米，而均价超过23000元/平方米的迎晖里，以及均价超过27000元/平方米的天和一品苑，月销量分别达到327套以及64套，分列台州市楼盘销量榜单的第一和第四位。

台州市天台县的天境云庐楼盘，主打大平层公寓以及建筑面积约239平方米至268平方米的现代风格联排别墅，月成交26套，在全台州排第7名。

在江苏苏州下辖的县级市昆山，高端改善型项目已经成为楼市的主力支撑。

在去年的昆山商品房销售排行榜中，前三名项目璀璨璟园、润樾云起花园、臻悦雅筑都有建筑面积200平方米以上的大平层产品。而今年排名靠前的熙悦雅园、华琚雅苑、尚云赋等楼盘，也都以低密、大平层等要素为主要卖点，“大户型”成为昆山楼市的主角。

在金华下属县级市永康，今年5月份当地出台购房补贴新政后，6月份新建商品房成交量大增，根据当地房地产交易办证中心所辖网站“信义居”统计，6月新房成交423套。其中，滨江集团打造的都市外滩（三期）、万家星悦等楼盘都在成交榜前列，而当地房企步阳集团开发的楼盘江滨花园也成交了45套，该项目共计有67套排屋，目前已经销售80%以上。

在市场的加持下，浙江县域土地市场也有不错的成绩。据“好地网”统计，今年1-6月，义乌市出让土地宗数119宗，出让金收入达到63.5亿元，位列浙江县域第一名。这一出让金收入，已经接近一线城市深圳上半年的数据——根据wind统计，深圳上半年所有用途土地出让金总收入为65.6亿元。此外，已经超过经济强市常州（52.2亿元，数据来自于wind），而义乌的人口大约只是地级市常州的三分之一。

排在浙江县域土地出让金第二位的金华永康市，上半年卖地收入达到22.9亿元，与西部省会城市昆明（23.7亿）、南宁（21.2亿）水平接近。

县域产业基础为楼市提供支撑

根据中国政府网数据，截至2021年底，中国有1472个县城，394个县级市，常住人口合计达到2.5亿人。县域楼市是一个庞大的市场，也是分化极为严重的市场，各县域的楼市与其经济发展水平、产业基础、人口流入流出情况等息息相关。

说到义乌，这是一座“空气中都弥漫着商机”的城市。

根据官方数据，截至2023年年末，义乌市常住人口为190.3万人。而义乌市市场监管局最新统计数据显示，截至今年5月底，义乌在册市场经营主体总量达110.36万户，其中一产有1770户，二产有11.5万户，三产高达98.7万户。

据当地市场监管局，以不同的分类方式看，在110.36万市场主体中，个体户占72.06%，电商经营主体占59.39%，两者数量均居浙江县域第一。

如果简单看常住人口和市场主体的数量之比，可以说义乌人里每两个人就有一个是“老板”。

根据义乌市统计局数据，2023年义乌实现地区生产总值2056亿元，经济总量进入浙江省前十县市区行列。

易居研究院研究总监严跃进对记者表示：“虽然受外贸影响，义乌的经济受到一些冲击，但是经商人群的房产购买力依然很强，所以当地豪宅市场较为坚挺。这其实说明，经济强县的产业基础，对房地产是有积极的支撑功能的。”

像台州市下辖的天台县，虽然户籍人口仅60万，常住人口还不到47万，但这个小县城却走出了10家上市公司，包括专注于研发、制造和销售各种热交换器的银轮股份，专业从事轨道工程橡胶制品生产的天铁实业，以及专业从事车辆座椅生产的天成自控等。

江苏昆山更是全国县域“领头羊”。2023年，我国GDP千亿县增至57个，其中10个县GDP超过2000亿元，昆山仍是唯一一个GDP超5000亿的县城。

2022年5月，中共中央办公厅印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，首次点明县域为城镇化中后期的发展主体。意见明确，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城建设取得明显成效，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大，市政设施基本完备，公共服务全面提升，人居环境有效改善，综合承载能力明显增强，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质明显改善。

克而瑞研究中心研究员马千里、周奇认为，作为共同富裕示范区的浙江，其城乡收入水平均国内领先，使得部分县市房地产发展进程也走在了全国前列。就城镇化率发展现状而言，据浙江省年鉴披露的相关数据，市辖区平均城镇化率水平已经高达77%，不少市辖区已经接近甚至超越了80%的发达国家平均水平，而县市平均城镇化率水平为65%左右，仍有较大的发展空间。

不过，浙江县域之间也呈现出极大的反差，浙江自古有“七山一水两分田”之称，在多条山脉的区隔分离之下，3000万常住人口散落在53个县市之中，虽然整体经济发展水平较高，但53个县市发展规模和经济水平显著分化。克而瑞研究中心认为，浙江也有不少县域城镇化水平仍在中低位，人口持续外流，年住宅成交规模较小。

“义乌等地的楼市情况在全国范围内属于特例。总体来看中国县域楼市，其实大多数县城楼市压力都非常大、层次相对较低、好产品稀缺，在房地产发展上，一些经济较好的百强县走在前面，而其他县域还有待跟进。”严跃进表示。